在楼市调控政策不断加码的背景下，楼市在今年下半年呈现“向下”趋势，传统的“金九银十”明显成色不足，而作为楼市“面粉”的土地市场也呈现出凉意。
易居研究院数据显示，前11个月监测的40个城市，土地溢价率为10.2%，出现环比、同比双降。而上海(楼盘)更是成为4个一线城市中唯一一个11月份土拍溢价率为零的城市。
《每日经济新闻》记者梳理发现，截至目前，今年上海共成交宅地60宗，总成交金额908.1亿元，综合溢价率0.02%，溢价率创近年来最低。而根据计划，本月上海还将有8宗宅地上市交易。据此，年内上海宅地有望揽金977亿元。
宅地零溢价成交几成“标配”
公开信息显示，截至目前，上海共成交宅地及商业、商务用地等103宗，共揽得土地出让金1643亿元，总规划建筑面积927万平方米，综合溢价率0.9%。
已成交地块中，成交金额超100亿元的地块有2宗，其中位于浦东新区北蔡街道的一宗总建筑面积约140万平方米的商业、办公、文体地块，被上海地产集团等3家公司组成的联合体以总价137.7亿元、零溢价竞得，并摘得年度总价“地王”。另一宗位于黄浦区淮海中路、总建筑面积约24万平方米的商业、办公地块，被太平洋(601099,股吧)人寿等3家公司组成的联合体以总价136.1亿元、溢价率0.2%拿下。
宅地方面，截至目前上海共成交60宗，获得土地出让收入908亿元，总规划建筑面积537万平方米。值得注意的是，零溢价成交几乎成为今年涉宅地块的“标配”。
《每日经济新闻》记者统计发现，目前已成交的60宗涉宅地块，综合溢价率为0.02%，其中有58宗为零溢价成交。值得注意的是，其零溢价与“招挂复合出让”的土拍制度密不可分。
2016年上海先后出现18个区域或板块“地王”。为遏制“地王”频出，2017年4月，上海调整土地出让制度，实行“招挂复合出让”。
上述规则规定，当有效申请人不超过3人时，实行挂牌出让;超过3人时，实行招标出让，对投标人进行评分确定竞得人。2017年6月，上海对“招挂复合出让”政策进行“微调”，在上述“评标标准和方法”外，首次引入“受让管理”指标。
根据规则，在确定入围竞标人排名顺序时，评标小组先按照总得分由高到低的原则确认投标人的排名顺序。得分有相同者，则按以下优先原则确定排名顺序：先以经济实力得分由高到低排序;若经济实力得分有相同者，则再以项目经验得分由高到低排序;若项目经验得分有相同者，则再以技术资质得分由高到低排序;若技术资质得分有相同者，则以抽签方式决定其排序。
“通过招挂复合出让的方式，对房企拿地进行窗口指导，对抑制土地市场过热、免地价推高房价具有积极意义。”易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受《每日经济新闻》记者采访时表示。
记者统计发现，至目前，上海今年共成交的60宗宅地中，普通商品住房用地有23宗，共有18宗通过招挂复合方式出让，其中17宗均经过一轮报价以底价成交。
租赁住房用地渐成“主流”
另一个值得注意的现象是，至目前成交的60宗宅地，总规划建筑面积537万平方米，其中租赁住房用地达到40宗、总规划建筑面积174万平方米，将提供租赁住房3.4万套。租赁住房用地渐成“主流”。
据《每日经济新闻》记者统计，自去年7月首次出让租赁住房用地以来，截至目前上海已成功出让51宗租赁住房用地，总建筑面积约318万平方米、总出让金约205亿元，将至少提供4.5万套租赁住房。
上海本地国企在其中扮演了重要角色。
记者统计发现，上述51宗租赁住房用地均以挂牌方式出让，且每宗地只有1个有效竞买人，最终均被国企在经过一轮报价后以底价摘得。其中上海本地国企摘得48宗，另外3宗被央企摘得。
此外，部分上海国企早前也都表示，有意通过盘活旗下存量土地资源开发建设租赁住房，如光明集团就表示将先拿出26块土地建设100万平方米租赁住房。
按照计划，年内上海还将出让5宗租赁住房用地，总起始价17.7亿元，至少供应租赁住房0.6万套。
值得注意的是，在通过新增租赁住房用地建设租赁住房之外，建设用地资源稀缺的上海，还尝试通过公开出让农村集体建设用地使用权的方式来建设租赁住房。
之前的10月22日，上海市松江区1宗总规划建筑面积为4万平方米的农村集体建设用地使用权就通过公开出让方式，由央企华润置地以1.25亿元底价竞得。这也是上海首次以公开挂牌方式出让农村集体建设用地使用权建设租赁住房。
2017年上海出台住房十三五规划。根据规划，十三五期间(2016-2020)，上海将新增住房170万套，其中商品住房40万套、租赁住房70万套。无疑，租赁住房将在未来上海房地产市场中扮演重要角色。