我们处在一个前所未有的创新时代，预测未来已经非常艰难，要如何才能做到更进一步——重构未来?对于房地产行业的未来，这是一个特别的命题，所有人都有自己的判断，每一家企业都在调整自身的战略和模式。无论如何，一切关于未来的猜想，想要重构未来，都应是基于过去的经验和总结。
故此，观点地产新媒体旗下研究团队——观点指数，通过分析标杆房企2018年经营策略和业绩表现，重磅推出“艰难一年”系列深度报道，让我们一起去观察，这些房企怎样应对艰难的2018年?又为2019年打下了什么样的基础?他们怎样重构自己的未来?
观点指数马拉松是一种挑战极限的长跑，一旦跑者挑战完第一个“半马”，就会想挑战“全马”，超越自我，不断刷新纪录。
闽系房企泰禾也是如此，在2017年完成“半马”千亿竞速之后，2018年站在“全马”跑道起点，黄其森喊出销售额再翻一番的两千亿目标。
比赛落幕，据观点指数统计，2018年泰禾全年销售金额为1380亿元，完成七成目标，距离2000亿元还有一小段距离。
翻看比赛录像，泰禾无疑是这一轮比赛中的焦点选手，一举一动映射着这位马拉松新跑者的竞速心态。
千亿：包袱如何卸?
跑步尤其马拉松讲究轻装上阵，厚重的装备会加重负担，让你跑得十分艰辛。
成立于1992年的泰禾此前一直偏居福建区域，2013年是这家企业的转折点。这一年泰禾豪掷195.3亿元在北京(楼盘)、上海(楼盘)等收下12幅地块，任志强都感慨“老黄有点疯”。
也是在这一年，泰禾正式确立“院子系”产品在全国范围内铺开。2013年-2017年，这是高速扩张的五年，泰禾合约销售由168亿元升至1010亿元，其中2017年直接由上一年的400亿元跨过千亿门槛，同比增幅达147.55%。
跨过千亿门槛之后，对于主打高端或改善型产品的泰禾来说，身处在2018年调控政策愈发收紧的房地产市场中，这样的产品特色一定程度上变成了它的“包袱”。
据观点指数公布的数据，2018年泰禾全年合约销售金额为1380亿元。
可以看到，除个别月份外，2018年泰禾整体销售额还是比上一年提升了一个轨道，但是距离2018年定下的2000亿目标还有三成的距离。
对于销售业绩不达标的结果，市场敏锐地捕捉到起因。在12月泰禾举办的投资者关系活动上，投资者直接抛出“限价对公司销售影响”的问题。
泰禾对此回应称：“泰禾住宅产品本身的溢价能力较强，产品品质好，中式文化内涵获得市场认可，所以一直保持着较高的去化率。”
“去化率”一词，看起来像是泰禾拿得出手的盾牌。资料显示，北京泰禾?金府大院二期在11月取证开盘后，仅用十余天就实现20亿元的销售额，全年销售累计达50亿元;上海信达泰禾·上海院子二期同样于11月开盘，去化率达100%;武汉(楼盘)院子、合肥(楼盘)院子、苏州(楼盘)金尊府等均实现较高去化率。
逆市完成高去化率后，泰禾销售达到新高。但如马拉松，假如没有做好充足的准备，即便拼尽全力到达某个点，其中不愉快的体验也只能独自体会了。
这其中的“不愉快”就以泰禾重仓的北京区域为例。
北京泰禾官方微信发布消息称，2018年北京泰禾销售额突破了200亿元。在光鲜的销售数据背后，引人关注的是，泰禾·西府大院终于在2018年入市，实现首次推售房源，而迈出这一步泰禾用了近4年的时间。
据观点指数了解，2014年2月，北京丰台区城乡一体化卢沟桥乡西局村旧村改造项目二期地块出让，土地面积9.6万平方米。最终，泰禾以总价49.58亿元、现场竞报限价商品住房面积5万平方米摘得地块，溢价48%，楼面价5.5万元/平方米，用于打造西府大院项目。
彼时有市场人士认为，扣除保障房以及商业还建部分，西府大院楼面价已经超过8万元/平方米;另有消息称，黄其森对这个盘的期许是“20万元以下不卖”。
由于调控政策等原因，西府大院迟迟没能入市销售。“西府就是一直在扛着，不然也不至于扛到现在，2016年就可以拿证、入市，为什么没有?就是想追求一个更高的价格。”有资深业内人士对观点指数表示。
“扛”到现在的西府大院在2018年10月份取证开盘，售价是11.3万元/平方米，远低于此前预期的16-18万元。
这样的“牺牲”不是无迹可寻，早在黄其森喊出2000亿目标的时候就提过，泰禾90%以上的项目基本上都做到拿地7-8个月就可以开盘销售，高周转能够有效地规避政策风险和市场风险，“我们的策略是不捂盘，以抵抗市场波动带来的风险”。
如今西府大院确实没有“捂”着了，也换来了销售、回款的提升，而同期的金府大院二期、北京院子也都做了一定的折价退让。
“利润肯定是达不到预期了，但从另外一个角度，尤其是像泰禾这样的民企，去化速度周期越快财务成本就会控制得越好，利润也随之上去了。”上述业内人士进一步表示，2018年北京市场主要以刚需、刚改的小户型产品供应为主，类似于金府、西府这样的中高端产品比较稀缺，限价下项目价格下调使得性价比充分体现，销售比较理想。
加速：融资要更快?
