年关将至，2018年已经余额不足，在仅剩的十余天里，山东省菏泽市爆出了放松限售的新闻，这也使得菏泽成为了今年楼市高压下，首个政策有所放松的城市。联想到之前多位经济学家发表的2019年二季度楼市将回温的预言，很多人开始担心，逐渐转凉的楼市下一步该何去何从?对此，多位市场观察家和分析师在接受北京青年报记者采访时表示，2018年堪称楼市调控最为严厉的一年，调控效果也在逐渐显现，从一线二线到三线四线，楼市都出现了降温的趋势，菏泽的放开限售只是一城一策指导下，地方上根据实际情况做出的调整，并不能代表着政策松动和楼市回暖。业内普遍预计明年楼市，量增价稳将是主要趋势。
最严厉调控年北京库存量上涨近三成
在过去的很多年里，关于楼市调控的政策，经常有史上最严的说法，然而，到2018年底回首看来，2018年生效的调控政策，无论是波及面的广度还是政策执行的严厉程度，都超过了过去任何一轮的楼市调控。
根据统计，2018年以来，全国陆续出台的房地产调控政策多达444次，预计全年在450次左右，刷新历史纪录。与2017年相比，年内调控政策出台次数同比涨幅高达75%。
2018年也成为历史上房地产调控政策最密集的年份。
其中北京，在公积金新政实施后，成为了全国调控政策最严厉的城市之一。楼市成交数据可以反映调控对于京城楼市的影响。
根据研究机构统计数据显示，2018年1-11月份，北京市住宅新增供应37787套，同比上涨56%;但供应的大幅增加并没有带动成交量的上升，整个前11个月，北京楼市住宅成交22014套，同比下降了3%;成交面积290.78万平方米，同比下降14%;成交金额1437.59亿元，同比下降5%;房子从供不应求转向了供大于求。受这样的成交拖累，北京楼市库存量再次攀高，目前存量67947套住宅，同比上涨28%，近三成。
楼市凉凉全国范围成交下降
根据统计数据显示，今年楼市的转折发生在8月份，首先是一线城市量价齐跌，然后二三四线快速跟进。虽然八九月份数据，因为政策效用迟滞，使得房价继续上涨，但到金九银十，就体现得非常明显了。
最直接的结果是，二十年以来，楼市度过了一个史上最惨淡的金九银十，黄金周期间，全国各地的楼市成交极其惨淡，而且，因为开发商降价促销，引发了部分业主维权。
而另一方面，各地土地市场频繁爆冷，很多地方拍地现场门可罗雀，甚至连报名的房企都没有。
根据中原地产研究中心的数据显示，截至11月29日，一二线城市住宅土地年内流标的总数达到282宗，创下近六年来的最高纪录，同比上涨了143%。三四线城市的土地流拍更加严重，住宅土地流标的数量达到944宗，同比上涨了23%。一二线和三四线城市加起来，前11个月，住宅土地流标合计达1126块。
11月份，无论是统计局的数据，还是第三方的统计数据，基本上，全国楼市是跌声占主，虽然还有部分三四线城市依然在上涨，但上涨幅度明显减弱，颓势已现。
上周发布的统计局数据显示，11月全国70个大中城市房价统计依旧保持一个降温的趋势。全国监测的70个大中城市中有17个城市的二手房价格出现了下跌，环比10月增加了3个，这就说明目前市场上的二手房价格下跌有扩大的趋势，而且从北、上、广、深四个一线城市来看，这四个一线城市的二手房价格跌幅也都出现了扩大。二手房价格和一线城市的表现都能作为楼市未来走势的一个重要分析点，所以现在二手房价格下跌城市增多以及一线城市房价跌幅扩大都表示楼市在继续保持降温。
从统计局公布的数据可以明显看出11月除了一线城市的二手房价格保持下跌之外，其他的二三线城市的二手房价格下跌的城市也变多了，这也是一个楼市变稳定的信号。
58安居客房产研究院首席分析师张波对北青报记者表示，从统计局公布的数据来看，11月房价保持了一定稳定性，但降温的态势依然在延续，一线城市二手住宅继续降温，二线城市环比涨幅持平，三线城市环比涨幅回落，二三线城市则继续呈现分化态势， 从区域来看，东部城市房价降温明显，而中西部城市房价则相对稳定。
张波补充道，虽然楼市整体在降温，但并不是寒冬。从统计发布的数据来看，11月15个热点城市房价下降的城市为3个，仅比上月增加1个。从58安居客房产研究院发布的购房者信心指数来看，11月结束了连续4个月的环比下跌转为上升0.4%，有51.0%的购房者认为政府不会继续调控和抑制房价上涨。这表明，在房价涨跌这个问题上，无论是购房者还是行业从业者都变得更为理性，市场情绪也表现得有所回温。
量增价稳将是明年趋势
在楼市下行已经基本形成共识的当下，有不少声音出来分析，楼市对中国经济发展的重要作用，以及分析金融政策的松动，相关调控政策出台的少了，甚至有人以此来判断，明年楼市会回温。真的会是这样的吗?
根据中原地产研究中心统计数据显示，11月以来，楼市政策明显减少，只有苏州承德两地针对限购政策有所升级，其他城市基本无收紧约束性的调控政策发布。大部分调控都是重申之前的调控政策，针对房地产调控内容基本以落实之前政策为主。
除了收紧约束性政策锐减，自7月31日之后，12月13日的会议也未提及房地产。两次会议均未提及房地产，是否意味着房地产调控已经到位甚至放松?
