过去的2018年，对于刘文雄来说，是悲喜交加的一年。
作为香港中介公司中原地产的明星员工，刘文雄在去年上半年卖出了20套房，给公司赚回约1000万港元净利润，他个人也因此分到数百万的佣金。
但是，2018年7月以后，就在他准备继续大展拳脚之际，一切都变了。此前潮水般预约看房的客户，突然就不见了踪影。整个下半年，他只卖出2套房。
“(这是)少有的黑暗时刻。”坐在中环半山的咖啡厅里，刘文峰自嘲道。
中原地产多年的销售冠军李巍同样也对2018年下半年的业绩烦恼不已。他的团队在2018年12月仅销售了35套房，相较于高峰时2018年6月的110套，更是创记录的低。
和刘文峰、李巍经历一样，大多数香港中介在去年下半年的销售业绩都遭遇了低谷，一套都没有卖出去的也不在少数。他们不得不接受这样的事实：香港楼市在持续涨了两年多后，再次进入拐点期。
2019，香港楼市凉凉 | 棱镜
最害怕的是“横盘”
刘文雄很清楚，那些消失的看房人实际都在持币观望，“他们在等价格便宜到自己的预期再出手”。
在中环律所工作的谢倦(化名)便是如此。他于2018年年中结婚后便一直在看房，但是最近不再找中介了，只是定期在网上查看香港成交数据而已。
尽管自己中意的楼盘有的在降价，但这些楼盘每个月成交量都在下降，谢倦也像所有的购房者一样，担心“买房的人越来越少，自己站岗高位接盘”。
最新香港楼市的数据显示，香港的成交量已经连续下滑6个月了。
土地注册处数据显示，香港住宅市场实际上从2018年7月开始出现下滑，环比下降了9.3%。其中2018年12月，香港住宅销售量仅有2060套，相较于6月份高峰期的6713套，下降了69.3%。
作为一名入行8年的中介，刘文峰经历过好几轮香港楼市的涨幅周期，他觉得现在的场景像极了2015年。从那年9月开始，香港楼市开启下行趋势，连续下跌7个月，价格跌幅达13%。
不过，据英国地产咨询公司莱坊的统计数据，香港楼市价格过去这半年跌幅仅3.9%——距离2015年那一轮跌幅还有很大的距离。
但去年香港二手房的交易状况和上一轮下行期却较为类似，用中原地产住宅部总裁陈永杰的话来说，就是“近乎横盘”。
中原地产统计数据显示，具有二手盘指标性数据的香港十大屋苑2018年交易量创过去十年新低，仅有2088套。同是下半年进入下行周期的2015年，当年二手房交易量为2153套，还略高于2018年。
陈永杰认为原因很简单，和2015年下半年一样，目前的二手房大多都是私人持有，若非业主财务出现重大问题，其并不会轻易调价，宁愿选择出租。
买家持币观望，卖家咬住价格，造成了如今“有价无市”的局面。
本身也是业主的李巍就是如此。他曾在2018年8月时考虑出售其位于香港岛湾仔的房子，挂了一段时间，看房人寥寥，他便不得不转而继续出租。
莱坊地产统计显示，2018年前11个月，香港租金持续上升了4.5%。
包括李巍和刘文雄在内，几乎所有的香港中介都觉得，香港楼市下跌不怕，最害怕的是楼市横盘，即没有交易。对于主要靠佣金制的中介来说，这就意味着没有收入。
“最黑暗的时候是2018年的9、10、11这三个月。”刘文雄在这三个月没有任何交易。
李巍当时有几个卖家客户，因为内地开工厂急需资金，中环的房子熬不住最后降价几十万出售了。但这是非常少的案例，大多数都不会愿意降价。
用李巍的话来说，当时整个香港楼市像极了买家和卖家在博弈，“看看谁能够熬得下去，熬下去就赢了”。
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“空置税”的威慑作用
