“纵观近几年房地产行业的发展，我觉得最难做的是‘稳’字。”
当提及对2018年房地产行业总体发展的看法时，复旦大学房地产研究中心地产运营研究所原所长蔡为民(博客,微博)如是说道。
2018年，全国各地房地产调控政策总计出台超过300条，堪称“史上最严”。中央定调从2018年年初重申“房住不炒”到“遏制房价过快上涨”升级为“坚决遏制房价上涨”，再到落实稳地价、稳房价、稳预期的主体责任。用国际地产资管公司协纵策略管理集团联合创始人黄立冲的话总结则是“2018年对于房地产市场的调控可谓‘患得患失"。
2018年，这些企业历经彷徨和煎熬，出让股权、裁员降薪，降价促销成为常态。随着调控高压态势不减，不断升高的融资成本和债券资金兑付压力，成为众多中小房地产企业无法逾越的大山，2019年，房地产企业到期债券规模逾5000亿元。
无论被动或主动，2018年以来，有多家房企进行了企业或分公司的名称变更，将名称中原有的“房地产”“地产”，甚至“置业”等字眼替换。据不完全统计，截至2018年底，已经有近25家房地产企业更改名称，其中不乏万科企业股份有限公司(000002.SZ，以下简称“万科”)、保利发展控股集团股份有限公司(600048.SH，以下简称“保利”)等龙头企业。
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房地产“更名潮”
赶在2018年底，中国奥园地产集团股份有限公司(3883.HK，以下简称“中国奥园”)发布公告称，正式更名为“中国奥园集团股份有限公司”，以此表明向多元化转型的决心。纵观其多元化布局，可以发现目前奥园的业务已涵盖“地产开发、商业运营、物业管理、健康医美、文旅养生、跨境电商”等板块。
除了中国奥园之外，过去一年已有多家房企纷纷更改企业名称，龙头企业万达、保利、龙湖亦在其列。改名所给出的原因大同(楼盘)小异——一是要“去地产化”，二是要向多元业务转型。从转型方向来看，这些企业主要围绕长期持有型业务和地产服务型业务展开，同时继续在长租公寓、产业地产、养老地产等领域深入拓展。
其中，长租公寓领域凭借巨大的存量市场空间和政策红利，吸引多家地产商纷纷布局，如中国恒大集团(03333.HK,以下简称“恒大”)发行100亿元规模住房租赁ABS产品，入局长租公寓领域，旭辉控股集团有限公司(0884.HK，以下简称“旭辉”)领寓长租公寓类REITs上市。
据贝壳研究院院长杨现领介绍，目前长租公寓市场参与者主要包括三类：一是有中介基因的运营机构，这类机构的优势是运营时间长，离房源近，房源获取以分散式为主;二是房地产开发商，房源以集中式为主，目前头部房企基本全部都已进入长租公寓这个赛道;三是具有酒店运营背景的企业，核心优势是运营能力。
“2018年由于租金贷受限制，资金端被抽血，整个市场由过去跑马圈地状态快速进入整合洗牌阶段。”杨现领表示。
更名的意义有多大?易居房地产研究院总监严跃进表示，这是房地产企业抵御市场风险的一种做法，至于说这种转型到底好不好，目前尚未可知。“毕竟转型对专业度的考验是比较大的，因为贸然放弃地产业务有可能会影响公司整体盈利情况。”
中天金融集团股份有限公司(000540.SZ，以下简称“中天金融”)就是一个例证。这家公司原本以地产业务为主体，为了推进金融业务的发展，于2017年更名为中天金融。2018年5月，中天金融将公司持有的地产业务主体——中天城投(000540,股吧)集团有限公司(以下简称“中天城投”)100%股权过户至贵阳金世旗产业投资有限公司。
但经历一番波折之后，欲收购的华夏人寿股权至今仍未成功到手，反倒是之前被剥离的中天城投一切经营进展顺利，由于已出售的股权及资产不再纳入财务报表，2018年三季度，中天金融的净利润由正转负，如今收购金融资产变得更加骑虎难下。
“房企现在的角色扮演，想要达到主导金融机构，没有可能性，所以这只能算是纯投资行为。但这种纯投资实际上对企业主体没有什么实质影响，”蔡为民指出。
他继续补充道，“房地产是一个分工明确、资本密集的行业，它不像高科技、互联网行业，这些科技企业内部需要准备非常多的人才。但房地产不是，比如拿地、盖房子、销售等可以找各种类型的公司去做。一个十几亿元的地产项目，可能公司里就几十个人，房企以往就是这样一种存在。如果跨行的话，除了资本优势之外没有任何优势。关键是这种优势相较于金融机构又变成毛毛雨，所以投资金融机构没有意义。”
目前，对于房企的发展来说，如果只是纯粹的盖房子再销售，这条路已经越来越难了。“他们要从一个加工商变成一个服务商，听起来容易，做起来千难万难。不少上市公司高层跟我聊起这个问题都提及了。”蔡为民表示，“关键是要真的有所谓的互联网思维，比较成功的案例是链家当初投资自如，两三年时间，从20万套房源变成70多万套，这就用它原本的规模优势，延伸出了一个新的行业——长租公寓，即用既有优势创造附加价值。”