事实上，业内专家认为，楼市调控政策的减少，并不是说现在楼市调控放松了，相反，楼市调控政策从去年到今年，已经很多了，并且取得了显著效果，明显抑制了房价上涨。政策制定层反复强调的词是“政策落实”，意思很明显，现在政策都已经定了，关键就看落实和执行力度。
正是在这样的背景下，业内普遍认为明年楼市成交有望回温，但价格将更加趋稳。
张波对北青报记者表示，今年或许将是房地产销售的顶峰，以后年度销售金额将呈现缓慢下滑的态势。
张波认为，从统计局公布的1-11月房地产开发投资数据来看，11月整体呈现投资企稳，信心走平态势，投资增速依然在回落之中，国房景气指数也同步显现楼市降温仍在持续，尤其是住宅回落明显。另外，开发商资金承压，竣工放缓，房屋竣工面积明显下降，11月同比下降12.3%，其中住宅竣工面积同比下降了12.7%。最后，虽然2018销售金额或将创出新高。截至11月全国商品房的销售金额已达129508亿元，2017年全年的商品房销售金额为133701亿，从目前的市场现状来看，2018年全国销售金额大概率会突破14万亿，但这一数值极有可能成为峰值，张波预计，随着明年政策高压持续，房价稳中有降，以后年度的销售金额将呈现缓慢下滑态势。
我爱我家(5.280, -0.04, -0.75%)研究院则分析认为，在调控政策力度不变的前提下，未来楼市量增价稳将是趋势。一方面近期多个新增共有产权房、限竞房及豪宅项目入市，促成了新房成交的增长;另一方面临近年底，开发商无论是业绩考核还是销售回款都有更高要求，各项目降价出货的可能性会加大，预期12月仍有一拨销售高峰。
我爱我家研究院分析认为，纵观今年新房月成交情况，上半年网签量低迷，6个月中有5个月网签量不足2000套，下半年已有明显回升。全年来看，价格保持在相对比较稳定的区间内。另外，共有产权房的成交在今年月成交中占比较大，今年前11个月有8个月共有产权房占比超过20%。综上可见，量增价稳、共有产权加大供应比重基本已成当前新房交易的明显特点，这也是建立房地产市场平稳健康发展长效机制的未来方向。
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菏泽取消限售 并不具备全国效应
在楼市转凉的档口，2018年眼看即将过去，12月18日晚间，山东菏泽突然爆出放松调控的声音，引发关注。
北京青年报记者随后在山东省菏泽市住房和城乡建设局官网上看到，12月18日发布的《关于推进全市棚户区改造和促进房地产市场平稳健康发展的通知》中提到，将取消新购住房限制转让措施，降低市区商品房预售资金监管额度。
其中文件第六条提出，取消《菏泽市人民政府办公室关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》(菏政办发【2017】42号)中“对主城区和住房成交量高、房价稳控压力大的先去实行新购住房限制转让措施，即所购买的新建商品住房和二手住房取得产权证书至少满2年后方可上市交易，非本地居民购房限制转让时间不少于3年”的规定。
此外，通知第七条还提出降低市区商品房预售资金监管额度：对实力强、信誉好的企业不再监管，其他企业在现有的市区商品房预售资金监管标准的基础上，降低一半执行，最低可放宽到监管额度的10%。同时，商品房预售资金进入监管账户后，不再要求项目监管资金达到既定监管额度后，才可提取，只要求留存够监管资金比例，即可使用。在主体结构封顶控制节点之前，商品房预售人可以凭银行出具的保函部分抵顶商品房预售监管资金，抵扣监管额度最高为30%。对于具有回迁安置房建设的商品房项目，根据安置房投资额度及建设形象进度降低预售资金监管额度。
一天之后，12月19日下午，菏泽住建局给出了最新回应：“近年来，受转让期限规定的影响，菏泽市二手房交易价格出现同比增长较快的势头。为了防止商品住宅价格出现大的波动，促进房地产市场平稳健康发展，经过认真调查和评估，菏泽市住房和城乡建设局决定取消已出台的限制新购和二手房转让期限规定。”
对于这样的政策性松绑，易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，菏泽此次取消限售政策，和2014年南宁北部湾取消限购的意义类似。此类政策看似在某个文件中“不经意”地提及了一句，但往往会被认为当前某些城市试图放松的第一枪。在因城施策的政策框架下，后续类似政策的城市还有待进一步观察。此次菏泽政策规定，通俗来说，过去菏泽对于一些房价上涨过快的县区，是有两年的限售期的，但现在此类政策取消了，某种程度上使得购房的压力开始变小。不过，这个放松只是对限售放开，并不是放开限购，实际影响有限。在当前市场基本面下，实际上对于当前下行的楼市来说是有托底效应的。
也有业内人士认为，取消“限售”，表面上只涉及到了“卖”的问题，在二手存量房交易本就不占主流的三四线城市，其实本来就没有必要限售。另外，菏泽毕竟还是地方性城市，根据一城一政的调控思路，菏泽取消限售是一个信号，但并没有全国性的意义。未来是否有更多城市跟进，要看明年3月份以后主流城市是否会出台松绑性政策，才更有判断和参考意义。
同策研究院张宏伟也认为：菏泽取消限售的原因是因为棚改量很大，在市场好的阶段交易活跃，但当棚改降速货币化安置比例降低后，市场迅速下滑，压力山大，不得不取消限售应对。但同时，张宏伟也表示，菏泽不具备效仿意义，虽然当地住建局已经确认取消限售，但并不影响目前楼市调控“维稳”的主基调，整体楼市不可能松动，尤其是一二线城市。