Mike和Tracy Voegtle不会很快回到达拉斯房地产市场。谁可以怪他们?花了几个月的时间不断寻找这对夫妇在2013年找到他们的远北达拉斯住宅。那一年，当地住宅房地产市场是迄今为止最热门的。正在为整个地区的房屋提供现金优惠。当天价格飙升。供应有限。需求似乎无穷无尽
这意味着Voegtles不得不在周末将他们的三个男孩拖到多个开放的房子里，并且因为他们在他们竞标的前六个房子中失利而面临失望。最后，他们在布伦特菲尔德小学附近找到了一个四居室，四浴室的地方。
由于达拉斯房屋市场多年来一直保持炙手可热，Voegtles的房子已经大幅升值，尽管他们所做的唯一重大改变就是放入游泳池。但是在Voegtles的社区还有其他一些变化。“待售”标志在草坪上比以前长得多。
达拉斯5G工作室的建筑师迈克说：“我们周围的住房市场感觉它正在放缓。”“我们现在看到房子已经存在了很长一段时间，甚至几个月。这种情况几年前没有发生过。“
事实上，北德克萨斯州一所房子的平均市场天数现在是53，这是自Voegtles购买房屋以来的最高天数。这只是曾经白热化的达拉斯房地产市场终于开始降温的众多迹象之一。
数字的力量
不要惊慌。这不是破产。这不是崩溃。如果您是达拉斯地区的房主，您将不必开始用纸板制作腰带。整体价格仍在上涨。根据全国房地产经纪人协会的数据，北德克萨斯州第一季度的房价比2018年的房价上涨了1.4%。
这是自2011年以来该地区最小的价格涨幅。2011年，北德克萨斯州的房价中位数为150,000美元。今天，它是254,300美元。因此，如果区域价格上涨已经放缓，这是否意味着254,300美元在这里是一个巨大的向上销售市场的顶部?
不是Zillow所说的。它被称为达拉斯市场“酷”，但它也要求今年房价中位数上涨7.5%。这只是去年增长14.2%的一半。但这仍然意味着市场正处于上升轨道。
原因很简单。这里有工作，成千上万的人仍在搬到这个地区寻找工作。美国劳工统计局表示，2018年创造了102,500个新的就业岗位。这有助于将当地失业率降至3.3%，因为这个故事的打印率低于全国平均水平的3.9%。现在这个地区有370万人每天上班。
其中一些人是新人。仅在去年一年，大约有130,000人进入达拉斯和沃思堡地区。一些专家认为，大约三分之一的人想买房子。除了4万人进入这个市场之前已经存在的任何需求之外，这还有很多新的需求。
底线?德克萨斯A&M大学房地产中心首席经济学家吉姆盖恩斯说：“今年房价仍有可能在达拉斯 - 沃思堡上涨。”“但他们并没有那么快。从经济学的角度来看，我们称正在发生的事情是“回归规范”。市场正在恢复正常的活动速度。而不是处于价格每年上涨10%的繁荣状态，它们将回升至3%或4%。“
对于房主而言，需求依旧存在且价格仍在攀升似乎是个好消息。但那么，Mike Voegtle附近的那些挥之不去的“待售”标志有什么处理?
