今天(1月29日)一大早，国家发改委联手工信部、民政部、财政部、住建部、运输部、商务部等国家部委(一共10个)，发布了“刺激消费”的大招。
这份文件的正式名称是：《进一步优化供给推动消费平稳增长促进形成强大国内市场的实施方案(2019年)》。
去年9月，中央、国务院发布了“关于完善促进消费体制机制，进一步激发居民消费潜力的若干意见”，这次的“实施方案”就是对“若干意见”的落实。
众所周知，中国当前面临两大新形势：
第一，中国和世界的贸易关系以及全球化进程，都在发生巨大变化，不确定性增强，按照中央的说法是“百年未有之大变局”。
第二，中国经济在2016年-2017年的“房地产大牛市”退潮之后，再次出现显著下行压力。
在这种情况下怎么办?让内需拉动经济，就成为当然的选择。所以高层提出要“促进形成强大国内市场”。
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部委的文件，就是在这个背景下形成的。
文件一共提出了6大类政策举措，其中“汽车消费”、“更好满足城镇化和老龄化需求”、“促进农村消费升级”、“新品消费”被放在突出的位置。
其中第二类，也就是“更好满足城镇化和老龄化需求”一共提出了4项举措，其中前两项都跟房地产相关，它们是：
1、加快推进老旧小区和老年家庭适老化改造。
有条件的地方可对老旧小区加装电梯、无障碍通道、适老化家居环境、适老辅具等方面进行补贴，调动市场积极性。
2、进一步满足农业转移人口市民化住房消费需求。
加快发展住房租赁市场，发挥国有租赁企业对市场的引领、规范、激活和调控作用，支持专业化、机构化住房租赁企业发展。将符合条件的农业转移人口纳入住房保障范围。支持部分人口净流入、房价高、租赁需求缺口大的大中城市多渠道筹集公租房和市场租赁住房房源，将集体土地建设租赁住房作为重点支持内容。
可以看出，在这份“刺激内需”的文件里，刻意回避了“商业房地产”。原因很简单，房地产现在是“臭豆腐”，虽然吃起来很香但闻起来很臭——名声不好。所以，只提及了老旧小区加装电梯，以及租赁。
老旧小区没有电梯，是一个普遍存在的问题。我手头没有数据，但估计至少中国60%正在使用的居民楼是没有电梯的。以深圳(楼盘)为例，这个城市够新、够光鲜的吧，一共拥有接近1100万套住房，其中超过650万套是小产权房，包括城中村和违建，这类房子绝大部分就没有电梯。在重庆(楼盘)，甚至有24层高的居民楼都没有电梯。
给老旧小区加装电梯，是功德无量的事情，是对中低收入阶层老年人的关爱。想想看，有些腿脚不方便的老年人因为住在高楼层，往往十天半月才能鼓足勇气下楼一次。有了电梯，他们的生活将被重新定义!
在这个过程里，需要政府给钱补贴、给政策促进，帮助小区业委会推进。
比如有些城市就规定，加装电梯完成的小区，可以重新办理房产证，加大房产证上的登记面积。有这个利好，推进起来当然会顺利很多。
至于“进一步满足农业转移人口市民化住房消费需求”，则对地方政府提出了更高要求，其实质是“将符合条件的农业转移人口纳入住房保障范围”。
如果地方财政力量不足，怎么才能提供更多的“廉租房”?最好的办法是“让集体土地建设租赁住房直接入市”。这种玩法看起来没有了“政府征地环节”，政府获得的土地收入减少，但毕竟留住了人口，还没有倒贴多少财政资金。相当于把土地红利同时给了“城郊农民”和“外来人口”，地方政府获得了少量税收，但留住了增量人口。
有远见的地方政府，应该大力推进这件事。
这对于商业房地产会带来什么影响?我的看法是——这也是正面影响。看起来，一部分外来人口住进了各类廉租房里，暂时不会购买商品房。但实际上，这些人口本来就买不起商品房。有了廉租房的过渡，将来其中部分居民会慢慢获得购房能力。这相当于给他们在住房消费上提供了一个梯子，可以让他们慢慢往上爬。这对于整个城市是利好，对这个城市的商业房地产也是利好(相当于蓄客)。因此，是一件多赢的事情。
再看看这份“刺激消费”的文件，在汽车消费上提出了哪些新招：
1、有序推进老旧汽车报废更新。
2、持续优化新能源汽车补贴结构。
3、促进农村汽车更新换代。有条件的地方，可对农村居民报废三轮汽车，购买 3.5 吨及以下货车或者 1.6 升及以下排量乘用车，给予适当补贴，带动农村汽车消费。
4、稳步推进放宽皮卡车进城限制范围。
5、加快繁荣二手车市场。
6、进一步优化地方政府机动车管理措施。已实施汽车限购政策的地方，要结合本地实际情况，优化机动车限购管理措施，有条件的地方可适度盘活历年废弃的购车指标，更好满足居民汽车消费需求。
这里面跟大家关系最密切的，可能是第六点，
也就是说：在部分已经限购汽车的城市，限购可能会有所放松，方式是增加购车指标。
汽车消费是这份文件里放在第一位的，从列举的措施看，连“皮卡进城”都入选了。由此可见，刺激内需仅仅在“买”上动脑筋，是不容易的。最有效的方式显然是增加居民收入，控制住房消费在居民支出中的占比。
高房价不仅会抑制生育的欲望，也会抑制消费的欲望。
怎样在住房问题上有大的作为?我的看法是，房地产税作用有限，毕竟是加税性质。
最有效的办法是：建立住宅银行。
方式是：让央行定向印钞给住宅银行，让住宅银行获得超低息资金，并把这作为央行未来发钞的主要方式。然后通过全国联网，对于“首次购房”真正的刚需，给予超长期限低息贷款。
比如，新婚夫妇第一次购房，给予首付1.5成，30年的低息贷款，利率可以低到3%到3.5%。如果生育了二胎，则贷款期限延长到40年，利率进一步下浮(之前多交的利率返还);生育了三胎四胎并养育到一定年龄的，返还全部利息。但明确规定，每个人一生中只能享受一次，或者享受最高额多少钱的超低息购房贷款，如果断供则终身不再有享受资格。对于首套房，在契税、房地产税上给予全额减免。
这，恐怕才是解决住房、生育等问题的根本出路。