领先的房地产信息和数据提供商CoreLogic的一份新报告深入探讨了美国房地产市场在美国经济最长期扩张期间的演变，并触及了一个亟待解决的问题：衰退即将来临吗?
美国经济连续121个月增长，是该国历史上最长的一次。该报告审视了住房经济，并研究了2009年6月至2019年7月国内生产总值(GDP)，失业率和住房活动的增长情况。自2010年以来住房占GDP的比重约为15%，房地产市场是一个重要的指标经济健康以下是报告中的一些重要内容。
房屋净值飙升。
瑞星就业率和提高经济国家在2019年第一季度的帮助导致的158000亿$的家庭资产记录这是最高的61000亿$在2009年第一季度2010年第一季度和第一季度之间， 2019年，每个借款人的平均权益从约75,000美元增加到约171,000美元。
CoreLogic首席经济学家Frank Nothaft表示：“在过去九年中，这一扩张创造了超过2000万个工作岗位，提高了家庭收入，重建了消费者信心。”他补充说：“最长的抵押贷款利率低于5%，超过5% 60年来补充了这些因素。这些经济力量推动了房屋销售，建筑，价格和房屋净值财富的复苏。“
诺弗表示，房屋净值增长的反弹和增长达到创纪录水平，这对整体经济活动有所贡献。
诺沃尔说：“总体而言，家庭股权财富相当于全国所有房主，从低谷中增长了近10万亿美元。”“当我们每户观察时，每个房主的房屋净值增加近10万美元。对于普通的房主来说，这是一堆钱。当然，这笔钱被捆绑在家里，但这是财富的真正增长。财富的增加，无论是兑现还是仍然储存在家中，仍然有助于增加消费支出。“
考虑到许多房主将利用他们的房屋净值来维持和改善房地产价值，Nothaft指出，对房屋进行再投资“会将资金重新投入经济中”。
房屋翻转处于历史最高点。
自2010年以来，住房翻转率大幅上升，但是脚蹼正在玩不同的游戏。在讨论这一趋势的博客文章中，负责CoreLogic的副首席经济学家兼研究和见解执行官拉尔夫麦克劳林说：“2018年，投资者购买的房屋销售份额达到了二十年来的最高水平。然而，这种增长并非来自大型机构买家，而是来自刚刚进入游戏的小投资者。更重要的是，这些投资者似乎专注于首发房屋，为首次购房者提供资金支持，同时还在租金相对较高的市场追逐房屋。
到2019年5月，美国的单户租金增长了33%。
Nothaft还指出，近年来房屋翻新与房地产热潮期间的不良声誉有很大不同。
他说：“在房地产繁荣期间，你有所有这些广告可以获得快速致富的计划，例如成为房地产百万富翁，成为一个大亨房子，你不能赔钱。”“这不是当今市场的心态。这对于2005年和2006年来说非常独特。对于那些认为他们可以买房并三个月后卖掉并发财的人来说，当房地产市场崩溃时，他们最终失去了衬衫。
Nothaft解释说，目前的本土投资者对他们购买的房屋更具选择性。
“他们购买的房屋有点旧，需要维修，价格较低，价格合理，购买和投资。然后转身转售他们，“他说。
千禧年的影响。
随着经济衰退后房价飙升，许多首次购房者延迟了房屋所有权，而是选择租房更长时间。然而，在2018年，从1981年到1996年出生的千禧年买家通过成为购房者的最大群体来扭转这一趋势，占家庭购买抵押贷款申请的44%。CoreLogic表示，这些千禧一代买家正在寻找可承受的能力，而不是在过去看到的典型沿海城市购买。
在2019年第一季度，110万新房主加入了住房经济，而租房者数量仅增加了458,000，而2018年第四季度减少了167,000。
根据CoreLogic的数据，2019年5月(匹兹堡，罗切斯特，纽约，威奇托，堪萨斯州和密歇根州大急流城)的千禧年买家中，前四大都市中有四个被低估了，五个地铁价值很高(布法罗，纽约;密尔沃基;纽约州奥尔巴尼;犹他州普罗沃;爱荷华州得梅因市)。盐湖城的一个地铁被高估了。加州地铁公司申请抵押贷款的千禧一代比例最低。
CoreLogic分析将个别市场的房价分类为低估，价值或高估，将房价与长期可持续水平进行比较，这些水平受到当地市场基本面(如可支配收入)的支撑。
”
“千禧一代被吸引到拥有大量就业机会和充足的入门级住房供应的市场，”诺特赛表示，并补充道，“除了一个千禧年顶级住房市场之外的所有人都被认为是公平估值或被低估的，这并非巧合。
经济衰退紧张。
“随着经济持续发展，对即将到来的经济衰退的担忧一直在上升，”该报告指出，并指出2019年6月的10年期国债收益率从2018年11月的3.2%降至约2%，这表明该债券市场担心经济放缓。
“另外，在过去的一年里，股市经历了一些颠簸，过去15个月发生了两次修正(标准普尔500指数下跌了10%或更多)，”报告称。
专家们也暗示可能出现衰退。“华尔街日报”经济预测调查中有49%的受访者预计2020年会出现衰退，而36.6%的受访者预计会在第二年出现衰退。
CoreLogic表示，虽然房价仍在上涨，但它们正以较慢的速度增长。报告称，“2019年5月房屋价格同比上涨3.6%，低于1月份的4.1%。此外，2019年5月的房屋开工率表现不佳，比4月份的修正值下降0.9%。不过，有些迹象是积极的。总体抵押贷款拖欠率在2019年4月创下历史新低3.6%。由于抵押贷款利率目前处于两年来的最低水平，为潜在购房者提供了抵押贷款支付能力方面急需的改善，CoreLogic HPI Forecast预计从2019年6月到2020年6月，房价年增长率将适度增长5.6%。
诺弗有理由相信全球经济增长可能会减弱，这将影响美国的出口部门。
“资本市场上有关于贸易战，关税和征收关税的所有这些言论，”他说。“贸易战的前景不仅影响全球经济增长，而且有可能流入美国，减缓美国经济增长，甚至可能导致经济衰退。它影响了我们的出口部门，但它也影响了美国公司的投资决策，这些公司不确定贸易政策，关税结构以及未来对其产出的需求。当企业领导者不确定他们公司正在生产的商品需求时，他们就会退出投资。他们退出投资新工厂，新工厂和设备以及新技术，因为他们不知道需求是否会在那里。“
Nothaft表示，商界领袖喜欢知道游戏规则是什么，以及他们是赢还是输。
“如果你了解游戏规则，那么商界领袖可以就投资地点和投资额做出明智的决定，”他说。“如果他们看到很多不确定因素，并且他们担心游戏规则发生变化，他们就会拖延，他们会等待。他们将限制他们的投资，直到他们更清楚地看到未来的游戏规则。这对经济增长有影响。“
预测预测经济增长将放缓。“我没有看到任何人必然出现，并说今天将开始经济衰退，”诺索尔说。“出来的预测确实显示出更高的风险。它们表明经济增长放缓，未来经济衰退的可能性增加。因此，2020年经济衰退的可能性大于2019年.2021年开始出现衰退的风险大于2020年开始出现衰退的风险。因此，经济增长放缓最终导致经济衰退存在这种不确定性。 。我们不知道什么时候，但经济衰退的风险随着时间的推移而增加。“