价格疲劳
每个Econ 101学生都知道(或应该知道)，当需求高且供应量低时 - 这两个短语都描述了整个北德克萨斯州住房市场 - 价格上涨。而且，当然，无论你问Zillow还是全国房地产经纪人协会还是其他任何人，这里的价格都会继续上涨。
不要惊慌。这不是破产。这不是崩溃。
然而，销售并没有真正上升。今年1月，在达拉斯地区的一部分地区，约有15,254套房屋待售，其中包括普莱诺和许多其他北部社区以及欧文和其他西部城市。4月份，大约有18,012所房屋被列入名单。在房地产经纪人发言中，这是大约三个月的库存，这意味着，如果未来三个月没有新房出售，现有的需求水平将消耗所有当前列表，并且没有更多的房子留在这里买。当然，新的房源一直在线 - 无论是新房还是现房。达拉斯在建新房的数量上领先于全国。2018年，这里新建住宅面积为34,523套，比去年同期增长近3%。休斯顿以30,206名排在达拉斯的第二位。
尽管如此，达拉斯仍然只有大约三个月的库存，远低于本十年早些时候的水平。用较少的话说：供应紧张。需求很高。那么为什么销售持平以及为什么价格上涨放缓?许多专家提供了相同的解释：价格过高。
“有一些价格疲软，”盖恩斯说。“人们正在关注他们被要求支付的费用，并且买家会有更多的阻力。如果他们没有得到他们想要的东西，他们根本就不买。“
因此，难怪61%的达拉斯地区居民(越来越多的人在其职业生涯的早期阶段都是年轻人)现在是租房者，而不是所有者。
负责管理达拉斯现有和新房销售的房地产公司Jeff Duffey&Associates的Jeff Duffey认为，太多卖家认为达拉斯正在经历一个繁荣的市场，让他们完全控制定价。“例如，”他说，“两三年前，很难找到北达拉斯的许多房屋，其房屋价格在400,000美元到600,000美元之间。现在，我可以连续五个周末向某人显示房屋，但仍然无法查看该价格范围内的所有活动房源。卖家定价过高或认为他们不需要经历麻烦来修理房屋出售的卖家正在观看他们的房产。买家不想要那些房子而且他们不需要它们。“
但是，一些潜在买家可能根本无力承担许多社区的市场需求。自2012年以来，达拉斯市场的价格上涨了60%以上。信用分析公司惠誉评级(Fitch Ratings)表示，达拉斯市场是该国市场价值被高估的市场之一，价格比该地区人口，收入和平均租金价格的增长高出15%。德克萨斯州北部的收入中位数在过去十年中上涨了很多，从$ 57,525跃升至$ 67,382。那是16%。同期中位数房价上涨70%。
房地产研究公司Metrostudy的达拉斯 - 沃思堡区域总监Paige Shipp表示：“现在有很多房子都以较高的价格定价 - 很多人买不起的价格点。”
美国家居建筑商协会(National Association of Home Builders)已经提供了数字，这些数据在这里讲述了相同的可承受性问NAHB将季度住房机会指数 - 一个典型家庭认为负担得起的待售房屋总数的百分比排在一起。在十年前的达拉斯，NAHB指数发现75.7%的房屋价格实惠。该评级在一年后上升，在2010年第一季度达到峰值79.9%。但近年来大幅下跌，在2018年第二季度下降至45.2%，然后在第一季度小幅反弹至52.4%。今年。
可负担性不仅仅是达拉斯的一个问题。这是当今许多大市场的一个主要问题，如旧金山。尽管如此，全国负担能力指数平均值比达拉斯的总体承受能力高61%。
建筑商已开始通过在数千个价格在250,000美元至350,000美元之间的新房屋上悬挂干墙来解决买家对可负担性的担忧。Metrostudy表示，该地区四分之一的新房建设都在这个价格范围内。这些房屋中有少数是位于达拉斯的联排别墅。但大多数是远离中心城市的社区中更传统的单户住宅，价格分在250,000美元到350,000美元之间。
例如Aubrey的Sandbrock Ranch和Little Elm的Union Park-在丹顿县的380左右出现了新的开发项目。“380号高速公路炙手可热，”Shaddock Development Co.的合伙人兼德克萨斯州Capital Title的首席执行官/老板Bill Shaddock说道。
对于那些不想看到那种经济实惠的远郊鞭炮爆发的人 - 以及随之而来的所有蔓延问题 - 达拉斯地区仍然有很多可以为买家和卖家提供，即使市场恢复到一些以前的规范。“这是我职业生涯中的第一次，我能够向卖家说，如果他们对自己的房子做了某些事情，并且小心价格，他们绝对会在一周内卖掉房子，”Duffey说。 。“这不是房地产经纪人通常愿意做出的保证，但我知道买家仍在那里，他们已准备好达成协议。”