“横盘”的现象为何会在去年下半年出现，并没有人能够给出具体的答案：影响市场的因素太多了。
但几乎所有的香港地产从业人员都认为，导火索之一应该是香港特区政府推出的“空置税”政策。
这项政策是2018年6月29日，香港特区行政长官林郑月娥推出的六项“房屋政策新措施”之一，拟对空置6个月以上、并未作居住或出租用途的一手私人住宅单位征收大约相等于楼价5%的空置税，旨在扭转房屋供不应求、楼价飙升的局面。
香港市场将其称为“娥六招”。
在此之前，截止2018年5月，香港楼价已经连续涨了26个月，并且连续19个月创了新高，单价频频破记录。
实际上，香港政府并未公布征收空置税的具体时间表。陈永杰等人均认为，政府是在给开发商消化存量的时间，但这一政策的出台对市场“威慑作用非常明显”。
很长一段时间里，尤其一些香港本土传统开发商习惯捂盘，以推动市场涨价。一般来说，香港同一个楼盘可以分十多次销售，依次涨价。这就使得买房人不得不抢购，买得越早价格越便宜——实际属于人为推高市场价格。
据陈永杰统计，如果政策实施，包括新世界及新鸿基等乐于捂盘的开发商在内，当下香港市场有超过1000亿港元的住宅将被征收空置税。
一旦香港政府开始执行空置税，这1000亿港元的住宅一时难以被租赁市场消化，对于开发商来说只有两条路，要么交税要么出售。
陈永杰估计，大多数住宅都会在空置税征收前陆续推向市场——这会直接增加市场的供应，并直接加剧香港楼市下行的趋势。
这就导致，刚需购买者以及一些谨慎的投资者在过去大半年持续观望。
“仍不见下调的底部。”谢倦再次坚定了自己暂不买房的决心。在他看来，香港楼市2018年的跌幅暂未将过去两年多的涨幅泡沫挤出去。而首富李嘉诚近期的发声也进一步加强了他的决心。
2019年1月11日，自去年退休后首次站在镁光灯下的李嘉诚说，“今年香港楼市波动会更厉害，买楼要量力而行”。
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促销催生“小阳春”
进入2019年之际，香港楼市似乎开始“回暖”了。
刘文雄对2018年12月13日这天印象深刻，当天，香港2018年最后一个楼盘——由信和置业(00083.HK)及香港市重建局等合作的项目凯汇开售，居然出现了香港楼市骤升时才有的疯狂抢房现象。
早上9点，现场排队的人从帝国中心大厦延至附近的麽道花园，队伍排了好几公里。来排队的都是希望当天能够买到凯汇楼盘的买家或中介们，也包括刘文雄。
实际上，凯汇此次只计划出售2000多套中的488套，却有超过7700人申购，这创了2018年香港九龙区的申购记录。为此，开发商信和置业等甚至设置了申购门槛，要求每人最多只能购买2套。
刘文雄的客户在12月12日的电脑随机抽签时拿到了1000多号。也就是说，他的客户几乎不可能从仅有的488套中买到。看到帝国中心大厦的长龙后，刘文雄的客户最后放弃了，改为等凯汇项目第二次放盘。
随后的10天里，凯汇又陆续推出了些盘，但是依旧火爆，刘文雄的客户们最后仅成交了一套。太难买了——这几乎是所有香港中介们对于该楼盘的一致评价。
最终，凯汇在11天内销售了147亿港元，创下香港楼市新政十年以来的交易记录，也成为2018年香港的冠军楼盘。
凯汇的火爆像是给香港楼市的一剂兴奋剂，包括万科在内的一些早前楼盘的看房量也增加了不少。不少旧楼盘的开发商也趁机推出新房。捂盘了一年之久的李嘉诚旗下豪宅荃湾海之恋也在1月14日推出最后7套进行招标。
对于这次“小阳春”的出现，在香港从事中介业务几十年的李巍并不觉得意外。
