南佛罗里达州的住房负担能力危机是可怕的，但它肯定不是唯一的。几乎北美的每个主要城市都在努力应对繁荣差距，这种差距阻碍了居民在预算范围内购买或租赁住房。
是什么导致了这种流行病?每个城市都有自己独特的变量集，但存在一些广泛的相似之处。
城市土地研究所Terwilliger住房中心与RCLCO房地产顾问公司之间的合作报告“可达到住房：挑战，认知和解决方案”认为，美国住宅建筑行业停止建设中产阶级住房10年来，有利于更大，更昂贵的房屋和多户住宅建设。
这导致收入在该地区中位数收入(AMI)的80-120%之间的家庭无法获得补贴。在迈阿密 - 戴德，情况因为富裕的外国买家的涌入而加剧，他们在2010年后开始大量抢购房产，导致许多开发商直接迎合外地人而不是当地人。
城市土地研究所的报告使用美国人口普查数据显示，房价增长与收入增长之间的差距自2010年以来仅有所增长 - 并且是自2000年代中期经济衰退前的最高点。
该报告针对住宅建筑行业，建议更小的单位，更高的密度和价值设计。具体包括将新建筑的面积和卧室/浴室数量减少到不足1,400平方英尺;每英亩建造8到20个住宅单元，并简化结构和内部装饰选项以降低成本(称为“价值住房”的策略)。
但这些策略需要数年才能实施，而迈阿密现在需要解决其住房负担能力危机。由于许多其他城市面临着类似的挑战，南佛罗里达州的实践能否适应?我们可以避免失败的战术?
以下是其他地方广泛讨论的方法：
出租规定
从概念的角度来看，租金监管的概念 - 限制每年允许的租金增加量，或者限制房东首先可以收取的租金 - 似乎是控制失控的租金价格的有效方式。
但佛罗里达州不支持租金监管。根据州法规125.0103，任何县，市或其他地方政府实体都不得对不属于政府机构的合法商业活动实施价格管制 - 包括房屋和公寓租金。
唯一的例外是，如果一个县或市政府宣布住房紧急情况如此严重以至于“对公众构成严重威胁。”即使在这种极端情况下，租金管制也需要在公民投票中获得选民的批准。只有一年有效。
反复修改法律的努力失败了，最近一次是在5月，当时佛罗里达州立法机构杀死了奥兰多立法者2月份提出的两项法案，这将使租金监管合法化并取消一年期上限。
除了合法性，专家们还在争论租金管制是否有效。批评者认为，租金管制可以任意奖励人们，最终会伤害到更多的伤害，因为如果他们可以收取的费用有限，那么开发商就没有动力去建造新的经济适用房。在最近一集名为“为什么租金控制不起作用”的Freakonomics Radio播客中，经济学家认为，这种做法使得现有住房对于特定人群来说更加实惠 - 牺牲了制造城市的长期目标。一般来说更实惠。
但在世界上一些大城市，租金监管的工作方式与预期完全一致。
其中一个是奥地利首都维也纳，180万居民中有80%是租房者。他们中的大多数人将大约27%的收入用于租金- 这使得定义这么多城市文化的音乐家有可能在那里生活。
维也纳如何做到这一点?在20世纪20年代，负责重建第一次世界大战后市政当局的社会民主党人在整个城市建造了高密度公寓楼。据英国“金融时报”报道，维也纳新建筑和装修的年度预算为6.65亿美元，其中大部分来自企业和个人的税收。
这些税很高。普华永道(PricewaterhouseCoopers)的数据显示，奥地利人的收入税率为19,900-34,400美元，为35%;34,401-66,633美元的收入者支付42%;66,634美元至99,949美元之间的税率为48%;和收入99,947美元--110万美元支付50%。任何与此相关的收入都要按55%的税率征税。该国2018年的收入中位数为40,337美元。
但是，尽管税收很高，维也纳在住房，交通，娱乐，医疗和社会文化环境方面仍然是世界上最好的城市之一。每年收入高达53,225美元的人有资格住在政府补贴的公共住房中，2019年第一季度的平均租金为587美元。该市连续10年位居全球500个城市的年度美世生活质量排名榜首。
由于维也纳每年继续增加约5,000个政府补贴的公寓，因此该市一半以上的人口居住在公共住房单元中。这与美国形成鲜明对比，美国只有不到百分之一的人依赖公共住房。
美国的大城市没有足够的资金来提供如此大规模的住房。但大多数主要城市地区都采用某种租金监管。例如，纽约市有340万套公寓。其中一百万是租金稳定的。
