2018年以来，随着调控趋严、国际环境与金融系统震荡、市场表现再度错失“金九银十”，老大哥万科一声“活下去”惊醒梦中人，大小房企陷入惊慌与彷徨，就连A股历史上第一支赚足眼球的“破面”退市股都是来自房地产出身的中弘股份，种种，皆为2018年的楼市平添几分“山雨欲来风满楼”的意味。
凛冬已至，生存还是毁灭，这是个问题。除少数“体力不支”摇摇欲坠企业外，更多房企正在积极寻找新的增长点和突破口。在房地产主业上，规模化更是撇不开的情节，房企在业绩竞赛中加速奔跑，与此同时，房企土地储备规模与结构对业绩的影响越来越大。
随着2018年大幕落下，我们以克尔瑞发布的2018年销售额前50房企作为研究对象，根据亿翰研究和公告数据，分别对2017年及2018年进驻城市进行了综合梳理，并根据2018年企业新进驻城市个数进行排名得出TOP50榜单(其中中梁控股、中国铁建(601186,股吧)、美的置业、俊发地产数据不可得)，我们将结合战略布局、业绩目标等方面进行深度剖析，以探新形势下房企发展布局思路。
榜单显示，阳光城(000671,股吧)以42个开疆扩土的战绩高居榜首，在新入驻城市个数排名前10位中，6家区域型房企上榜，从销售规模来看，除以7286.9亿元蝉联年度冠军宝座的碧桂园外，其他9个房企销售额均处于1000-5000亿的中部梯队，其中4家房企销售业绩首次破千亿，从不掩饰对规模渴求的融创以16个新布局城市的成绩位居第10位，而同样属于头部房企的万科和恒大，似乎已经收敛锋芒，均以4个新入驻城市错失上榜机会。可见，尽管喊出降速口号的巨头房企上演着不同发展戏码，各派系房企的全国化扩张目标却依旧坚定。
在这份榜单中，我们不难发现碧桂园、融创高居前十的身姿，不过，遗憾的是，作为“碧万恒融”另外半壁江山的万科和恒大并未出现在榜单中。实际上，根据统计，万科、碧桂园2018年布局城市个数分别为84、232，新增城市数量均为4个，这个成绩，除去4家数据不可得房企外，在榜单中位列第37位。
一个不能忽视的背景是，同样作为销售额超5000亿的巨头房企，三家房企均在2018年明确提出降速。碧桂园反思问题，提出收规模;恒大主动放缓投资，拿地规模收缩;万科业绩会明确提降速。
那么，这样一份榜单是否意味着三家房企降速口号喊得响，但在规模扩张方面，却有着自己的“小九九”?
不能否认，过去几年，房企规模扩张的竞速跑一度是整个房地产行业的“丛林法则”，有规模才有话语权。不过，伴随房价单边快速上涨时代的结束，万科郁亮曾表示，“我们要告别旧思维，行业到了必须要作出改变的时候了。谁引领的变化，谁就是领先的企业，而不是拿传统的规模思维去衡量。”对于未来，万科提出十年后将不再是地产商，而是美好生活服务商。4个新布局城市很大程度上显示出万科规模扩张的意愿并不强烈，符合降速口号。
同样，在房地产的黄金时代，曾因敢于拿地而备受瞩目的恒大，也以全年4个新入驻的城市表明了放缓投资，收缩拿地规模的决心。许家印用“新起点”为“新恒大”勾画了进军高科技产业的蓝图，人工智能、生命科学、干细胞、互联网等高科技领域成为恒大的发力点。
一边提降速，一边是高居第5的成绩，相较于未上榜的万科和恒大，碧桂园稍显尴尬。不过，需要提醒一点的是，降速是企业自身发展纵向维度上的指标。
大船难掉头。实际上，碧桂园的扩张战略正在收缩。退出部分合作非操盘项目、减少部分效益不佳项目开工后，碧桂园的拿地速度在放缓。
据已公布的数据，2018年前11个月碧桂园新增土地776宗，权益购地金额约为1871亿元，对比2017年同期的2662.9亿元权益购地金额下降近三成，尤其进入2018年下半年，碧桂园在土地市场上的动作更为收敛，前11月1871亿元权益购地金额中，上半年占比达76.6%。
