2018年，房地产依然处于舆论关注的焦点之上。一二线城市房价压力依然，三四线城市则出现供给过剩;企业对市场判断也出现了一些新变化，甚至有龙头企业喊出“活下去”的口号。
在改革开放迎来40年的今天，在房地产调控持续深化、国内外经济形势出现新变化的当下，如何准确看待房地产市场的今天与明天?可以通过哪些改革来解决发展中出现的问题?中国城市和小城镇改革发展中心理事长、首席经济学家李铁给出了自己的看法和见解。
“中国房地产市场的波动和国外的泡沫有本质不同”
问：近年来，房地产行业的城市分化愈发明显。有人基于部分城市供给过剩，认为房地产市场存在泡沫。你如何看待这种“泡沫说”?
李铁：我不赞同房地产市场泡沫说。当前市场的波动被一些经济学家归结为泡沫。对比国外，日本的房地产泡沫出现在上世纪七八十年代，当时日本的城市化率已经在70%以上;美国房地产泡沫出现在2008年前后，美国的城市化率也已经在80%以上。
在城市化饱和基础上的房地产过度供给，必然导致泡沫的出现，这是不可逆的。但中国房地产市场的波动和国外的房地产泡沫有本质不同。
第一，中国城镇化还没有完成。2017年，我国城镇常住人口占到58.53%，但户籍人口城镇化率只有42.35%。这16个百分点，意味着两亿多人口还没有在城市定居，没有市民化，这就存在着大量的购房需求。同时，还有超过7000万的城市间流动人口，再加上预计可增长的新的进城人口，都蕴藏着不可忽视的市场潜力。
另一方面，中国住房质量和欧美有差异。我们的住房寿命一般是30年，国外很多都在80年以上。城市改造、城中村改造，意味着房地产开发在质量改造上还有巨大空间。
第二，城市消费结构在不断改善，户籍人口还有很大的改善型需求。城市化发展到一定阶段，特别是市民实现中高收入后，人均两套房应该是刚需。城里一套小住房，郊区一套大房子，这是绝大部分发达国家的现实。
第三，综合考虑货币、金融、投资渠道等问题，广大城市人口和进城人口依然有购房保值增值的预期。
第四，新一代进城农民工的心理预期在变化。上世纪八九十年代农民工在城里挣钱是回到村里盖房，现在80后的农民工不是要回家盖房，而是要在县城、镇里买房，解决教育和医疗保障等问题。这部分人口会使未来住房格局发生很大变化。
总体来说，我们要正确认识中国住房发展还有巨大潜力，只是出现了暂时性的供给波动。
问：这种波动的产生，主要是因为哪些因素?
李铁：国外的供给波动就是企业行为。国内市场则加入了地方政府的因素。因为有利益动机，地方政府和企业形成双重推动，就会放大波动的幅度。
另外一个重要因素是，目前的房地产需求不是仅仅居住性需求，还有投资性需求。中国大概有70%的储蓄通过房地产来实现保值增值，房产承担了一定的金融功能。房产的安全性，最主要还是在于城镇化处于高速增长期。土地是稀缺产品，不可再生。中国人口规模又在扩大，城市建设在迅速改善，各种服务资源质量也在提升，所以房地产具有增值的功能。
准确认识市场波动，要注意空间波动的不均衡。在大城市都市圈、人口流入地区，房地产是供给不足、价格上涨;而在人口流出地区、三四线城市，由于对土地财政过度依赖，房地产供给过大，积压过多。
“房价压力可以通过空间调节来缓解”
问：近年来，高房价一直是舆论关注的焦点问题。你认为高房价的产生主要有哪些原因?
李铁：首先应该说明，土地出让金不是推高房价的根本原因。无论是公有制经济下的地方政府，还是私有土地所有者，在谈判上的利益主张都是一样的，不会降低地价去出让，私有土地者利益诉求更大。
高房价肯定是有区域特征的，和供求关系有关，和优质的公共服务资源有关，和级差地租有关。
问：针对高房价，地方政府出台了限价等调控措施。你对调控房价有怎样的建议?
李铁：高房价背后有供求关系等多重因素，但大家只把矛盾焦点聚焦到房价上，就导致了限价政策。但价值是压不下去的，最后反而导致企业降低成本投入，降低房屋建造质量等一系列问题。
我认为，房价压力可以通过空间调节来缓解，换句话说，就是要在区域统筹中疏解核心城区房价压力。现在很多人理解上还比较狭隘，没有从大格局理解空间和房价的关系。例如在北京区域，如果交通轨道通到燕郊、香河，当地的房价预计会出现上涨，但同时缓解了北京市场的需求，减轻了北京的房价压力，有利于北京市场的平稳。再如在广(州)佛(山)经济圈，广州地铁通到佛山，很多广州人就可以以相对较低的价格在佛山购房，虽然佛山的房价会有所上升，但从广佛同城化的角度来看，积极意义更大。
所以，对于个别区域的房价不应过于敏感，谈涨色变，而应该从更高更广的视角去看待房价，避免“一刀切”。
“通过改革进一步释放市场活力”
问：今年是改革开放40年。不少专家学者也在探讨房地产行业改革，特别是类似房产税等。你对房地产行业下一步改革有怎样的建议?
李铁：结合当前的国内外形势，我认为需要通过改革进一步释放市场活力。
首先，政策制订的出发点要坚持的一个根本原则是要从系统、全局的高度，准确把握。
具体到相关领域改革，例如房产税，征税可以让地方财政收入多一块，一定程度缓解地方政府对土地财政的依赖，减轻房地产市场波动的压力。但征收房地产税，如何避免触碰广大人民群众已经形成的利益格局，这是需要思考的问题。
通过改革释放市场活力，可以首先推进户籍管理制度改革，加快城市人口市民化。这可以带来可观的消费需求和投资需求;可以推进土地制度改革，允许集体建设用地进入城乡建设用地一级市场，缓解房价上行压力;可以推进都市圈中小城市和城镇发展，承接核心城市转移功能。居住空间放到小城镇上，降低产业聚集成本和购房成本。另外，结合财税改革，土地出让制度是不是可以调整，土地出让金不要一次性支付而是变成长期征收?考虑到地方政府债务风险，降低发展成本，是不是不要对城市发展水平提出过高要求?
应该看到，我国正在推进的城镇化、在巨大人口规模基础上的城镇化、城镇化进程中一系列制度改革，都会带来更多的经济活力释放、要素空间的变迁，同时带来房地产的发展和内需空间的扩大。