《中国经营报(博客,微博)》记者注意到，在提及更名原因时，多家企业管理层的公开表态都涉及了经营理念的转变，更加注重学习互联网思维、服务思维。比如龙湖CEO邵明晓在提及集团改名时表示，龙湖的战略方向依然是围绕房地产主业，也就是空间营造，为客户做更好的服务。据了解，2018年7月3日，龙湖地产发布公告，将公司名称由“龙湖地产有限公司”更改为“龙湖集团控股有限公司”，集团现已涵盖地产开发、商业运营、长租公寓和物业管理四大主航道业务，未来更将深度探索及参与城市空间和服务。
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融资压力持续
细究房企更名的原因，其实与这个行业日渐摊薄的利润空间密切相关。从资金端来看，2018年，房地产行业延续严监管态势，开发商融资渠道持续收紧，融资成本不断提高。
近期，当代置业(中国)有限公司(01107.HK，以下简称“当代置业”)发行的3年期1.5亿美元优先票据利率高达15.5%，引发了市场对于房企融资成本高涨的广泛关注。
当代置业的此次融资将创下2018年亚洲公开债券发行票面利率之最。从A股和H股上市房企公开融资信息来看，2018年超过15%融资利率的只有当代置业和花样年控股集团有限公司(17777.HK，以下简称“花样年”)。
实际上，面临日益高涨的融资成本的房企不止这两家，对于以往靠高负债扩张经营的房企来说，2018年是无比艰难的一年。数据显示，1～11月房地产开发企业到位资金150077亿元，同比增长7.6%，增速同比回落。从整体融资成本变化来看，2018年房地产企业在公司债、中期票据和海外债券方面融资票面利率普遍高于去年同期。
克而瑞研究中心数据显示，2018年11月份房企境内外发债综合成本达到8.54%，已经创下2015年以来单月融资成本的最高水平。尤其是境外债融资，房企平均境外债融资成本11.47%，较前10月境外发债成本6.45%增长5.02个百分点。2018年1～11月，房企平均融资成本6.32%，较前10月的6.06%显著上升，超过2017年全年平均值。
债券资金的兑付压力也如泰山压顶。据了解，存续债券自2018年起已步入集中还款期，且2019～2021年行业债券偿还规模逐年增加，房企将面临一定的现金流考验。据统计，2018年下半年，房地产行业需偿还规模为1786.2亿元，到2019年，这一规模上涨至5381.6亿元，并于2021年整体接近万亿元，其中近半数为公司债。
“目前贷款比较多的小型房企，他们除了被大型房企收购之外，基本上没有别的更好下场，”黄立冲说道。实际上，2018年已有两家房企倒在了债务危机上，分别为中弘股份(000979,股吧)和华业资本(600240,股吧)。前者因以往盲目向文旅地产扩张导致资金链断裂，于2018年被深交所摘牌;后者因为在向医疗金融转型过程中遭遇“萝卜章”事件，百亿元债权涉嫌伪造，十几亿元债务已出现违约，至今公司仍在彻查中。
具体来看不同融资渠道，2018年房地产企业境内公司债发行较2017年明显回暖，中期票据小幅回落，海外债券则增速下降。其中，境内公司债自2018年3月开始回暖，在接下来的9个月，公司债发行规模均在百亿以上，发行规模整体呈逐步回升趋势。
据中指研究院统计，2018年销售额在百亿级别企业境内公司债发行规模达1931亿元，同比大幅增长303.6%;而海外债券规模增速下降显著，共计发行3055.8亿元，同比增长35%，增速较2017年下滑超过200个百分点。主要是2018年6月以来，受政策强管控和汇率波动影响，房企海外融资热度下降，成本走高。
2018年12月12日，国家发改委发布《关于支持优质企业直接融资 进一步增强企业债券服务实体经济能力的通知》(发改财金【2018】1806号)，要求提高直接融资比重，优化债券融资服务，针对房地产业重点支持优质企业在棚改、保障性住房、租赁住房等保障性领域项目的企业债融资。
但黄立冲认为，尽管此类消息给外界传递的信息是对于房企融资从2018年底已经有所放松，但这种放松只不过是针对债务水平比较低、含有国有成分以及规模比较大的房企而言，监管层的松绑只是针对比较有实力的房企。“我们可以注意到这些获得融资的企业中，80%都是国有企业。因为国家及银行给予它们贷款时，不确定性会小一些，承担的违约风险也会少一些。”而针对海外债券的监管趋势，他指出，“国家还是会控制海外债的规模，只会允许房企偿还旧债，而不允许他们发新债”。
“至于房地产基金市场和私募融资市场，情况比发债更加恶劣一些。整体上，这些市场上的投资人在别的领域里面损失惨重，导致他们投向新项目的意愿比较低，目前这些资金的获得比之前要困难得多，”黄立冲补充道。
基于目前融资状况，黄立冲判断，进入2019年房企的资金压力依然不小，而且会继续承受高负债的压力。2019年债务违约，尤其是海外债务的违约会此起彼伏，可能会出现一波债务违约潮。“但并不代表境内的违约就少，只不过是我们没有看到，可能由于信息披露不到位，或者参与的各方，包括政府方面比较低调。”