纵使泰禾“忍痛”地卸掉了一些包袱，但身上的负担仍旧不轻。
除了北京区域的顺利出货，泰禾在福建、华东、广深其他三大区域并不是都这么幸运，项目难产、捂盘等并不是个例。
“调控压力一大，泰禾这些院子系产品更避不开周转率、回款率低的问题。”业内人士对观点指数表示。
根据泰禾财报，截至2018年9月30日，存货增至1679.27亿元，存货周转率为0.09次。按此估算，泰禾消化完当前存货需要超过3000天。
在销售端“无以为继”的情况下，泰禾意识到，既然包袱不好卸，那就调整跑步技术，加快跑步频率。
回首泰禾这一程马拉松，融资步伐迈得特别快，仿佛黄其森把他供职金融机构逾10年的融资财技都给使了出来。
据观点指数了解，泰禾2018年通过ABS、REITs、信托、私募、员工持股、美元债、股份质押等手段频繁进行融资，获批的各类融资产品总额度已达300亿元，且有104亿元融资产品在等待审批。
10-11月，泰禾与上海银行以及与大信托、招商银行(600036,股吧)分别签署200亿元战略合作协议，总共获得总共400亿的授信额度。
截至目前，泰禾第一大股东泰禾投资集团及其一致行动人已基本完全质押所持股份，其中泰禾投资股权质押已达100%，质押股份数6.09亿股，占公司总股本的48.97%。
2018年12月14日，泰禾连发多个公告，除以6.35亿元出售福建三个项目100%股权以及股东继续质押股份外，泰禾全资子公司北京泰禾锦绣置业有限公司拟以项目收益权转让形式融资，将北京院子二期项目收益权转让给北京国际信托，以融资35亿元。
据悉，北京院子二期是泰禾以近60亿元拿下的地块，2018年10月10日泰禾公告称，为满足项目运营的资金需求，北京泰禾锦绣置业已向万向信托申请不超过10亿元贷款。
借钱是一方面，而在黄其森喊出2000亿目标时，还有下半句是“2018年泰禾负债率要力争降至75%。”
截止第三季度末，泰禾资产负债率为84.78%，相比年初87.83%相比有所下降，但离75%差距仍不小。此外，三季度末泰禾总负债达2052.44亿元，相比年初的1813.02亿元增加13.2%，有息负债则达1435.50亿元。
截至2018年9月30日，泰禾短期负债为188.8亿元，相比于2017年的218.16亿元小幅度减少;长期借款则为538.01亿元，同样比2017年底705.26亿元的长期借款有所下降。
现金方面，截至2018年第三季，泰禾在手货币资金为174.41亿元，相比年初增加5%。需要注意的是，泰禾所持现金并不足以覆盖188.8亿元短期负债，现金短债覆盖倍数为0.92;对比一年内到期的短期有息负债646.73亿元，显得有些吃力。
从净利润看，截至2018年9月30日，泰禾净利为14.44亿元，同比增长15.35%，但相比于负债增速这样的偿债能力还要再加把劲。
事实上，这几年泰禾已逐渐改变举债拿地的扩储模式，从2013年斥195.3亿大手笔通过土拍频繁拿地开始，到2016年泰禾逐渐转为通过并购、参股等方式拿地，严控成本。
2018年12月初，泰禾在投资者关系活动上透露，2018年通过收购和招拍挂方式取得土地10宗，新增土地面积186.78万平米，新增储备建面209.77万平米，土地投资68.96亿元，相比2017年投资总金额552.40亿元大幅下降87.52%。
按此计算，2018年泰禾新增土地均价约3692元/平方米，而过去5年，除2015年未公布土地投资金额外，2013-2017年泰禾每年新增土地均价分别为每平方米8206元、5966元、6727元、5166元。
人才：补充高能量?