“要以一种有意义的方式真正影响危机，租金稳定是迄今为止最具成本效益且最直接的解决方案，适用于最大的人口，”全民住房正义的竞选协调员Cea Weaver表示。纽约州。
尽管目前阻止佛罗里达州租金监管的法律障碍，一些住房倡导者认为，如果实施得当，它将对迈阿密戴德产生有利影响。
“租金控制确实引起了当地人的共鸣，但需要成为州和地方层面更大规模的一部分，”非营利组织社区公正项目的联合创始人Alana Greer说。在佛罗里达州的低收入社区与组织者和基层团体合作的律师。
“对租金控制的批评是它只能产生短期赢家，”格里尔说。“但是现在我们根本没有赢家。租金控制是迈阿密 - 戴德租房者和我们庞大的劳动力队伍稳定的重要组成部分。如果担心开发商将来不想建造经济适用房，他们现在也已经没有足够的建设。“
开发者奖励
在奥兰多，负担得起的住房项目的开发商加快了他们的许可证- 在市场项目之前由城市审批 - 以降低建筑成本。
马里兰州的蒙哥马利郡有一个“绿色磁带计划”，可以加快处理开发商的许可证，这些开发商将项目中至少20%的单位用于经济适用房。
皮内拉斯县甚至承诺在审查经济适用房开发商的许可证时需要两周的周转时间。
但根据迈阿密大学住房解决方案实验室的数据，迈阿密戴德允许处理延误通常会增加私人和经济适用房开发商的成本。这些费用将转嫁给租户，租户最终每年额外支付500美元的租金。
在特定时间范围内加快许可，是迈阿密 - 戴德现有的经济适用房开发激励措施的一个潜在补充。
美国各地采用的许多激励措施已经在这里发挥作用，可以开发项目，如道格拉斯·恩克拉夫(Douglas Enclave)，这是一幢199层，10层的公寓楼，位于迈阿密西北第63大街63号。
经济适用房。他们将是420平方英尺的公寓，月租金为741美元。其余单位将用于约1,300美元的劳动力住房。
作为交换，Torres表示他不会被要求支付任何影响费，通常费用约为200万美元。这个占地一英亩的土地由该市拥有，因此他无需支付500万美元的市场价值来购买土地。由于该项目位于公交导向区域内，标准停车要求(传统上每单位一个半空间)已经降低，这有助于降低建设成本。
他被允许将开发密度提高一倍--10个故事而不是该地区分区允许的5个故事 - 这使得4000万美元的项目成为一项合理的商业投资。
但尽管现有激励措施，但总有更多空间。托雷斯表示，他希望看到迈阿密戴德实施税收增加融资(TIF)，目前在迈尔斯堡等城市使用的税收延期，以激励在枯萎地区的发展。
全国各城市都采用了一系列其他激励措施。
在华盛顿州金县，任何适合住宅开发的剩余县级包裹(包括现有的分区指定和下水道/电力连接)都需要出租或出售以供经济适用房使用。该县每年审查其土地持有量，以监测使用情况和空缺情况。
马里兰州的蒙哥马利县要求任何拟议的资本改善项目，包括图书馆或火车站等公共设施，以便可能包含“重要”数量的经济适用房。
一些城市 - 尤其是纽约 - 提供了空中权利，允许开发商建立现有的公共设施。例如，对于曼哈顿西侧工作铁路上方新开设的Hudson Yards开发项目，纽约捐赠了航空权，增加了密度，并在25年内建成了该市第一个新的地铁站。
除了鼓励新的可负担开发项目外，专家还认为，通过重建保护现有的经济适用住房也至关重要。例如，旧金山的“协助住房保护条例”要求政府和非营利实体的所有者首先在转让或出售开发项目前14个月以公平价格购买房产。
美国银行美林证券高级副总裁兼高级关系经理Jason Kaye说：“有很多经济适用房需要修复。”“如果你是一名开发商而且你要修复房产，那么你将会看到房产的最高和最佳用途是什么，这样你就能获得最高的回报。
他说：“那时你需要制定土地使用规则和法规，或者需要负担能力的一套不同的法律，或允许开发商保证项目价格合理的补贴”。“开发商，政客，雇主和银行需要富有创造力。我们需要提出新的和创新的融资结构，不仅要创造新的住房存量，还要保留现有的存量。“
公平发展
根据政府种族和公平联盟(GARE)的说法，公平发展是一个广泛的术语，用于描述满足现有居民需求的投资，计划和政策，并减少高档社区中的种族差异。
该集团是加州大学伯克利分校哈斯公平与包容性社会研究所和非营利性种族司法组织Race Forward的合资企业。GARE游说当地政府推进生活工资岗位，防止居民和小企业流离失所，并在“重新城市化”的风口浪尖的地区扩大经济适用住房选择- 这些地区在经过长时间的忽视后吸引了新的投资。
