最近，温州房子20年的土地使用权到期引起了社会的极大关注。记者发现，温州并不是一个孤立的案例，国内也有很多类似的现象。
住宅用地规定的最长使用年限为70年。为什么有些地区会在20年或30年后到期？不管房屋土地使用多长时间，未来到期后会发生什么？有关部门如何缓解市民对物业更新的焦虑？3354新华社
中国有多少地方面临“温州困境”？
近日，有媒体报道称，在温州，有消息称，20年的住宅用地使用权已经到期，要花几十万元才能“延期”。温州市国土资源局表示，媒体报道的“需收取几十万元续交转让费”是对信息的误读。《物权法》规定住宅建设用地使用权到期自动续期，但“自动续期”如何续期尚未出台相关实施细则。基层国土资源部门在实际操作过程中无法遵循规章制度，无法办理相关续期手续。温州市国土资源局已开始研究相关方案，近期将上报上级研究决定，妥善解决此类问题。
1990年《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》明确土地使用权出让最长年限按用途确定，其中住宅用地70年，工业用地50年，商业旅游用地40年，其他或综合用地50年。
记者发现，温州并不存在房屋土地实际使用年限低于相应土地最高使用年限标准的情况。目前深圳、青岛、重庆等地不同土地利用年限的情况相似。
青岛部分地区部分住宅用地使用权的年限只有二三十年。公开资料显示，自上世纪80年代青岛经济技术开发区成立以来，使用年限分别为20年、30年的住宅用地共41宗，总用地面积667.5亩，部分已到期。
重庆市民张先生告诉记者，外地购买的商品房土地证使用年限为70年，而在重庆购买的房屋土地证使用年限只有50年。据当地业内人士透露，重庆规划中确定的很多土地用途都是综合用地。因此，从1994年开始，在土地出让合同中，包括住宅在内的综合用地使用年限为50年。
在全国范围内，这类房屋和房产的土地使用权年限是多少？据有关部门介绍，大部分土地出让都是由地方政府组织实施的，因此我国有多少住宅用地的使用年限不到70年还没有详细的数据。
为什么约定的70年权威会“缩水”？
有参与《物权法》起草的人士表示，公众首先要明确房屋所有权和土地使用权是不同的。房屋所有权，即房屋财产权，是一种私有财产权，受宪法和物权法的保护，没有时间限制。但土地使用权是有期限的，目前住宅用地的最长使用年限是70年。
我国大部分住宅用地的使用年限为70年，还有四五十年才到期。目前，地方政府对一些地方20年、30年、50年的不同使用年限提出的主要原因有三个：
3354在政策范围内调整。温州市国土资源局表示，上世纪90年代土地出让政策开始实施时，将城市划分为20至70年，受让方选择自行办理出让手续，前提是住宅用地最长年限不超过70年。
3354方便管理和处置。重庆市国土资源局解释为何土地使用权期限为50年，称由于重庆大部分房地产开发以商住混合类型为主，如果按照一个项目中商住建筑的最大出让年限确定不同的出让年限，必然导致商住终止时间不一致
广东省房地产研究会会长黄认为，此外，由于开发商囤积土地等原因，部分住宅用地在使用年限上有所缩水。有些房地产项目规模大、分期建设、连续开发十几年，导致消费者买房时土地使用年限严重“缩水”。
土地使用权到期了怎么办？
家，目前住宅用地使用年限续期的法律依据主要是《物权法》第一百四十九条，该条规定“住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期”。
中国科学院社会经济研究所研究员王丽娜认为，虽然《物权法》明确提出“自动续期”，但由于缺乏细则，如何“自动续期”存在不确定性，目前难以操作。“土地使用年限为20年和70年，出让金不同。如果政府将土地使用权出让20年，如果不缴纳续期费，政府的利益就会受损，对其他缴纳了70年出让金的业主也是不公平的。”
有专家指出，如果约定为20年，未达到70年的最长期限，则应先自动续期至70年，同时应支付约定期限与70年土地使用权期限的地价差额。
但也有学者持不同观点，认为没有必要补足差价。因为无论怎么弥补，近几十年土地出让的差价都是非常大的。“土地出让年限的利益缺口是当年当地政府的决定造成的。如果由现在的居民承担成本，既不公平，也不容易实施。”浙江大学房地产研究中心专家田传浩说。
那么，70年后土地使用权到期的房产如何续期？应该付还是不付？一些专家认为有两种选择。
择：一是免费，让利给业主;二是费改税，不再收取出让金，而是由取得永久性住宅建设用地使用权的权利人向缴纳税金。汪丽娜说，在我国，房屋是很多老百姓最大的财富。一些人拿出大部分的积蓄买房，房屋的增值不是因为房屋本身而是土地。从这个意义上来说，70年之后再交一大笔出让金显然不太合理，可以象征性交一点。
专家认为，在强调法治社会的今天，首先需要明确的是，要坚持有法必依，严格落实物权领域的立法成果，增强人民群众对物权制度的信心;另一方面，针对物权法规定并不详尽的现实，通过充分吸取民意及规范的程序，尽早出台关于土地出让续期的实施细则，缓解公众焦虑。