碧桂园曾一度秉承“只要有市场的地方，就有碧桂园”的理念，在其2017年财报中，更有如下表述：“未来，公司将继续深耕各级城市乡镇，争取更广阔的市场。”总裁莫斌表示，截至2017年底，仍然有符合投资标准的56个三线地级市、136个四线县级市、951个县、16010个镇并未进入。“提质控速”战略调整的首年，21个新入驻城市对于碧桂园这艘加足马力航行多年的大船来说，或许可以称得上“卓有成效”了。
2018年，融创中国销售业绩也颇为亮眼，达4649.5亿元，同比上涨27.29%，距离5000千亿销售规模仅一步之遥。过去两年,融创规模快速扩张,截至2018年，融创布局城市个数达86个，这个数字基本与驰骋房地产几十载的老大哥万科持平。具体来看，在布局的城市中，一二线与三四线城市平分秋色，占比均为50%。
在各级城市房地产市场前景不明朗的情况下，融创的扩张之势一度被外界认为激进，但实际上，近两年，融创已经停止在公开市场拿地，转而以较保守的并购为主，借此扩围，并坐拥了大量成本低廉的土储。
派系房企的全国化谋局
从上榜前10的房企中不难发现，区域性房企占据6席，其中，冠军阳光城、旭辉属于闽系房企，金科为渝派房企，蓝光发展(600466,股吧)为川系房企，中南置地、新城控股大本营在长三角，尽管6家房企植根的土地不同，企业文化及气质也各具特色，但他们的目标却相当一致：全国化布局。
随着调控的日趋加剧，对于立足于一城、一地，单纯依赖住宅开发的房企来说，销售困难、金融紧缩，叠加效应使其资金链极度紧张，抗风险能力弱将显露无疑。
不管是无奈之举还是企业的远见卓识，谋局全国已然成为众多房企规避风险的必由之路。因此，旭辉集团提出“区域板块-中心城市-城市集群”的布局，构筑长三角、华南、环渤海以及中西部四大区域板块，逐步形成城市集群;阳光城则采用“3+1+X”策略，在领跑大福建的同时，着力深耕长三角、珠三角和京津冀三大经济圈，同时储备战略城市作为利润补充;其余几家派系房企亦确立了全国化发展路径，并不断将更多城市收入囊中。
以新城控股为例，截至2018年底，其开发版图已经覆盖全国96个大中城市，其中一二线及三四线城市分别为35、61个，占比分别为36.46%、63.54%，这一比例，符合新城布局重点一二线外，加大对经济增长强劲、人口流入持续增长、有产业支撑的强三四线城市的规划，根据战略，新城最终要实现以长三角为核心、并向珠三角、环渤海和中西部重点城市群扩张的目标。
观察6家房企，其中，阳光城、金科、蓝光发展、中南置地今年首次跻身千亿阵营，而新城控股和旭辉也仅仅提前一步，于2017年实现了千亿登顶。6家企业看似巧合的“千亿”情缘背后，实则也是区域性房企对于规模的普遍追求。
“大者恒大,强者恒强”，是资本密集型行业恒久不变的定律。在龙头房企业绩大幅提升的同时，居于第二梯队的中型房企不甘落后，2018年年初，就有46家房企立下“千亿目标”，如今，根据已公布情况，销售规模突破千亿大关的房企达30家，其中近半为新成员，2017年,这一数字是17家,一年时间近乎翻番。
不过，尽管淡市是房企深耕全国化布局的最佳时机，但也考验着房企对城市市场的敏锐度及决策的精确性。
安居客房产研究院首席分析师张波曾表示，全国化布局并不代表是全线布局，不同规模、不同类型、不同发展阶段的房企，需要开展有不同侧重的全国化布局。“否则，短期开展全线布局，各级城市会带来人才储备、报批程序、流程管控等一系列问题，不但不能抵抗外部风险，还有可能增加企业自身发展的风险。”
张波认为，不同规模房企可以有不同的布局方式，对于销售额达千亿规模以上房企，他曾给出建议，可以多个城市群圈层发展、多元化开发为发展路径，结合政策性机遇，实现全国化的优势布局。