最近我被朋友要求审查他正考虑投资的私人房地产交易。从表面上看，这笔交易听起来很有意思 - 沿海公寓，新建筑，稳固的工作基础以及卓越的投资回报承诺。然而，没有了解建筑物的位置甚至物理房地产本身的优点，仅金融结构就足以拒绝这笔交易。投资者承担的风险与赞助商(投资公司赞助的超大回报)之间的交易完全脱节交易)设定为。在该交易中，投资者和赞助商之间的利益一致性完全失衡。因为看起来赞助商试图利用投资者，所以很难完全相信他的意图。
如果您正在考虑投资房地产合作伙伴关系，在挖掘实际房地产之前，您应该问自己两个问题：
1.我相信赞助商吗?他的利益与我的利益一致吗?
信任在没有公开交易且没有任何流动性的交易中，投资者完全依赖于赞助商的性质和执行能力。大多数不是名牌经营者，如Blackstone或喜达屋，这笔交易将成功或失败，因为一小群人 - 甚至是一个人。
获得赞助商信任的最佳方式是寻求当前和过去投资者的参考。不要羞于要求与从第一天起与赞助商在一起的投资者交谈，或者甚至是那些只投资一笔交易的投资者。如果赞助商拒绝提供参考，那么是时候走开了。透明度是值得信赖的赞助商的关键属性，如果没有什么可隐瞒的，那么你会感觉更好，因为他们会将自己的最大利益放在投资者的心中。
对准
假设您信任赞助商并开始审查实际的房地产交易，下一步是了解交易经济学并了解投资者和赞助商之间如何分配资金。赞助商可以做很多工作，特别是如果有一个重要的增值装修组件。它们应以附带利益的形式得到补偿。持有的利息是指保荐人收到不成比例的房产现金流(通常是在销售时) - 在投资者获得预先确定的投资回报(优先回报)并收回其初始投资后。一旦投资者收到基准回报并且所有各方都认为投资成功，那么保荐人就不成比例地分享上行回报。这是一个积极的利益一致：
一些赞助商通过做一些改变来利用这种一般结构。首先，无论投资的成功与否，有些人可能会尝试从一开始就“分享”房产的现金流。问问自己，为什么赞助商在获得任何证据之前会获得比你更大的百分比?在这种情况下，投资者和赞助商的利益并不一致。如果赞助商试图在风险很小的交易中占据相当大的上升空间，也不会出现这种情况。持有利息的规模应该反映交易中的风险。如果赞助商提供高回报的执行风险更大，那么他应该获得更高的附带利息。如果风险较小且财产是为了现金收购而购买的，并且不会发生重大变化，
最后，赞助商必须拥有“游戏中的皮肤”。他应该将自己的资金投入到交易中，这样他就有风险。而且，这笔钱不应该完全来自他对这笔交易收取的前期费用。如果是这种情况，投资者正在补贴赞助商的投资并给予他免费股权。除了信任之外，房地产交易没有比利益一致更大的问题。
我为我的朋友评估的这笔交易有很多关于利益一致的危险信号，甚至不值得去了解实际的房地产投资。当保荐人向投资者收取每笔费用(购置费，资产管理费，融资费，处置费等)并希望在投资成功之前在经营现金流中不成比例地分享，然后采取一定程度的承担利息与交易中的风险不相称，是时候继续前进了。
今天很容易确定费用和交易结构的市场价格。名牌，非交易房地产投资信托甚至众筹网站都是收费和结构信息的重要资源。即使你不是房地产专家，每个人都可以审查交易赞助商的性质，并确定他们的利益是否一致。