收益率为12% - 比欧盟国家高两倍 - 投资乌克兰的商业房地产可能非常有利可图。
但也有严重的风险。为了避免金融灾难，乌克兰的任何投资者都应该在购买或开发房地产之前检查一切，方法是进行详细的法律，技术和市场尽职调查。
“一旦你花了5000万美元，这是一笔相当大的资金，这意味着你确保你没有购买问题，而是购买资产，”Colliers的董事总经理Alexander Nosachenko说。国际乌克兰，全球商业房地产服务公司Colliers的当地分支机构。
在2005年至2007年期间，房地产在乌克兰各地以热销的形式出售，市场过热不合理。在这些狂野的岁月里，买家根本没有兴趣进行挖掘，以收集有关他们购买的所有必要信息。
“人们为资产付出的代价太大了，主要是因为他们都处于亏损状态，而且他们几乎都处于一种群体心态：'我们必须进入市场，我们必须买东西，它会去某个地方，'”Nick Cotton说。美国商业房地产服务公司Cushman&Wakefield基辅办事处总经理。
从那时起市场发生了变化，对尽职调查的态度也是如此。
“今天，大多数本地(开发商)已经采取了正常行动，从一开始就以正确的方式构建一切，以便将来可以毫无问题地将其出售给外国投资者，”Nosachenko说。
市场力量服从
乌克兰房地产市场有一些非常有趣的特征，这直接影响了尽职调查的需求。
首先，乌克兰房地产市场的发展部门主要由当地投资者推动。它基本上对外国人不开放，因为它需要收集大量的许可证，而很少有外国人可以通过这个障碍。
相比之下，在乌克兰购买已完成的房地产项目 - 例如，已经产生租金收入的商业中心 - 是外国投资者的热门领域。
这些投资者都提出了正确的问题，如果没有正确的答案，他们就不会购买。
房地产咨询公司City Development Solutions的主管Roman Gerasimchuk说：“由于我们拥有大量的外国资本以及涉及外资的任何交易需要尽职调查，因此必须妥善完成。”
在显微镜下
在乌克兰，法律尽职调查的需求特别高。这是该国法治薄弱及其法院系统功能失调的直接结果，这可能给投资者带来巨大风险。
“这里的规则不透明，立法存在问题，更重要的是，法院制度根本不透明，”诺萨琴科说。
在欧盟国家等发达市场，立法和法院正常运作，评估风险和可能的结果相对容易。
在乌克兰市场上，没有人能给予任何保证。
“为什么?因为有人只是为他们想要的法院判决行贿，“诺萨琴科说。
土地权，建筑许可和财产所有权构成了特殊的挑战。
“由于最初的非法分配，有许多案件与土地的辩护有关。因此，它甚至可能导致拆除在这些土地上建造的建筑物以及对有关各方的刑事诉讼，“GOLAW公司的律师Oleksandr Melnyk说。
据棉花公司称，此外在乌克兰，没有公布已购买的产品和价格。
“在英国，您在资本市场交易方面具有完全透明度。那是在州土地登记处。你什么都没有，“他说。
另一个令人头痛的问题是追踪与该建筑物进行的所有交易。Gerasimchuk说，过去一笔不好的交易可能会导致未来交易中出现重大法律问题。
技术尽职调查也是房地产交易的关键准备，特别是在乌克兰，建筑业务远非透明。它可以揭示严重的工程缺陷，即使卖方的文件看起来很好。
“有一个案例发现建筑物裂缝穿过整个建筑物，必须完全拆除，尽管最初有计划重建它。这导致严重的经济损失，“Gerasimchuk说。
总的来说，所有这些担忧都描绘了一幅不幸的景象：在基辅的95%的项目远没有风险，诺萨琴科告诉基辅邮报。
银行的力量
银行是房地产项目必须尽职调查的另一个原因。他们根本不想购买商业地产。
棉花表示，即使在邻国波兰，当有人以100万美元的价格购买建筑物时，很可能他或她将从银行借70%的钱。买方将以比乌克兰更低的利率借款 - 例如，4%。
“在欧盟，银行很乐意为房地产发放贷款，因为它总是一个有利可图的故事。但银行对尽职调查的要求最高，“Gerasimchuk说。
他相信，如果乌克兰银行能够为房地产交易融资并为商业房地产的发展提供资金，那么
将刺激市场为正确建设制定路线图。
值得
在乌克兰，进行法律尽职调查并不便宜。
根据Colliers的说法，价格从5,000美元到50,000美元不等，具体取决于需要做多少工作。对于技术尽职调查，价格从2,000美元起，可达到10,000美元或更高。
然而，不这样做可能会花费数百万美元。
在敖德萨，一家工厂通过购买公司权利被收购。购买者计划在其位置建造商业地产。
Gerasimchuk的公司参与了交易即将完成的阶段。但随后最后的检查显示该建筑的一部分没有确认产权。
Gerasimchuk说：“这部分建筑物的折扣很大。”“这些是法律和经济尽职调查的结果，节省了数十万美元。”