2018年的最后一个月，寒潮来袭，惠州进入一年中最冷的时候，楼市热度也随之下降。
事实上，惠州楼市的转折信号从7月份便开始显现。世联行(002285,股吧)数据显示，7月份惠州成交面积为124.06万平米，比5月份的196.73万平方米，下跌了37%。8月和9月成交面积持续走低，分别为124.47万平方米和112.35万平方米。
此前的2015年下半年，惠州楼市经历了疯狂。因为供需的不平衡，2015年下半年，大量深圳(楼盘)客户涌入惠州，房价也一路飙涨至2017年的最高位。 据易居房地产研究院发布的《2017年楼市50强城市排行榜》，惠州成交均价涨幅达54%，成为房价上涨最快的城市。
房价飙升与惠州独特的地理位置和天然的环境资源密不可分。惠州因位于深圳东部，受地缘因素影响，成为深圳楼市购买力外溢的主要区域。一边在深圳工作，一边在惠州生活，这构成了深圳刚需族的双城生活。与此同时，因为拥有丰富海岸线资源，惠州的海滨大盘也满足了不少人面朝大海、春暖花开的梦想。
两种截然不同的购置需求也使得惠州楼市进入调控期后出现了不同的分化：临深热门区域的楼盘销售开始放缓，惠东的海滨大盘依然有着不错的销售业绩。
临深区域市场降温
惠州南站附近，因可以乘坐厦深高铁、地铁14号线直达深圳，成为临深区域的热门置业板块。
在惠州南站附近的一家链家店，时代周报记者实地走访发现，鲜有购房者进门咨询，原本阔气宽敞的门面显得十分落寞。链家的销售人员胡女士坦言现在的楼市的确冷清，并向记者描绘惠州楼市之前的火爆。“以前售楼处疯狂的时候，一天涨1000元，房价的疯涨使得有些中介不惜跟原有业主违约。”
12月12日，时代周报记者来到惠州南站附近的长通熙园项目售楼处，这里距离惠州南站不足2公里，紧邻天虹、大润发购物广场。
现场的地产经纪人向时代周报记者表示，此刻楼盘因为地理位置优越，均价在每平方米13500元左右，在6月份刚开盘时候，当时市场火爆，必须全款才能买房，上个月是五成首付，而现在仅需三成首付便可以买房。
而距此不远的新力上园也打出了相应的优惠措施，并表示将赠送精装修。
时代周报记者接连走访发现，即使是位于未来地铁14号线、大亚湾西区、惠州南站等热门置业板块，售楼处依然门可罗雀。此前，这些热门楼盘都有全款或者五成首付的硬性要求，售楼处每天门庭若市，抢房大战时刻上演。现在，很多楼盘都将首付条件放低至三成还有折扣优惠。
在走访惠州南站附近热门区域的时候，不少案场销售都将深圳地铁14号线作为营销卖点。据悉此地铁线将经爱民东路至深惠交界处，在惠州境内轨道线路长约8.1公里。并设置白云站、草洋站、惠州南站和新桥站共4座站点，预计在2022年左右落成。
进入今年下半年，惠州整体楼市下行趋势显现，一手新房市场降温，二手市场行情也持续低迷。中介人士向记者表示，二手房只比新房低1000左右，一二手房价差不明显，更多客户愿意购置新房。
二手房市场的低迷还跟政府的限售政策有关，2017年4月8日，惠州政府颁布规定，4月9日后买的房子，要满3年才能转让交易，以前买的是满2年即可。二手房交易锁定期的延长也使得市场热度降温。
在市场销售低迷背后，住宅供应高峰来临使得新房市场出现供不应求的局面。据惠州三县四区房管部门预售监管平台信息，全市11月份共有超过80个楼盘推出的15000套左右房源入市。另外12月上旬也有超过20个楼盘近5000套房源入市。合纵联行统计数据显示，截至11月30日，惠州全市住宅库存104170套，存量面积为1130万平方米。
搜狐焦点数据显示，截至2018年7月，进入惠州的百强房企已达60家，储备项目255个。
住宅供应高峰来临，购房利率的高居不下也困扰着惠州楼市。中介人士向时代周报记者表示，目前首套房上浮普遍在30%-40%以上，甚至有些银行持续上浮至45%。
海滨项目销售势头不减
与临深区域市场行情转淡不同，位于海边沿线的楼盘项目依然保持着良好的势头。
位于巽寮湾的国正天境湾处于山体上，具有较高的观景高度。据悉，整个项目一期有8栋，1至4栋是70年产权的公寓，4栋是希尔顿酒店，5-8栋是商业综合体。
销售人员向时代周报记者表示，目前主推公寓类项目，每平方米价格在1.4-1.9万元之间，总价大约在70万元左右。今年一共推出了400套房源，目前仅剩40多套，去化效果总体来说不错。
碧桂园十里银滩位于深圳东亚婆角海滨旅游区，因拥有5公里长白沙滩，也成为置业热门区域。
负责十里银滩·维港湾的销售人员告诉时代周报记者，之前临海的272套房源在开盘当天就已经全部售罄。新加推的面积大致在89平方米-134平方米。目前价格在每平1.2万-1.4万元之间，目前所剩套数也不多了。
该销售人员向时代周报记者表示，十里银滩第一期开盘的时候，价格仅2000元左右，仅在7年时间，房价涨幅超过6倍。
随着海南(楼盘)全域限购后，不少客户从海南转战惠州，销售人员向时代周报记者表示，今年5月份以来，明显感受到客人增多了，有不少北方的客人组团购房。在购房人员中，60%客户来自深圳，30%来自北方。
因特殊的地址位置和环境，大多数文旅项目的空置率都居高不下。该销售人员表示，海边度假项目一般是不会达到50%的入住率，目前该项目的入住率在30-40%，已经算很高了。
他继续补充道：“碧桂园正试图把十里银滩打造成客户的常住居所，现已有免费的苑区穿梭巴士，还有免费到深圳罗湖和福田的业主专线巴士、粤港直通车。”为了增加卖点，碧桂园还将引入商业、交通、教育、医疗等基础配备。
在惠州，除了碧桂园，类似的滨海旅游地产项目也十分活跃，华润小径湾、合生滨海城、等项目的销售情况也都不错。然而，随着供应量的增加，滨海片区的文旅产品普遍存在同质化严重，卖点单一的问题，未来惠东滨海将迎来更为严峻的考验。
除了度假休闲之外，也有不少投资置业者也将目光瞄准了海边度假公寓，并且在购房后将房屋托管给酒店进行管理。国正天境湾销售人员向时代周报记者表示，托管酒店的投资回报率为3%，每个月保底收入2500元。
碧桂园十里银滩的销售人员则表示，目前有30家托管公司可供选择，投资回报率在6-8个点。
然而，要实现投资变现却并非易事，随着海滨类度假项目的日益增多，惠东滨海物业托管租金也开始出现下调。深圳的李先生向时代周报记者表示，自己2014年在巽寮湾投资了两套公寓，前两年收益还不错，基本有5%的收益，但目前收益根本达不到5%。