每日经济新闻(博客,微博)记者 董青枝 每日经济新闻编辑 林菁晶“首付10万，中介开车带着去看房，就是选择性有点少，还在考虑中。”近日，在深圳(楼盘)工作的小叶在中介陪同下前往东莞(楼盘)塘厦等临深片区看了几次房。他坦言，完全是因为首付低才考虑买房的，按正常的首付，现在自己根本买不起房子。
近年来，临深楼市在深圳需求持续外溢的带动下，成为众多深圳客的关注热点。其实在2015年~2016年深莞楼市蓬勃发展时期，就是极为抢眼的存在，甚至一度被媒体、行业研究人员拿来作为“双城生活可行性”研究的样板。
但如今在深圳楼市低迷的背景下，临深楼市受影响较大，素有“世界工厂”之称的东莞就是其中之一。近日，《每日经济新闻》记者以购房者身份实地探访了东莞塘厦、黄江等临深片区后发现，东莞楼市进入深度盘整阶段，“低首付”“首付贷”等现象在近期频频出现。
“低首付”“分期首付”频现
2017年全国楼市调控升级，东莞也不例外。
从2017年4月11日起，外地户籍在东莞购买首套房需1年社保限2套需2年后方可转让;非本市户籍若有全日制本科以上学历或初级以上职称的，在前2年内若能逐月连续缴纳半年以上社保，则可购买首套房。
但近日，《每日经济新闻》记者以购房者身份实地探访了东莞塘厦、黄江等临深片区后发现，该片区多个楼盘面对外地购房者，都可采用客户先购房、同时开始缴纳社保的购买方式，当具备购房资格后，再排队进行网签、申请银行按揭贷款。
多名中介人员表示，在东莞临深片区基本都可采用上述购买方式，不过在东莞腹地，楼盘客户多是东莞当地人，就必须要有购房资格才可购买。
多个楼盘销售人员强调，限购政策是要严格遵守的，必须缴纳社保，具备购房资格后才能网签。“不过现在购买可以说是用今年的钱买明年的房子，还是很划算的。”
除了购房资格外，尤其值得一提的是，“分期首付”“首付贷”等现象频现东莞楼盘。
以塘厦一住宅楼盘为例，其采用了正常首付三成以及分期付首付的方式，付款方式不同，优惠力度也不同。
据该楼盘销售人员介绍，如采用正常首付三成，签约7天内还可享受九八折优惠;若采用分期付首付，签约7天内支付5%，一个月支付5%，半年内支付剩余的20%首付，可享受九九折优惠，零利息。
该销售人员解释称，分期付首付是为了解决客户的首付压力而推出的方案，也利于企业回笼资金。“此外，深圳客也需要时间来缴纳社保才具备网签资格，所以这半年其实就不用供房，只需要缴纳社保和支付首付款。”
此类情况并非个案，塘厦一公寓楼盘更是推出了“首付贷”。首付一部分，剩下的首付可根据个人资质申请开发商合作的第三方贷款，可采用信用贷款或者房产抵押贷。楼盘销售人员表示，贷款额度也因个人情况而定，该类贷款方式不影响银行按揭，不上征信。值得一提的是，此类贷款需要一次性支付贷款公司3个点的手续费。
那么，分期付首付是否有风险呢?
