房企融资难贯穿了2018年。接近年底的这段时间，房企融资的边际环境似有好转。12月12日，发改委发布新规，支持优质企业有条件发行企业债，房地产公司也在其中。
此前的11月，房企公司债井喷;万科、保利等多家房企还获得了不同渠道的多笔融资。
但这丝“寒冬中的暖意”，并不是所有房企都能感受到，龙头企业和中小企业的待遇并不相同。
龙头房企、大型央企融资缓解的另一面，是中小房企融资仍举步维艰，行业之间的融资能力进一步分化。
不过，接近发改委的人士表示，企业债券只支持棚改、保障性住房、租赁住房等有限领域的项目，不支持商业地产项目。这几年，企业债券在贯彻执行国家房地产调控方面的政策没有变化。
此外，今年开始到明年，房企普遍进入还债高峰，因此新增融资大部分将被用于“借新还旧”，明年，房企融资困境还会持续。
融资环境稍松
根据发改委新规，满足资产总额大于1500亿元，营业收入大于300亿元，资产负债率不能超过85%等条件的房企，才能发企业债，但不能用于商业房地产投资，资金去向接受严格监管。
12月13日，中原地产首席分析师张大伟接受21世纪经济报道记者采访表示，发改委政策没有什么变化，“早在2016年11月11日，国家发改委便严格限制房企发行企业债券融资用于商业性房地产项目。”
公开数据显示，今年以来房企发行企业债的案例也极少。
12月13日，接受采访的多位业内人士均表示，发改委新规对房企融资状况影响不大。
不过，结合近期一些房企的动态来看，融资环境确有好转迹象。
首先是房企发债尤其是公司债猛增。11月27日，保利发展发布公告称，公司100亿元永续中期票据已获准注册;次日，保利发展发行首期中期永续中票，总额15亿元。
整体看，根据克而瑞数据，房企11月份发债总量为546.5亿元，环比上升99%，结束了连续6个月的下降趋势。
其中，境外债发行成为11月房企发债的主角，达285.1亿元，环比大幅增长419.3%，占比达到了52.2%。
综合全年来看，据海通证券分析师姜超计算，今年前11个月地产债发行量接近3580亿元，而在去年全年房企总共发债1900亿元左右，将近翻了一倍。
姜超同时指出，今年房企发债主要还是借新还旧，“今年地产债也进入了偿还高峰期，到期量大增。”
故而从净融资额看，今年前11月房企发债累计仅有1059亿元，同比减少了232亿元。
另据中原统计，通过多种渠道，11月多家房地产公司密集获准发行大额融资，合计已经超过1000亿。
此外，再融资也有所放宽。12月5日，中粮地产收购大悦城及配套融资方案，获证监会无条件通过。
中原地产指出，从楼市调控政策看，最严格的时候已经过去，政策底部逐渐形成，房企融资难度有所降低。
尽管融资的边际环境稍有好转，但房企融资的利率仍然向上攀升。克而瑞指出，11月份房企发债融资的平均成本为8.54%，达到2015年以来的单月最高水平。
就趋势而言，影子银行监管趋严、非标萎缩的大方向不变，房企非标融资难度增加，成本继续抬升。
以信托为例，9月以来，不少信托公司的房地产信托业务都有所收缩。用益信托统计显示，地产信托在四季度的募集规模出现明显回落，11月单月地产集合信托发行规模降到了600亿以下，月均收益率也从年初1月的7.66%提高到11月的8.48%。
资金流向头部房企
在市场、融资、监管等因素的催化下，“强者恒强”成为房地产行业融资能力格局演变的主旋律。
“今年市场转变非常快，下半年资金急剧紧张，连万科这样的公司也不例外。”12月13日，深圳一家龙头房企投资部负责人对21世纪经济报道表示。
在行业普遍“缺钱”的背景下，资金却加速向头部房企集中。据记者统计，今年以来，获得大笔融资的多为行业龙头，或具有国资、央企背景的房企。
大型房企得益于资产规模、产品实力与良好信誉，也在信托、海外发债、股权合作、资产证券化等融资渠道上更为多元和通畅，还能低成本拿到投资。
比如，今年万科80亿的住房租赁专项债获批，先后两期发行15亿元和20亿元，票面利率分别为4.05%和4.18%。
随着房地产行业从“增量市场”向“存量市场”转变，房企都在探索更多业态的融合，租赁、共享办公、物业运营等领域成为了房地产业新的利润增长点，以此为投向的融资也受到了政策鼓励。
以长租领域为例，在租购并举的推动下，长租公寓迎来金融政策风口，房企参与住房租赁资产证券化的热情大涨。
从去年年底到今年上半年，包括保利地产、保利置业、龙湖、绿城、世茂、恒大等在内的房企成功发行住房租赁相关的专项债券或ABS、类reits。
万科11月份发行的租赁债权票面利率仅为4.18%，龙湖今年二期发行的20亿元住房租赁专项公司债券，其票面利率为4.98%。
“龙头企业、明星企业依然处在业内外关注的焦点上。”12月13日，阳光城执行副总裁吴建斌如是表示。
分化格局加剧
相较之下，中小企业的生存和融资环境就要恶劣的多，尤其是信用和评级不高的企业。
据统计，近4个月来，有多达7只住房租赁债或ABS呈现中止/终止状态。被拒的企业包括富力、鸿坤、合生创展、花样年等。
被拒的原因在于，一些企业在没有布局租赁业务的情况下去申请租赁专项债券。
即使获得融资，中小房企的融资成本也高出许多。
以最新拟发债的万科和花样年为例，12月12日，万科发布公告称，根据70亿美元中期票据计划发行于2024年到期的6.3亿美元中期票据，利率为5.35%。
几乎同时，12月11日，花样年公告拟发行2018年第一期公司债券，发行额度不超过10亿元人民币，预期票面利率区间为7.00%至8.00%。
“融资能力成为房地产行业决胜的关键因素之一，谁能获得最多最快最便宜的资金，谁就将在竞争中胜出”，12月13日，碧桂园有关人士向记者指出。
房地产行业的融资能力进一步分化背后，是龙头企业面临转型的分叉路口，也是中小企业举步维艰的生死存亡。
新城控股高级副总裁欧阳捷认为，房地产市场格局朝着“寡头化”趋势发展，90%的中小房企会退出房地产行业。
Wind数据显示，今年6月以来，上市公司共计发起了46起标的资产为地产行业的并购，披露交易规模达到489亿元。
发生在大型、龙头房企之间的并购也已发生。今年以来，万科便多次将华夏幸福、恒大等旗下项目收入囊中;融创中国也完成了对万达文旅收购的后续工作。
吴建斌指出，今年来融资难，回款难，融资成本高，好的房企应建立一套“资金高周转”的运营模式，唯有加快资金高周转，才能抵冲有可能带来的财务风险，才能让房企跨过目前的困境。