2018年上半年，重庆楼市火爆得让房产中介“坐在那里就把房子卖掉”;而下半年，中介的生意急速下滑，他们再也坐不住了。
小于就是这样，作为一名房产中介工作人员，他经历了2018上半年“什么都能卖掉”的美好时光，有些房源他连楼都没上就成交了。而到了下半年，坐在门店里再也等不来生意的小于，无奈做起了给新楼盘带客的买卖。据他说，如果成功卖掉一套300多万元的新房，他能拿到开发商7000~8000元的现金奖励。
《每日经济新闻》记者近日在重庆楼市走访时发现，依靠中介带客的新楼盘在重庆十分常见。没有限购政策的重庆楼市，却上演了“过山车”般的冷热转换。
曾经火爆的楼市
近日，《每日经济新闻》记者以购房者身份(下同)来到重庆江北区的一个高端改善楼盘，该项目按套内面积售价300万~1000万元/套。据销售人员介绍，这样的水平在重庆算是比较高端的产品。
尽管总价偏高，但该楼盘在2018年6月开盘的时候，就上演了2000多人参选100多套房源的盛况，选中率仅15：1，300平方米以上的大户型也早已售罄。
这样火热的局面，仅是2018上半年重庆楼市的冰山一角。连房产中介小于都说，去年上半年市场好，二手房很好卖，那时候他根本没有时间去带客看新房。
彼时，市场一片火热下的重庆新房成交价也一路上扬。据机构数据，2018年上半年，重庆住宅成交均价11148元/平方米，每月环比均有所增长，同比2017上半年8606元/平方米的成交均价，涨幅达到了29.5%。
据《每日经济新闻》记者了解，去年上半年的重庆楼市，“开盘售罄”是一种常态，房子要抢着买，选房要“找关系”，茶水费、捂盘惜售等市场乱象开始出现。重庆随即出台相关政策，重拳整治炒房卖号、捆绑搭售、茶水费、选房费、捂盘惜售等乱象。
值得一提的是，作为房产税试点城市，重庆在2018年1月以及2019年1月两次提高个人新购高档住房房产税起征点，即相继从2017年的13941元/平方米提升到2018年的15455元/平方米，再提高到最新的17630元/平方米。
“三无”购房者被挡在门外
所谓“三无”人员，即无户籍、无企业、无工作的外来人口。
2018年6月27日，重庆市政府发布《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》，暂停对不能提供1年以上重庆市纳税证明或者社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。也就是说，从2018年下半年开始，“三无”人员在重庆购房无法申请购房贷款，只能全款购房。
在很多奔走在一线的房产从业人员眼里，重庆楼市开始骤然降温，就是从暂停给“三无”人员贷款开始。
首先，二手房价格开始出现一定幅度的下降。“现在有些业主扶不住了，尤其是急着用钱的，很多房子都会便宜卖出来了。”小于向《每日经济新闻》记者推荐了两套洋房产品：位于照母山板块、去年还挂400万元一套的联排别墅，现在360万元就卖;另外一套是带两个产权车位的洋房产品，去年报价370万元左右，现在降到了350万元。
进入冷静期的重庆楼市，让小于的二手房生意显然不那么好做了。现在的小于，每天都忙着给客户推荐意向房源，带着客户楼上楼下地奔走看样板间。
在陪客户看房的过程中，小于滔滔不绝地给客户讲解房子的所有优点。对一个明显年龄比自己小的客户喊“姐”，已经成了小于在这个“买方时代”的工作习惯。
给小于带来工作动力的，是客户每成交一套新房，开发商都会给他一笔不错的现金奖励。如成交一套300多万元的房子，小于能拿到7000~8000元现金奖励。但他却直言：“好难卖!”
“三无”人员的界定下，重庆楼市把大批炒房客和资金能力较差的外地人挡在了门外，下半年的房价一度出现了环比下滑的情况。楼盘现场门可罗雀，成交艰难，开发商也积极主动地给“三无”购房者开启了绿灯。
《每日经济新闻》记者在实地走访的过程中了解到，现在重庆的在售楼盘基本都能为“三无”购房者提供购房款分期服务，且零手续费。不同开发商还制定了不同的分期政策，比如有开发商要求：全款购房者需要在签订购房合同时付全部房款的五成，两成在2019年底付清，剩余三成在2020年接房前付清，房款分期时间跨度超过了一年。
开发商利润压缩
在某央企开发商的洋房产品样板间里，小于告诉记者：“去年上半年楼市很火的时候，这种产品能买到就很不错了。但现在市场冷了，反而是买房子的好时候，你可以慢慢看、慢慢选。”
小于一直在很努力地劝记者买房子。确实，进入2018年下半年乃至2019年初的重庆楼市，一直都在冷清中，购房者也有了更多的选择。
《每日经济新闻》记者走访重庆渝北区位置较为集中的几个楼盘时发现，大多数楼盘项目的售楼部里几乎很少看到购房者，有时还会在门外遇到专门截客的“小蜜蜂”。“小蜜蜂”们热情地对记者说：“看看我们这个盘吧，价格比他们便宜，户型比他们好，我们这有车可以带你过去。”
开发商也有无奈。一个于去年10月开盘的楼盘，在工作日的下午仍有看房者在咨询。项目目前仍有不少房源待售，这显然让这个龙头房企的置业顾问小魏有点着急。其对记者感叹：“我们就是开盘没赶上好时候，要不然也卖得差不多了。”
在记者问到现在价格跟开盘时候有没有涨时，小魏肯定地说：“涨了，每平方米涨了18元。”与其他楼盘大多以备案价销售不同，小魏所在楼盘能拿到老带新2%的返点。小魏还对记者诚意满满地表示，如果真的决定要买，价格上还会有让记者“感到惊喜”的折扣。
整个2018年，众多开发商都对重庆的房地产市场充满了热情。《每日经济新闻》记者梳理发现，2018年重庆住宅类用地成交了32宗，土地楼面成交均价5853元/平方米，平均溢价率16%。包括龙湖、金科、旭辉、绿城、华侨城、弘阳地产、电建地产等房企，都在重庆有所收获。
其中，重庆新楼盘较为集中的照母山板块楼面价，被龙湖、平安联合体将楼面价刷新至11393元/平方米。随着重庆主要板块的地价走高，开发商的利润空间也在压缩。据锐理数据报告分析，在重庆照母山、茶园、大学城等7个板块，开发商的利润空间不足4000元/平方米。
对走过2018年跌宕起伏的重庆楼市而言，既体会过千人抢房的疯狂，也感受到了门庭冷落的冰封。无论是站在门口静待客户上门的房产销售，还是主动出击带客看新房的房产中介，亦或是面对地价日益走高的开发商，平静后的重庆楼市，正在回归理性。