我们处在一个前所未有的创新时代，预测未来已经非常艰难，要如何才能做到更进一步——重构未来?对于房地产行业的未来，这是一个特别的命题，所有人都有自己的判断，每一家企业都在调整自身的战略和模式。无论如何，一切关于未来的猜想，想要重构未来，都应是基于过去的经验和总结。
故此，观点地产新媒体旗下研究团队——观点指数，通过分析标杆房企2018年经营策略和业绩表现，重磅推出“艰难一年”系列深度报道，让我们一起去观察，这些房企怎样应对艰难的2018年?又为2019年打下了什么样的基础?他们怎样重构自己的未来?
观点指数“一定有些什么是我所无能为力的，不然日与夜怎么交替得那样快。”
加入阳光城(000671,股吧)的日日夜夜里，朱荣斌的生活几乎被工作塞满，他甚至放弃了博士学位和许多爱好，“现在我的业余时间就是批文件”。
原本，“2020年达到千亿”是林腾蛟给前任订下的任务，2017年坐上执行董事长位置的朱荣斌要接过这面大旗。
2018年10月9日，阳光城官方宣布正式突破一千亿。林腾蛟掩不住内心的喜悦，向所有员工派发一枚金戒指，盒子上写着“千亿纪念”。
犹记得，刚刚履新阳光城的朱荣斌，第一次露面就表了决心：“不管我的业务现在是什么规模，但是我的人才团队要匹配一个千亿企业。人的数量、组织架构、对管理层的要求，都按照千亿企业去布置。”
带着雄心壮志，朱荣斌和他的老同事吴建斌准备在阳光城大展身手。人才战略、激励机制、加快周转速度、布局三四线、产品标准化、加强现金流等，这些动作贯穿了阳光城的整个2018年。
但这一年的现实也很艰难，在这被称为史上房地产调控最密集一年，金融环境不容乐观，“底子薄”的阳光城受制于财务资金掣肘，土地投资大大缩水。
原以为你已经准备好一切向前冲的时候，却被环境拖了后腿。对于2018年，朱荣斌说他有些不甘。
规模化发展标签
很多人把阳光城规模的突飞猛进归功于林腾蛟的“人才行动”，事实也是如此。
拉来头部房企的核心人物，是复制的最简单快速方式。2011年销售仅23亿的阳光城，次年引进了曾任龙湖运营总经理的陈凯。
陈凯掌舵的三年里，阳光城大刀阔斧开始进行改革，并进一步制定“一带多点”的城市发展战略，同时迁都上海(楼盘)，正式拓展全国版图。
从偏于一隅到全国布局，陈凯功不可没。除此之外，“高周转”、“股+债”这些关键词，也成为了作为以阳光城为代表的闽系房企发展标签。
成为“并购王”是在张海民时代，接过陈凯手上的权力，张海民掌舵的2015年-2016年两年时间里，开启了并购之路。
据观点指数统计数据，两年间阳光城并购项目达到29宗，收获土储936.53万平方米，占总新增土储的73.09%。
并购力度最大的2016年，取得项目13个，土地面积为284.14万平方米，建筑面积为835.9万平方米，在总新增土储中所占的比重为85.49%，与2014年在并购市场上颗粒无收形成鲜明对比。
土地市场上的大举进击，很快体现在销售业绩上，阳光城实现了从2014年231亿元、2015年310亿元到2016年487亿元的中高速增长。
不过，并购的另一面效应也逐渐显现出来，由于受制于现金流以及并购项目较为复杂，不能在短时间内转换为销售，导致大量资金沉淀和现金流缺口，阳光城高杠杆率也是事实。
此时，林腾蛟拉来了以财务见长的吴建斌，随即朱荣斌出任执行董事长。
随着“双斌”的到来，阳光城开始呈现“碧桂园式”发展路线：2017年，阳光城实现合约销售951亿元，同比增长95%;获取土地项目达到120个，并提出了“未来达到两千亿，甚至更多”的远大目标。
按照2018年1500亿的规模推算，保持60%年增长率，意味着阳光城到2020年的销售额将达3000亿元。
2018上半年，阳光城共补充土地储备约551.85万平方米，累计土地储备4267.54万平方米，储备货值近5842亿元。这些土地储备，提前锁定了阳光城未来3到5年的销售业绩。
事实上，高速发展留给“双斌”的问题也很多，受制于资金压力，2018年原定800亿土地投资额只使用了不到400亿，远远低于2017年的1396亿元。
朱荣斌有点“委屈”，不是不想拿地，实在是没钱拿。
钱从哪里来?
