在《 2021年展望》系列的第四部分中，三位专家对2020年的规模进行了估算，并确定了定义未来一年的趋势。2020年初，工业市场以前所未有的速度增长。我们几乎不知道，史无前例的词会定义整个一年。全球健康危机挑战了经济，并在所有商业房地产领域造成了不确定性。
但是，尽管发生了危机，工业市场仍然保持弹性。实际上，如果我们仅分析关键的商业房地产指标(例如吸收，空置，交付，新开工和租金增长)，“就不可能说我们经历了和自GDP以来最严重的GDP收缩。高萧条，”高纬(Cushman&Wakefield)工业物流研究主管Jason Tolliver告诉商业地产高管。
2020年对工业空间的需求激增。第三季度的吸收面积为5620万平方英尺，比上一季度增长32.6%。根据高力国际第三季度工业报告，截至今年第三季度的总吸收量接近1.65亿平方英尺，比2019年同期增长3.3%。此外，截至2020年第三季度，共交付了2.52亿平方英尺的房屋，正在建设的面积超过3亿平方英尺。
是什么在推动增长?
已成为工业市场的趋势加速器。随着就地避难所订单和社会隔离规则的到位，人们几乎立即转移到了网上购物，与上一年相比，电子商务/非商店零售额增长了23.4%，而餐饮销售额增长了10.4%。根据高纬环球(Cushman&Wakefield)第三季度的市场分析。
高力食品咨询集团副总裁兼校长特纳·维塞哈特(Turner Wisehart)还提到，在线杂货销售从2019年8月的12亿美元跃升至2020年6月的72亿美元。爆发导致了一个月的生命周期，” Wisehart说。
总体而言，电子商务可能是工业部门大部分需求的来源。“在租赁方面，到目前为止，电子商务一直是大多数市场中租赁速度的最大驱动力。取决于子市场，电子商务占所有租户需求的25%到50%或更多，” Trammell Crow Co.董事总经理Andrew Mele说。
Tolliver表示：“去年是工业市场物流的一年，2020年几乎所有的净入住率增长都由物流承担。” 他注意到，由于物流，一些市场经历了可观的增长，其中包括达拉斯，宾夕法尼亚走廊，内陆帝国，亚特兰大和芝加哥。
其他类型的工业设施，例如柔性建筑，由于而失去了发展动力。根据Tolliver的说法，flex段中的租赁速度已大大降低。在全国范围内，弹性产品的占用量仅增加了180万平方英尺，比上一年下降了45%。
供需部队
尽管整个2020年都有强劲的开发渠道，但短期内无需担心供过于求。Mele告诉CPE，由于电子商务推动的工业空间需求旺盛，因此新的供应实际上难以满足需求，导致主要分销市场(例如内陆帝国和新泽西北部/中部新泽西州)的租金大幅上涨。
根据世邦魏理仕(CBRE)经济顾问的预测，电子商务的增长将在未来五年内推动对额外15亿平方英尺工业空间的需求，即每年约3亿平方英尺。Mele指出，近年来，每年交付的工业空间约为2亿至2.5亿平方英尺。“在可预见的未来，在这种新供应水平上，市场将很难适应电子商务以及其他更传统的分销用途的需求。”
梅勒还认为，由于土地供应有限和主要市场的土地成本上涨，开发商可能难以在网上发布新产品。
他指出：“由于土地越来越难找到，开发变得越来越困难，并且在有可用土地的情况下，一些社区成员已开始反对最初的仓库开发建议。” 公众的认知和社区参与可能会导致批准和授权延迟，从而导致更多的供应限制。
当涉及到新的供应时，冷库行业面临着更多的困难。消费者对杂货和食品的需求增加导致对冷库的大量需求，从而使的空缺率降至2%以下
前，市场上现有冷库的供应已经很少。现在，由于可用产品的大量供应，几乎没有剩余的供应。” Wisehart说。此外，大多数可用的冷库供应已经过时，需要翻新。
此外，开发冷藏设施的成本可能是传统工业建筑的二至四倍。由于成本高昂，因此通常会根据需要内置冷藏库，同时要考虑到未来租户的确切需求。不过，维塞哈特表示，供应不足促使开发商和投资者承担开发投机性冷库的风险。他补充说：“投机性冷库的到来将是2021年的决定性趋势。”
已推动了工业部门的发展，并显示了强大的供应链的重要性，而位于主要人口中心或附近的设施至关重要。他预测工业市场将迎来强劲的一年，因为零售商将继续建立其电子商务履行平台。尽管如此，投资者仍应留意关键指标，例如失业率和零售业的大规模破产。
“尽管电子商务的加速减轻了这些负面影响，但面对这些压力，我们有理由怀疑消费者支出的持久性。如果消费者支出在2021年大幅下降，那么许多扩张计划将被搁置，从而摆脱工业需求。” Mele总结道。