2021年在高能物流领域进行投资和发展的战略。“如果你盖了，他们会来的。” 30年前，在电影《梦想的领域》中，凯文·科斯特纳(Kevin Costner)所说的话，这些著名的词在当今的工业领域中都是正确的。的影响已导致已经是表现最佳的资产类别的需求激增和供应激增。在这个瞬息万变的领域中，各种各样的趋势都指向了位置，产品类型和壁ni，这将是未来几年投资者和开发商最有希望的选择。
电子商务的加速采用和商品库存的增加，有可能在未来两到三年内产生高达4亿平方英尺的额外物流空间需求。直接面向消费者的交付量的增长和快速的补给需求将继续对供应链的各个阶段施加压力，这可能会导致对最后接触和城市配送设施的需求增加，该公司副总裁Melinda McLaughlin解释说。在Prologis进行研究。
随着在线购物随着消费者的增长而增长，对大型履行中心的需求一直到较小的最后一英里设施都在增长。“在2019年，所有零售额的11%都在线上，但是现在我们正朝着30%的方向迈进，达到了我们预期的五年目标，” JLL工业集团总裁克雷格·迈耶(Craig Meyer)说。美洲。
购物习惯的范式转变正导致人们需要更多更贴近客户的设施。尽管诸如加利福尼亚，纽约和亚特兰大等较大的市场继续发光，但对于可以在二级和三级市场有效部署产品的设施的需求也在增加。
根据Digital Commerce 360的数据，2019年在线销售额总计6020亿美元。仲量联行估计，到2025年，在线销售额可能达到1.5万亿美元。这额外的9000亿美元销售额将等于在未来五年内对超过10亿平方英尺的工业房地产的需求。仲量联行(JLL)的数据显示，电子商务已连续三个季度在工业部门中排名第一，截至2020年第三季度的租赁面积为7130万平方英尺。
迈耶指出：“重要的租赁年将给2021年的供应带来更大压力。” “考虑一下建造房产所需的准备时间。我们正在展望未来的某些市场上将会出现短缺的情况。”
需求机会
世邦魏理仕(CBRE)工业和物流研究高级总监兼全球负责人詹姆斯·布雷兹(James Breeze)表示，该市场在所有地理区域和产品规模上的表现都非常好，以至于大多数投资者希望购买任何种类的工业资产。也就是说，正在出现一些特别有吸引力的产品，包括面积至少为200,000平方英尺的现代化，人满为患的大型设备;并且在人口中心密集的市场中，资产不超过50,000平方英尺。Breeze指出：“这些市场往往没有开发土地，需求旺盛，尤其是最后一英里的租户，这意味着租金正以显着速度增长。”
尽管最近的许多开发和投资活动都集中在大型设施上，但较小的产品却提供了巨大的机会。25,000平方英尺或更少的资产提供了该国最低的空置率和最强劲的租金增长。
核心工业市场，例如内陆帝国，纽约/新泽西州，达拉斯-沃思堡，亚特兰大和芝加哥;那些位于港口，内陆港口和主要货运机场等物流枢纽附近的港口;最终用户和投资者对西南内部市场(如凤凰城，拉斯维加斯和盐湖城)的需求特别大。
除了理想的位置之外，还需要一些特定的功能，包括更高的净空高度，更大的卡车场，更多的停车位和额外的动力。人口不断增长的市场以及现代配送培训计划都将受到追捧，可以提供熟练劳动力的地区也将受到追捧。
根据第三季度世邦魏理仕的报告，工业供应同比增长1.9%，至146亿平方英尺，整体可用率为7.6%，远低于长期平均水平。完工率增长12%，净吸收率增长142.4%。
重新利用潜力?
通过一系列特征和位置，属性可以具有广泛不同的用途。工业的需求远远超过了供应，这引发了人们对重新开发其他房地产类型以满足需求的可行性的质疑。这取决于土地的可利用性，所需的产品类型以及您要开始使用的产品。
由于零售业的挣扎性和种类繁多，零售业常常会遇到这个问题：独立式建筑;邻里，社区和脱衣舞中心;和区域性购物中心。世邦魏理仕工业与物流研究副总监Matthew Walaszek指出，每个工业项目都有根据场地，市场需求和当地法规制定的独特要求。他谈到零售到工业的转换时说：“这将会加速。” “但是，它将只占市场的一小部分。”
Prologis估计，如果每年有500万至1000万平方英尺的零售空间可用于再开发，那么在未来十年中，它将增加5000万至1亿平方英尺。这将不足前25个市场中100亿平方英尺的库存的1%。麦克劳克林说，限制性分区和实体场地限制等问题是使零售物业转换为工业设施的更大机会的最大障碍。
冷热奔跑
当今影响工业需求增长最快的因素之一是在线杂货店购物的涌入。导致消费者走这条路的速度比工业市场预期的要快得多。2020年之前，在线交易通常仅占所有食品销售的3%至4%。仲量联行(JLL)的数据显示，到3月中旬，有4000万首次购买在线商品的顾客。这是对冷库产生强烈影响的趋势之一。到目前为止，利基市场近年来显示出相对较少的需求或发展。但是，所有这些都在快速变化。仲量联行现在估计，到2025年，需求将为多达1亿平方英尺的新设施做出贡献。
Karis Cold Storage的首席投资与开发官Brian Niven表示，在人口快速增长的地区发现了最强劲的市场。一种新的驱动力是需要处理数亿剂疫苗。Niven指出：“所有东西都将在采购和制造，这些疫苗需要存放在温度可控的空间内。”
对此类产品的需求最常出现在入境口岸附近的大型人口中心附近，但是由于过去几十年来几乎没有新建筑，因此供应短缺。78%的冷库库存是在2000年之前建成的。这些老式建筑的特点是结构效率低下，系统较旧，缺乏当今最终用户所需的功能。
成本一直是短缺的主要原因。建造冷库资产的平均价格为每平方英尺130至180美元，而传统的干货仓库为70至90美元。导致成本上升的因素包括冷藏室和冷冻室的空间以及定制化。
对于冷库设施，通常不建议重新利用现有设施。租户正在寻求灵活性，产品和货盘的尺寸差异很大。当将旧仓库转换为冷库空间时，天花板高度的损失会导致托盘装卸能力受到限制。必须仔细监控温度，并可能需要随时进行调节。由于这些高度专业化的需求，对现有设施进行改造是不切实际的。
仲量联行报告“ 后经济中的冷库”称，尽管存在这些问题，但历史空置率仍低于10%，库存将达到2.5亿平方英尺，占物流库存的1.8%。
人们已经意识到，冷库已成为工业房地产领域的可行组成部分。这是一项基础设施资产，与发电厂无异。” Niven说。“我们所有的市场都需要它。大多数人没有花时间去思考这些产品如何从农场到餐桌，穿过所有这些设施。”
就Niven而言，未来仍有许多未知领域。从庞大的冷藏设施到小型的最后一英里配送中心，以及介于两者之间的一切，对工业产品的需求都不会很快出现放缓的迹象。这使我们回到了“如果您建造它，它们就会来”的原则。随着客户的扩展和消费者喜好的发展，充分利用商机需要适应迅速变化的条件。