解决资金问题，成为阳光城的头等大事。入职阳光城后，吴建斌就发挥所长，一直致力于降杠杆，并马不停蹄地进行各种融资。
继2017年发行30亿永续债后，进入2018年后，随着国家整体金融环境趋紧，企业非标融资受到限制，阳光城融资的工具也呈现多元化。除传统发债渠道外，吴建斌也尝试了不少资产证券化手段，包括购房应收款、办公物业、长租公寓、供应链ABS等。
据观点指数不完全统计，2018年阳光城发行各类多元融资工具，达到370亿元的资金额度。
12月10日，阳光城公告称，该公司境外全资子公司阳光城嘉世国际有限公司完成19.375亿港元一年期的高级担保债券交割，债券到期日为2019年12月10日，该债券将在新加坡交易所挂牌上市，而债券收益将主要用于对现有债务进行再融资。
穆迪给予B2评级，称阳光城受到高杠杆的限制，为了支持快速增长和向新地区扩张而进行的大规模土地收购。
不过，穆迪预计阳光城将在土地收购方面采取更为慎重的方式。因此，未来两年，该公司的债务增长可能会放缓。
数据显示，截至2018年6月底，阳光城的现金余额为333亿元人民币，不足以偿还约442亿元人民币的短期债务。穆迪预计，未来12个月，该公司将继续利用营运现金流，筹集新的融资，以满足再融资需求。
换而言之，阳光城将管理其短期债务的再融资，保持合同销售强劲增长以及在未来12至18个月内，采取更审慎的土地收购方法，以改善流动资金和财务指标。
不过此前据吴建斌透露，受到大环境的影响，阳光城财务状况的改善还没有达到预期。
数据显示，阳光城前三季度净借贷比为208%，较2017年底252%有所降低，但融资成本提高至7.9%。
在吴建斌的规划里，2018年底阳光城净借贷比将降至200%，100%是最佳的水平，当然这是一个美好的期许。
心有猛虎，不过降杠杆将是个长期任务。
作为A股上市公司，融资渠道有限，在融资环境趋紧以及市场进入下行状态时，加强回款将成为房企最重要的资金来源。
为此，吴建斌将“加大去化量、保证供货量、追回款”列为阳光城的发展重点，并且要求补充更多短平快的土地。数据显示，1-9月，阳光城合计回款590亿，回款率在80%左右，第四季度将继续专注抓回款，提高全年的回款率。
除了充分利用吴建斌的财技，阳光城还为自己找到了不少外援。
3月12日，阳光城曾与平安信托达成合作协议，拟就房地产项目投资、新型产业方向及其他资本项下投资开展全面合作，预计在2年内完成360亿元资金合作规模。5月18日，阳光城签约浙金信托，拟在1年内完成50亿资金合作规模的规划。
冬天何时过去?
有人说，阳光城挖来“双斌”是为了复制碧桂园，但在朱荣斌看来，林腾蛟看中的是“中海基因”。
据观点指数报告，2018年全年，阳光城达到1500亿的规模。然而，单纯追求千亿规模已不合时宜，阳光城的目标是要打造真正意义上的大企业。
用林腾蛟自己的话说，作为老板，做到完全不过问是不容易的，但他给职业经理人足够权力和信任。
“双斌”在过去一年里一直忙于重构阳光城，无论是核心管理层、组织架构、信息化，还是公司的整体战略，一切都是新的。
规模上升、明星经理人，也令外界开始对阳光城重新评估，但在吴建斌眼里，目前的阳光城仍是小企业，周转不够快是他们当下最大的烦恼，“现在我最苦恼的是没供货，只要出来马上就卖光了”。
与大多数房企一样，对于高周转的重要性，吴建斌毫不怀疑，甚至更为极致：“房企必须高周转，房地产最大的风险就是周转太慢，只要是高周转，就是个好企业。”
不过，正如朱荣斌所言，进击的阳光城就好比“天天大吃大喝”，最后想要没有“三高”，是很难做的。观点指数研究发现，对比过去的2011-2014年，虽然2017年阳光城货币现金对短期负债的覆盖率有所提升，为0.31，但是和过往两年相比还是有所下降。
短期负债总额方面，2017年末阳光城的短期负债总额为1170.97亿元，同比增长124.53%，其中短期借款和一年内到期的非流动性负债和约485.21亿元，同比增长163%。截止2018年上半年，阳光城的流动负债总额为1186亿元。
对于负债，朱荣斌从不避讳：“我最关心的还是现金流，负债高一点，说明公司在高发展，只要是好的资产，我不怕借钱买，但是关键是现金不能断流，要让我有钱用，要保证我的钱够用。”
对于过去的2018年，朱荣斌给自己和公司打出了90分高分：“我们集团领导层的团队是很全了，但中层和基层还有差距，还需要一两年时间打造。”
阳光城正在努力打造一支“梦之队”，拥有“双斌”两张王牌，林腾蛟愿意押上所有砝码。
近日出席活动时，林腾蛟表示，真正的冬天还没有到来，很多企业都已经在抱怨过不下去了。但我相信，没有一个冬天不会过去。
但朱荣斌和吴建斌要带领阳光城度过寒冬，还需要付出不少日日夜夜。