戴德梁行华南及华西区研究部高级董事张晓端告诉《每日经济新闻》记者，其实分期付首付是市场低迷情况下，开发商为了吸引客户采取的手段。严格来说都是打擦边球，不管是对购房者还是房企都是有风险的。
比如，首付分期半年，对购房者而言，是否能在半年内交够首付?万一届时征信不通过或者这半年内开发商出了意外怎么办?毕竟没有网签就不算成功购房。而对于房企来说，万一出现客户征信不通过，那就代表房源并没有真正交易成功。
深圳购房客占比达41.5%
记者在实际走访中发现，因为深圳楼市的低迷，临深市场受影响较大。
《每日经济新闻》记者在一高速路口处看到，有多名中介人员正在派发楼盘宣传资料。业内人士称：“这多是在市场下行时，一些小中介公司拉客的一种方式。”此外，在几个楼盘营销中心记者看到，前来看房的最多也仅有五六批客户，并未见到现场签约的。
乐有家研究中心数据显示，东莞2018年购房者占比最多的还是刚需购房，占到74%，与2017年相比上升约7个百分点;改善型需求则有所下降，仅占到18%。同时，东莞本土购房者在2018年依旧是主力，占比达55.5%，相较于2017年有所下跌。深圳购房客占比达41.5%，与2017年相比上涨4.7个百分点，莞深两地购房客占比差距进一步缩小。
连续3月供应量超55万平米
2018年东莞楼市整体表现不算太抢眼，受到新房严查社保、备案价限价、二手房三价合一等系列政策影响，楼市相对比较平淡。
乐有家研究中心数据显示，东莞一手住宅供销连续3年下降，2018年东莞整体供应量不算太高，年度供应面积仅为499万平方米，相较于2017年环比下降27.6%。其中2018年1~9月(除6月外)月供应量基本都维持在50万平方米以下，10月份开始开发商为去库存供应量开始加大，连续3个月供应量都在55万平方米以上。
2018年东莞销售面积521万平方米，环比2017年下降7.6%，销售方面年底随着供应面积加大，销售面积也一路上涨，其中2018年12月表现尤为突出，合计销售83.99万平方米，在单月销售量上遥遥领先。
截至2018年12月31日，东莞住宅存量面积约490万平方米，库存有所下跌。以近6个月的消化速度计算，目前东莞库存面积的消化周期为10.09个月，整体库存压力不算太大。
乐有家研究中心分析称，2018年东莞限购限售政策不变，再加上新房严查社保、严控备案价，东莞2018年一手住宅成交量再度遇冷，合计网签45341套，环比2017年下跌10.3%。
虽然成交量有所下跌，但是东莞房价一直都保持稳定上涨的态势，5年间东莞房价上涨89.8%。不过2018年环比2017年上涨5.1%，上涨幅度有所放缓。
《每日经济新闻》记者注意到，东莞东南临深片区近两年受供应量低下及房价高企影响，无论是成交量还是成交价都不算太高，2018年房价第一的位置更是一举被滨海片区夺得而屈居第二。
房企在东莞拿地热情高涨
与此同时，东莞楼市虽然表现平淡，却并不影响开发商在东莞拿地的热情。
据乐有家统计，2018年东莞全市商住用地合计供应35宗，其中成交26宗，3宗流拍，5宗终止出让，1宗中止;成交金额245亿元，环比上涨36.6%;成交建筑面积约240万平方米，环比上涨30.4%，平均楼面地价10227元/平方米，环比上涨4.76%。如果剔除各成交地块要求配建的面积，实际可售楼面地价涨幅约为16%。
不过政府在管控开发商方面则要理性很多，2018年东莞成交的26块商住地有4成要求配建。
就拿地企业而言，2018年的东莞土拍市场依旧是外来品牌的盛宴。其中华润、金地、万科各拿地3块，并列第一;另外，2018年有包括深圳人才安居、安徽省交通控股等在内的7家企业首度进入东莞拿地，东莞本土房企仅天麟地产拿了1块地。
合富研究院高级分析师李兴旺向《每日经济新闻》记者分析认为，2017年~2018年为楼市集中调控年，需求受到抑制，较2015年~2016年楼市狂热年大幅回落。当前东莞楼市供求回归至2015年之前的理性状态，2018年延续2017年的严格调控，总体以平稳为主，去库存压力相对适中。
而在张晓端看来，临深楼市与深圳楼市关系密切，短期内深圳市场低迷，临深片区市场波动就更加明显。在稳字当头和促进市场长期健康发展的方向下，2019年深圳住宅价格总体目标仍是维持稳定，预计局部市场小幅下探的可能性高，而成交量有望在供应和价格刺激下有所增长。不过长远还是看好深圳的，加上粤港澳大湾区利好，长远也是看好临深片区的。