“比市场预期便宜很多。”事实确实如此。凯汇销售的房子分为一居至三居不等，实用面积在452~862平方呎之间，其最高折扣优惠为20.5%，折后实际定价在733万~2000万港元，折后实际呎价在1.55万至1.94万港元。
这就意味着，位于观塘的凯汇项目为今年市区最低呎价的楼盘，相较于附近的香港东九龙启德区新盘平均呎价要低差不多40%左右，更是略低于观塘周边二手盘，甚至比远郊地区元朗、屯门等地都便宜。在去年12月之前，屯门新楼盘菁隽开盘均价为每呎1.7万港元。
陈永杰对《棱镜》确认说，这也是香港自2008年以来，首次出现一二手房呎价倒挂现象。
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预计今年降价10%
作为中介，李巍也在主动邀约开发商做些促销努力，与下行市场做最后的博弈。
2018年年中，他和团队拿下了位于香港大学边上的新盘Yoo 18 BONHAM的独家代理。这是英国伦敦发展商YOO Studio在香港的首个项目，定位为豪宅盘。开盘时间2018年7月，刚好赶上了香港楼市下滑期。
为了吸引更多买家，李巍与开发商协商并推出了“1001夜先住后付”的优惠政策。
这就意味着，买家可以交付5%的定金后即入住新房，直至三年以后再付完尾款，在这期间买家也不需要开始月供，甚至还可以将房子进行出租。在李巍看来，豪宅新盘甚少如此操作的，若非遇到市场下行期。
实际效果确实不错，当时预约看房的人明显增多。2018年10月，李巍及团队成功卖出一套价值1.4亿的四居室。更早一点的时候，香港明星舒淇以数亿港元在此购买了一套复式。
对于不少买家来说，开发商的这类“先住后付款”的促销确实具有吸引力。一位曾多次在香港购入房产的内地投资客朱明(化名)就以类似的方式购入了何文田的一套学区房，即先入住900天后再开始供房，而且开发商会提供二按。
“只要定价低于市场预期，香港楼市小阳春就会持续。”李巍觉得，香港市场还是有钱的，购买力并未消除，只是需要有足够低的价格来释放。
但是，大多数《棱镜》接触的买家以及中介都认为，凯汇的火爆在香港当下的楼市环境里属特殊案例，甚至部分人认为这样的“火爆难以持续”。
莱坊地产对于2019年香港楼市的预期是全年会持续下调10%左右。
和谢倦这类自住刚需买家不一样的是，内地投资人朱明更看重出租率。为此，他在香港购房更看重地铁盘，其先后购入的3套房都是易于出租的地段。
在此之前，他也一直关注香港的楼市，但想买的楼盘并不容易中签。两年前就曾开盘的李嘉诚旗下位于香港大学的楼盘翰凌峰项目，包括朱明在内的大多数投资者都没有抢到。
现在完全不一样了。今年10月，整个香港楼市安静下来后，朱明很轻松地买到一套。他随即将其出租了。
“对于投资者来说，只要能赚钱，下行期间也是捡漏好房的时候。”这是朱明对于自己投资楼市的原则，因为香港在可预见的未来，租金并不会受影响，投资回报率都远超2厘。
刘文雄觉得，对于中介来说，涨跌都不怕，最怕是横盘，没有交易。实际上，刘文雄所在的团队也于下半年完全调整了业务中心，将原来香港岛半山的二手房交易业务转向一手盘销售。
刘文雄印象最深的是，近期，一位并未获得香港永居的内地投资者一口气下单了27套皓畋的房子。也就是说，按照香港规定，这位投资者每套房都需要缴纳30%的印花税。
“比起投资回报来说，这些投资者并不在乎30%的税。”刘文雄也同意，市场下行期正是投资者拣货的好时机。
对于2019年，他希望自己依旧能够成为公司的明星员工，能够卖掉至少22套房，保持今年一样的业绩。
“若是2019年继续下调，再下降15%左右，我会考虑出手。”谢倦说。