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行业分化加剧
在融资成本上升的背景下，行业分化愈加明显，中小房企受负债和资金的双重煎熬，但龙头房企与国企成本优势凸显。
尽管在2018年国庆节前喊出的“活下去”口号一时间引爆了行业的悲观情绪，但作为行业龙头的万科，显然不愿放弃逆势拿地的机会，凭借着良好的负债情况和资金优势，在国庆节后，即开始一面对部分项目降价回笼资金，一面突进收购部分项目股权，展开逆周期操作。
部分国企在2018年成功发行多笔低成本债券，如招商局蛇口工业区控股股份有限公司(001979.SZ，以下简称“招商蛇口”)发行四笔共计70亿元的公司债利率最高仅为5.25%，中国海外发展有限公司(0688.HK，以下简称“中海”)发行规模35亿元利率4%的公司债，远洋集团控股有限公司(3377.HK，以下简称“远洋集团”)一笔20亿元的公司债利率也仅为4.7%，这为其后续开展业务提供了强有力的保障。
从销售端来看，大型房企也在不同程度上“碾压”着中小房企，行业分化进一步加剧。中指研究院数据显示，尽管2018年房地产调控持续从紧，全国商品房成交量增速略有放缓，但销售规模再创新高。2018年共计156家房企跻身百亿阵营，较2017年增加12家，销售额共计11.4万亿元，市场份额超75%，行业集中度加速提升。
具体来看，销售规模5000亿元以上企业仍为3家，分别为碧桂园、万科和恒大，销售额增长率均值为20.2%。1000亿～5000亿元企业共28家，较2017年增加了13家，销售额增长率均值为57.9%。500亿～1000亿元企业共30家，销售额增长率均值最高，为73.9%。300亿～500亿元、100亿～300亿元企业分别为27家、68家，销售额增长率均值分别为51.4%、50.0%。
中指研究院数据显示，1000亿～5000亿元、500亿～1000亿元阵营企业数量大幅增长，其中千亿军团继续扩容，部分房企业绩跳涨，实现阵营跨越。销售额在前三位、前十位、前二十位的房企市场份额占比分别为13.6%、29.2%、39.5%，较2017年分别增长了1.8%、5.2%、7.1%，大型房企市场份额持续上升。而300亿～500亿元、100亿～300亿元阵营数量则略有减少。
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调控“稳”字当头
多位业内人士向记者指出，未来房地产行业将不可能像前几年那样非理性狂热了。从具体城市来看，2018年，一线城市调控政策继续从紧，三四线城市需求逐渐疲软，一线和三四线城市销售增长速度均有所放缓。
市场的冷静反应在拿地上，则是频频出现的土地流拍现象。2018年房企拿地态度更加审慎，拿地金额占销售额比重下降明显。2018年以来房地产供需两端信贷资金逐渐收紧，加之竞自持、竞配建、限房价等土地出让政策频出，企业土地投资热度下降。
同策研究院数据显示，2018年前11个月，一线城市土地流拍率达5.53%，而2017年全年则仅有1.96%;二线城市流拍率5.93%，2017年全年为3.34%。从 2018年地块成交数据看，部分地块零溢价率成交，且出现城投、国企托底现象。
近期，山东菏泽、湖南衡阳(楼盘)纷纷传出取消限售、限价的消息，广州(楼盘)、珠海(楼盘)也陆续放出松绑信号。有业内人士解读称，这或许证明中国房地产市场经过两年多的上涨以后，进入到一个新的转折点，房价上涨的动力开始消退。值得注意的是，2018年中央经济工作会议中没有提到保持调控政策连续性和稳定性，为未来各地政策的调整留下空间。
在黄立冲看来，2018年可以说是房地产政策松绑的患得患失年。“一方面，市场需求、购买力已经比较弱了，再不松绑某些领域可能就要出现大幅调整;另一方面，松绑了又怕资产价格死灰复燃，导致其他领域更加难过，所以2018年对于房地产的松绑可谓‘患得患失’。”
恒大研究院副院长夏磊向记者表示，目前房地产调控由“控”转“稳”。一方面中央加强市场监控和地方政府目标考核，另一方面地方政府有更大的调控自主权，可平衡“稳增长、保财政和房价上涨”压力，适度修正前期调控。如限价、限售、限签政策，在市场高温时曾起到迅速踩刹车的作用，但随着市场平稳，势必清理退出。
对于未来政策调控走向，夏磊认为，一是“稳房价、稳预期、防风险”仍是重要政策目标;二是中央将着眼于对市场的监测、地方政府的考核，金融、土地、财税、住房保障和市场管理等一揽子短期调控措施或将交由各地因地制宜、精准施策;三是涉及土地、租赁、保障的调控政策将进一步完善。如在一线城市增加共有产权房和租赁住房供应、创新土地出让模式逐步替代“价高者得”的传统招拍挂模式。