位于东莞(楼盘)市中堂镇中心区域的居益凯景中央小区，近日卷入了一场“中介诈骗”风波。
据业主代表李小姐(化名)告诉《中国经营报(博客,微博)》记者，在2018年11月收楼后，业主们交流发现不少人在购房时被销售人员以“内部优惠”的理由骗取了10000~60000元不等的费用，涉及业主数十名，被骗金额超过200万元，目前已经向警方报案。
据悉，涉事楼盘的开发商为东莞市居益房地产开发有限公司(以下简称“居益地产”)，负责销售的人员则来自中原(中国)房地产代理有限公司(以下简称“中原集团”)。
本报记者分别采访中原集团和居益地产，中原集团东莞公司法务部告诉记者，中原集团对销售人员私下收取钱财一事并不知情，目前正在和业主们协商，如事情属实，会积极配合业主们追回钱款。截至发稿，居益地产未进行回复。
中介虚构“内部优惠”
公开资料显示，居益凯景中央位于东莞市中堂镇雅苑路，居益地产于2013年8月取得预售证，占地总面积63311平方米，总建筑面积192860平方米，目前在售5期产品，户型为建筑面积84~95平方米，尾盘于2018年4月售完。
据国家企业信息公示系统显示，居益地产成立日期为2010年1月11日，主要经营范围为房地产开发、销售、物业租赁等。公司注册资本为600万元，法定代表人为梁浩潮，与此同时梁浩潮还担任执行董事、经理等职务。天眼查资料显示，居益地产近年来涉及4起法律诉讼，其中2起和购房合同有关。
居益地产作为东莞市本土一家小型房企，规模并不大。在长达4年的推盘期间，主要是寻找第三方房产中介进行代理销售，其中包括中原集团。
2017年期间，居益凯景中央楼盘的销售人员主要来自中原集团。据一位从业多年的置业经理告诉记者，目前房产销售人员主要来自两部分，一部分是地产公司自身的员工，比如地产商万科、保利下面的销售人员;另一部分则是第三方房产中介，现在比较知名的是链家、中原集团等，而中小型房企如果没有搭建自己的销售团队，一般只能选择第三方公司。
据居益凯景中央多位业主向记者爆料称，他们在2017年3月~2018年5月期间，在购房时均得到销售人员交钱就能有内部优惠的承诺，比如“交3万元抵7万元”等，业主们缴纳金额在10000~60000元之间，但所谓的“以钱抵钱”优惠并未真正得到兑现。
李小姐告诉记者，2017年4月购房时，销售人员廖某先向她虚抬价格，对她购置的房子报价每平方米超过13000元，总价为107.52万元，再私下和她说认识地产公司的老板，只要给钱就能获得内部优惠，提出了“交3万抵7万元”的方案，并要求给现金，不能开发票和收据。
李小姐事后发现，她购置的这套房产在东莞市发展和改革局上有明确的备案价，据2017年2月24日居益地产申报的备案价，李小姐购置的房产总价仅为101.71万元，而李小姐按照廖某所说先付出了100.52万元签订购房合同，后又私下给予廖某3万元好处费，总花费达103.52万元，已超出了备案价格。
据悉，中介廖某向多位业主售出房产，且用相同的手段收取了多笔好处费。业主陈先生(化名)于2017年6月3日购置了房产，当时中介廖某开价120.12万元，而备案价格仅为108.47万元，陈先生最终以备案价格签约，但仍付出了3万元好处费。
与李小姐、陈先生类似，王小姐(化名)也表达了相同的遭遇，王小姐于2017年3月31日购置了房产，当时中介韦某开价130万元，单价超过13000元，而后来王小姐查询备案价发现，单价仅为10322元，总价仅为121.48万元。王小姐在签订总额119.51万元的购房合同后，给了中介3万元好处费。
根据房价备案制度，开发商在首次开盘定价时，必须根据规定的时间提前到当地价格主管部门备案，然后才可以向房管部门申请销售许可证。备案的价格将在房管部门的官方网站上向社会公布，这一价格即为该楼盘的最高售价，开发商不得擅自在销售中突破此价格卖房。
易居研究院中心总监严跃进认为，类似内部优惠的做法，其实就是一种营销的手段。如果没有真正优惠到位，那么其实还是一种误导的营销模式。对于购房者来说，其愿意提交3万元的费用，本质上就是希望房价能够在认购的时候做个抵扣。但是因为房屋的实际价格不好说，而且这部分费用是被算作中介的成本，而不是房价的抵扣款。
开发商、代理商均不知情?