目前使用公平发展计划的一个项目是位于华盛顿特区的第11街桥公园。这个雄心勃勃的项目将于2023年完工，将连接两个被阿纳科斯蒂亚河隔开的社区 - 一个家庭收入中位数为91,000美元，另一个为主要是黑人区域，家庭收入中位数为32,000美元 - 一个仅限行人的绿色公园，将延伸三个足球场的长度。桥梁公园将包括游乐场，音乐会舞台和教育资源，将建在前跨度30英尺以上的现有码头的顶部。
该项目吸引了各种来源的资金，其中包括2017年摩根大通500万美元的资金，这些资金将用于保护桥梁东侧的经济适用房，低收入居民容易受到高档化的影响。
在当地，Allapattah Collaborative CDC是一家非营利性社区发展公司，正在制定一项公平的发展行动计划，以保护邻居的居民免受侵蚀的高档化，因为完成了两个巨大的项目：The River Landing Residences，一项价值4.29亿美元的混合用途开发项目在北河大道1400号，将增加528套公寓，135,000平方英尺的办公空间和345,000平方英尺的零售。一个前Allapattah农产品中心的重建由布贾克·英格尔斯集团的明星建筑师事务所设计，将带来额外的1200个公寓面积-其中只有100指定为职工住房。
River Landing项目将于2020年完工.Allapattah生产中心正在通过市政委员会批准。
创立Allapattah Collaborative的Mileyka Burgos表示，她的团队正在制定一项公平的发展行动计划，该计划将针对附近小企业的保留和增长 - 特别是在第17街的第17街和第36街之间。
“当有人在迈阿密海滩开发一个项目时，他们知道他们有水的情况，并且需要花费一定的金额来处理它，”她说。“想象一下，如果这个前兆是社区或公平的发展。我们每一位立法者都需要考虑一个真实，稳健的公平发展计划，以适应各种发展。“
布尔戈斯对迈阿密市聘请商业房地产公司CBRE向开发商和投资者发出信息的请求提出质疑，该项目位于Allapattah，占地18.75英亩，目前设有各个城市部门，包括公共工程，公园和娱乐场所。目前的分区将允许高达六百五十万平方英尺的开发和2,800个住宅单元。
“所有属于迈阿密市的东西都属于社区，”她说。“谈到公共土地，首先要问社区需要什么。流程和透明度在这里真正重要。“
空缺税
布里克尔和阳光岛海滩购买的所有二套房和投资公寓是否可以成为迈阿密戴德的额外收入来源，超出业主已经支付的房产税?
2017年，温哥华成为北美第一个实行空房税(EHT)的城市，也被称为空置税。此举是在住房规划官员2016年的一份报告显示，温哥华225,000户住宅中有4.8%空置 - 一年中超过六个月空置。其中约90%是公寓。
与迈阿密一样，温哥华的房地产价格也大幅上涨，主要受到外国买家的推动。根据彭博社和国际金融研究所的数据，自2014年年中以来，中国买家已将大约8,000亿美元存入海外安全资产。
在一个有53%的居民是租房者的城市，这种涌入推高了租金。
税收背后的想法是鼓励缺席的业主出租他们的空置房屋，并帮助缓解温哥华的住房短缺。该费用是被视为“空置”的财产的年度评估价值的百分之一。
温哥华市金融服务总监梅兰妮克尔说：“这笔税是因为租赁空置率低以及空置房屋的数量而产生的。”“所有业主现在都必须提交年度占用，豁免或空缺的声明。”
在实施的第一年，空置税产生了3800万美元的收入。其中1000万美元用于支付该计划的一次性执行费用和第一年的运营费用。
剩下的资金用于负担得起的住房计划，包括为负担得起的住房提供土地和资源(417.5万美元)，翻新现有的低收入住房(350万美元)，协助面临搬迁的负担沉重的租房者(175,000美元)，培训经济适用住房居民从事资产管理技术(10万美元)，并将未充分利用的房屋和房间与租房者(50,000美元)配对。
空房税对外国买家产生了直接影响。根据经纪公司世邦魏理仕的数据，亚洲对温哥华房地产的投资从2016年和2017年的10亿美元以及2017年的3.5亿美元下降，这是税收实施的第一个全年。
空房税不是政府首次尝试解决温哥华地区的外国投资问题。2016年8月，不列颠哥伦比亚省对温哥华的外国买家征收15%的房产税，然后在2017年将其增加到20%。例如，外国买家现在必须支付额外的400,000美元税，购买金额为2,000,000美元。
