2018年，对房东和租客而言，都是不轻松的一年。
租客们的苦恼是显而易见的，房租上涨来势汹汹，租客不堪重负;然则当个房东就轻松了?满头卷发、嘴叼烟卷，在自己的一亩三分地上一言九鼎……那可能只是电影里的包租婆。高价买了房子靠出租想回本不知道是猴年马月的事情就不说了，去年光是租金抵个税申报就暗潮涌动，让房东顾虑重重。
貌似现在，不论是房东还是房客，谁的日子都没有外人想象的容易。
01
在北京(楼盘)打拼多年的85后王先生，去年在南五环买了一套80多平米的两居室，总价400万。本打算自用，但因为换工作，距离太远，忍痛出租，月租金5500元。老王算了一下回报率。小区物业费为2元/㎡/月，取暖费为24元/㎡/取暖季，则一年的收益为：(5500*12)—(2*80*12)—(24*80)=62160元，年租金回报率仅1.55%。靠租金回本要65年。
不仅是北京、上海(楼盘)这些一线城市，根据数据全国重点25城按当前平均房价购房后出租，平均要50年才能回本。
95后的小李，大学毕业后，在中关村(000931)找到第一份工作，公司给出的薪水是12K+，除去社保、税费，到手约11K+。这个薪资超过了他不少的同学，也超过了2018年北京的平均薪酬。在被平均的呼声下，小李还算满意。
为了租房，小李找遍了中关村周边的小区，稍好点的，房租高的惊人，一居室就要7K+，真是租不起呀。挑来拣去，定了一个80年代的老小区，总共只有两栋楼。50多平米，连客厅都没有，两个房间，还挨着大马路，月租也要6000元。一大半的薪水要付房租，白天给老板打工，晚上给房东打工，小李想想很扎心。明年小李准备找个合租室友，这样能分摊房租。至于买房，想都不敢想。
房东不赚钱，租客租不起，大城市的楼市陷入一个怪圈。
02
租售比超过50年，这是一个让人诧异的数据。北京的租售比一直如此吗?显然不是，我们看看北京楼市租售比历史变化。
2012年以后数据来源于链家APP公开数据
从数据上看，2009年是一个分水岭，09年以前买房，租金回报率普遍在6%以上，租售比是16.6年，是个很不错的水平。继续向前推，06年的租金回报率能达到13%，租售比是7.7年，2000年以前的租金回报率更是高达26%以上，租售比只有短短的3.8年。就是说如果你2000年前买一套房子，现在出租，不到4年房款就赚回来了。
这是惊人的回报，历史罕见。
而从2012年到2016年年初，租金回报率从3.4%降低到3.05%，还基本属于国际平均水平，租售比增加到了29.4年。而到2017年以后，年租金回报率进一步降低到1.4%-2%，租售比更是普遍超过50年，
所以说，如果靠买房出租获利，16年下半年以后的新房东，都很亏。只有09年之前完成房产配置，才能享受高额租金回报。
从时间节点看，60后、70后房东获利的可能性最大。小李的房东恰好是60后刘大妈，刘大妈一家一共有三套房，一套大的三居自主，一套单位分的老公房出租，这两套在市区，另一套两居在近郊区，儿子媳妇的婚房。如果不用再买房，刘大妈有一套房是用来出租的，每月的租金甚至比她的退休金都多。
可问题是，再过几年，刘大妈的孙子要上小学了，为了上个重点。家里决定买套学区房，找中介了解，重点小学对口的学区，房价都要10多万一平米，一个两居室要1200多万。
这对刘大妈也是个大数，最后打算先把市区小房子卖掉，开价430万。在中介挂着。这半年，问的多，买的少。现在降价到400万，希望尽快卖掉。再加上积蓄，掏空6个钱包，凑足600万首付，把学区房拿下。
首付是有了，但600多万的房贷，每月光贷款也要3万多。儿子一家每月有4万多的收入，但是除去月供，明显入不敷出。刘大妈想实在不行，就只有再卖掉一套。
事情好像有点复杂了，转了一圈，人人都遇到了难题。
可见，想要靠房子实现财务自由，还需要继续加码，至少满足两条：
一要在2015年之前完成置业，最好是2009年以前，因为这样的租售比最佳。
二是2017年以后，不再置换房产，特别是学区房。如果再次置换房产，前期收益，会再次沉淀到房子上，短期内无法变现。
要达到这两条，从时机上看，需要从97年房改开始，到2015年，至少完成三次以上的置业。这个买房置业“三级跳”，难度很高。更现实的是，北京的限购开始于2011年2月的“京八条”。京籍家庭限购2套住房，非京籍限购1套也是从那时开始的。
时间再次被压缩，从97年房改到2011年初，13年的时间。两代户家庭要买3套住房，以当年的认知程度、收入水平看，多数人是难以达到的。
真正靠买房赚大钱的，只有少数土豪、有远见的高人。
03
从2006年至今，北京的房价上涨了7-10倍。但是租金涨幅小得多，以海淀某小区为例，2006年，100平米两居室价格在5000-5500元/月，2019年的租金在13000元，上涨幅度136%，涨幅不到2倍，而同期房价从1.15万上涨到11万，涨幅近乎10倍。去年长江证券(000783)研究所公布的世界各国的租金回报率，如下：
国内一线城市以1.5%的租金回报率垫底，看起来，在北京租房是便宜得不能再便宜了。很多人因此预测，北京的房租将持续上涨，甚至暴涨。从纸面数据看，大趋势应该如此。但是，现实并不那么简单。
2018年下半年，市场被爆出某些长租公寓高价收房涨租的情况，旋即被主管部门约谈，房租上涨势头得到遏制。
2019年1月，18个大城市再次出台政策，明确增加集体建设用地建租赁住房。北京市住保办表示，2017年未开工的27个租赁房项目，2018年完成供地的租赁房项目，也将在2019年全面开工，租赁房供应量到2021年是50万套。政策执行力度加大。
今后房租的上涨逻辑，成了一个烧脑的问题。
有一句调侃的话是这样说的：
房租是穷人的购买力决定的，房价是富人的预期决定的。细细品味，意味深长。
04
想要打破这种房东“不赚钱”、房客租不起的怪圈，最稳妥的办法是租金缓慢上涨，与租客收入水平同步，7-8年以后，年租金回报率逐渐达到3%左右，租售比趋向合理。
从目前趋势看，主管部门更倾向守住房租底线，保障租客利益。但房东的利益从长远看，其实也可以得到保障。只有这两年在房价疯涨预期下，加杠杆投资的大小玩家才是最受影响的。