融资步子迈得再快，也需要补充能量才能在这全马赛程上坚持下去。
泰禾无疑是2018年在人事动作最大的房企之一，人才是这家企业这一年重要的能量来源。
较早的人事信号来自于5月初，一张“泰禾华东集团有限公司上海区域上半年业绩冲刺动员书”的图片在网上传播。文件中提及，从5月4日起至6月30日，总监及以上级别管理人员取消所有休假(周末及节假日);同时，倡议总监以下员工放弃所有休假。
7月底再传消息，有媒体报道称泰禾开始大面积裁员，总比例达30%，涉及北京、上海等区域，裁员规模在二三百人左右，其中一些城市公司投资部现有人员将被缩减至一两个人。
随后，泰禾回应称，大规模裁员30%的消息不实，但是集团确实在进行人员调整，对现有员工结构进行优化，且透露正在推进“千人计划”。
按照泰禾的说法，公司正处于规模的快速扩张期，各板块都求贤若渴，“千人计划”便是针对公司各板块、各条线招纳人才。
“千人计划”同时也隐现在高管层面，龙湖烟台(楼盘)总经理李亮、华夏幸福(600340,股吧)高管陈波和李斌、万达企业文化中心副总经理伍小峰、建行总部投资银行部总经理黄曦等，泰禾四处招兵买马、连续挖角。其中，被“挖角”到泰禾担任副总裁的许珂、陈建豪，却在履职不到半年时间就纷纷离职。
准确来说，2018年泰禾进行的是人才“换血”，在挖来人才的同时，不少高管也纷纷出走，包括副总裁丁毓琨、副总裁沈力男、财务总监罗俊、上海区域副总经理鄂宇等。
人员变动背后，或是组织结构调整、人才队伍提升，或是资金紧张、费用收缩，对于泰禾来说，更明显的原因之一可能是规模扩张和销售的压力。
据悉，广深区域总裁已在近两年内更换了三次。最早在2017年9月，泰禾副总裁兼广深区域总裁田九坡离职，他同时也是泰禾第一任广深区域总裁;2018年4月，分管广深区域的泰禾老臣丁毓琨离职;随后于8月，接替丁毓琨接管广深区域的许珂也离职，离他加盟泰禾还不足半年。
在这背后，广深区域的难题不免浮现出来。在泰禾的四大区域版图离，广深区域是最后踏足的片区，具体包括广州(楼盘)、深圳(楼盘)、佛山(楼盘)、珠海(楼盘)、中山(楼盘)、东莞(楼盘)、惠州(楼盘)以及海南(楼盘)。
除海南、惠州项目推进受困外，深圳尖岗山地王同样备受关注。
2018年12月19日，原定于当日下午拍卖的深圳宝安尖岗山豪宅地块A122-0357地块，因无人竞拍而遭流拍，也是深圳2018年唯一流拍的居住用地。有市场观点认为，流拍的原因之一或许是受到仅一路之隔的泰禾院子影响。
2015年12月，泰禾以总价57亿元摘得深圳尖岗山两宗住宅用地，其中一宗楼面价达7.99万元/平方米，成为深圳单价地王。
由于限价、规划调整等原因，目前这两宗拟开发为深圳院子的地块，仍处在建设甚至闲置当中，项目历经三年尚未入市。
就目前情况而言，在许珂之后，泰禾还需寻觅新的“广深区域总裁”来推动区域项目的进展和突破。
此外，像泰禾如此大的人员变动，个中原因或许不能单纯只用销售结果倒推。进一步说，这在一定程度上折射出企业诉求的改变——想要跑两千亿全马的泰禾，对于人才的要求自然跟偏居福建时有所不同。
“企业到了怎样的发展阶段就对人才有怎样的要求，到了200亿、500亿、1000亿的时候就会需要怎样的人才、组织架构。泰禾肯定意识到了人才是支撑自身规模的瓶颈和短板，所以才有意识地调整。”资深业内人士郭毅表示。
经历招兵买马和老将出走，目前泰禾仅副总裁队伍便多达20人，其中不少已是新面孔。
“换血”过后，这个新的管理团队乃至各个板块新的人员队伍，会对泰禾这马拉松赛程产生多大的能量，可能还得等待时间去检验。
原报道 | 用事实说话，用客观、深入的态度记录和报道;洞察全局，综合分析，运用材料与数据，还原真实。