据悉，作为东莞本土房企，居益地产近年来主要推出了东城国际和居益凯景中央两个项目。
本报记者查询国家企业信息公示系统发现，居益地产公司的注册地址为东莞市中堂镇雅苑路居益花园3栋商铺134，正好位于居益凯景中央楼盘里面，记者通过询问工作人员后找到了该办公场所，但发现房门紧闭，并且布满灰尘。
一位居益地产公司员工告诉记者，公司老板平时不在办公室，那个办公室也没怎么使用。记者就业主受骗一事提出采访要求时，对方表示会转告老板，一切要等老板回来再说。
据李小姐表示，她曾和多位业主到楼盘项目销售中心，找到开发商代表索要答复和解决方案，但开发商代表却表示并不知情，并称当初负责卖楼的销售人员并不是他们的员工，而是代理公司“中原集团”的销售人员，收取费用纯属销售人员个人行为，与他们无关。
广东比格律师事务所李荣凤律师认为，“房价让利优惠是开发商或其授权的他人才有权作出的行为，而廖某如确未取得后者同意而对外声称享有该优惠，事后又未被后者追认(包括未被兑现优惠)的话，该收款行为是无效的。”
中原集团东莞公司法务部人士告诉记者，“关于这件事情公司听到时也非常震惊，在此之前公司未发生过类似事情。”对方进一步补充道，涉事的销售人员在卖完楼后已全部离职，主管他们的经理虽然还在职，但对此事并不知情，中原集团从未授意销售人员私下收取费用，目前暂不确定此事是否属实，正在和业主们协商处理，如事情属实，会积极配合业主们追回钱款。
李荣凤律师认为，虽然中原集团表示对廖某收款的行为不知情，但根据民法总则关于法人不得以对执行其工作任务的人员职权范围的限制对抗善意相对人的规定，中原集团应配合业主退还款，包括提供销售人员的资质、职务等信息、了解财物去向等。
严跃进认为，无论是内部员工还是短期聘请的，其实中原集团本身是需要承担一定的责任。后续也需要强调一点，即此类中介企业需要统一营销口径。
折射行业收费乱象
事实上，除了李小姐的案例以外，在房产销售过程中还有各种收费，其中就包括团购费、电商费和服务费等各种费用。
据悉，开发商一般将认购协议就约定好的总房价分成两部分：一部分作为房款写进买卖合同，一部分作为额外费用要求消费者支付给第三方。一位链家从业人员告诉记者，部分楼盘会要求收取团购费、电商费等费用，这类费用一般都是开发商提出的，而且在实际销售过程中不是硬性要求。
按照住建部《商品房销售管理办法》第28条规定：“受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用。”由此可以理解为，作为销售代理公司或中介服务机构方是不能收取团购费的。
据一位中原集团销售中介告诉记者，作为第三方经纪公司员工，他们的收入一般靠底薪+提成，而提成多少则和业绩相关。但在卖房时，购房者所付的钱都是打给开发商的公司账户中，与中介本人没有任何关联，等到中原集团拿到开发商给的佣金后，才会下发提成给他们。
上述链家从业人员也表示，一般大公司是不允许员工私下收钱的，中介费都是开发商直接打到公司账户，然后再下发给员工。此外，销售中介都没有制定价格的权力，价格方面主要是开发商说了算。购房者应提高警惕，打钱应尽量打到公司账户，并索要发票和收据，留好汇款证明。
严跃进表示，电商费本身是一个创新，是移动互联网模式下的一个创新，但是很显然类似监管是不到位的。从收取费用本身来说，如果说预售证有了，其实也是可以收的，但很多其实也不会开具发票，部分甚至成为绕过限价政策的一个工具。