在Miami-Dade，所有房主都支付相同的房产和销售税率，无论他们是否是全职居民。
省政府还制定了自己的投机和空置税，现已进入该计划的第一年。
加拿大公民和居民已经为他们购买的前200,000美元支付了1%的税，其余的价值为2%，高达200万美元，高于此值的3%。
根据5月发布的Connect Capital迈阿密报告，拥有大量外国投资者的迈阿密戴德似乎很自然地适合出现类似的空置费或税收。该研究由社区投资中心和摩根大通资助，为到2024年创建或保存12,000套经济适用住房单元奠定了基础，包括对估计31,779个空置住房的空置费或税收建议在迈阿密 - 戴德(Miami-Dade)，由外国或外地买家拥有，将产生9800万美元的年收入。
但在新闻发布会上宣布Connect Capital迈阿密报告的结果时，市长弗朗西斯苏亚雷斯表示他对空置税持谨慎态度，以此作为产生经济适用住房基金的一种方式。
“我通常会反对任何形式的税收或费用，”他告诉El Nuevo Herald的记者。“我不知道我是否会支持空缺税。”
券
联邦政府资助的第8节住房选择优惠券计划是迈阿密 - 戴德公共住房和社区发展(PHCD)住房援助的最大块：17,000个家庭使用优惠券，允许租户在私人住房市场中选择他们的单位，而不是仅限于公共房屋发展。这个数字几乎是该县管理和运营的9,700个公共住房单位的两倍。
根据美国住房和城市发展部每年确定的收入限额，75%的新入学人数必须是极低收入。在Miami-Dade，这意味着30%的地区收入中位数，或者一个四口之家的25,410美元。只要他们支付所需的租金份额(即调整后收入的30%)，增加收入的家庭就可以留在该计划中。
百分之六十的入学人数可以占地区收入中位数的80%(一个三口之家为61,000美元)。凭证计划占PHCD每年4.6亿美元预算年度援助资源的44%，由HUD资助。
但对优惠券的需求远远超过供应。申请人被放置在排名/位置等待名单上，并通过计算机随机分配一个位置。申请时间和列表排名公布之间的时间可能需要几个月的时间，等待名单已经很长，以至于自2014年以来，优惠券的新申请已经关闭。
“目前的候补名单大约有35,000个名字，可以追溯到2008年，但这些只是名字，”Miami-Dade PHCD主任迈克尔·刘说。“在审查资格要求以及名称是否可追溯时，我们预计只有约15%的人--5,250人 - 符合资格。仍然是一个重要的数字，而且我们知道有些不在名单上的人等我们排除现有名单后立即打开清单。“
然而，其他一些城市正在使用凭证概念并以不依赖联邦资金的创造性方式应用它。2018年，丹佛启动了一项五年计划，以解决该市经济快速增长和低失业率的后果：尽管单身家庭的收入中位数为65,000美元，但丹佛拥有96,000个负担成本的家庭(意味着他们花费超过他们收入的30%用于住房)。
这份长达160页的报告列出了四项核心目标的战略：建立经济适用住房，保留现有住房，促进公平住房选择，以及稳定面临非自愿流离失所风险的居民。
成功的策略包括：对休闲大麻征收2%的额外销售税，该计划于2018年10月实施，产生了193万美元的收入，并根据平方英尺的数量收取所有新建筑 - 租金，房屋和商业用途的费用。这产生了4,383,456美元。
丹佛经济发展办公室住房政策和项目经理Laura Brudzynski表示，该市还推出了一项名为LIVE Denver的低收入优惠券计划，该计划有助于降低市场租金价格，使其适合中等收入居民。
这项为期两年的试点计划每年向收入在25,200至50,400美元之间的个人开放，并通过该市2017年经济适用住房基金与其员工参与该计划的基金会和雇主之间的私人 - 公共合作关系提供资金。
例如，与圣约瑟夫医院合作，为LIVE Denver基金增加了10万美元的捐款。由于捐赠是向非营利机构捐赠的，因此医院会获得税收优惠。
“如果一个单位是1,500美元，丹佛房屋管理局将收入平均收入中位数的40%至80%，”她说。“如果他们能够支付1000美元的租金，房屋委员会会弥补差额。
“雇主的主要好处是他们可以使用LIVE Denver作为招聘和保留计划，”Brudzynski说。“该市的住房挑战正在制造招聘问题。”