2018年的最后一两个月，房企发债融资的动作愈发增多。记者发现，年底不少房企将融资用途直接描述为“债务再融资”“偿还债务”，兑付压力可见一斑。
国际地产资管公司协纵策略管理集团联合创始人黄立冲表示，2019年是房企还债高峰期，需要在2018年底“借新债还旧债”早做准备，否则来不及，可能会面临债务违约风险。
公司债占比超4成
继9月、10月融资金额连续下滑，11月，房企融资额度大幅提升，迎来年末的高峰。
据同策研究院监测，2018年11月，40家典型上市房企完成融资金额折合共计505.92亿元，环比2018年10月的392.65亿元上涨28.85%。
虽然融资频率增加，但是并不代表着融资的放松。同策研究院朱莉莉认为，融资松绑和楼市拐点论实属夸张，2019年底前房地产政策和市场难以松动，而金融机构向来“晴天送伞，雨天收伞”，主要还是看市场变化，市场下行下金融机构收紧的趋势很难改变。
苏宁金融研究院特约研究员江瀚称：“年末更是银根收紧的时候，金融机构资金也从紧，房企从银行和金融机构获取资金困难，多重因素叠加的情况下出现了企业密集发债的现象。”
“为了不让彼时蜜饯成为此时毒药，房企只能增强内部输血能力，如加大营销力度，加快存量产品的周转，提高滚动开发的能力等。”朱莉莉补充道。
梳理房企的融资方式可以发现，债权类融资方式为融资的主流。据同策研究院统计数据显示，11月，房企债权融资额为505.33亿元，占房企融资总量的99.88%，环比上涨29.09%。其中公司债210.28亿元，占比41.56%，其他债权融资91.69亿元，占比18.12%，境内银行贷款86.34亿元，占比17.07%，信托贷款73.6亿元，占比14.55%，中期票据43.42亿元，占比8.58%，委托贷款和海外银团贷款融资金额为0。
在其他债权融资方式中，房企成功发行的多为超短期融资债券，具有融资频率高，融资额度较低的特征，且用途多数为借新还旧。
对于此，克而瑞分析师房玲认为：“由于2015年是房企发债的高峰期，而到今年年底多数房企面临着短期偿债的压力，所以发债频率增加。”
海外高息融资频现
在境内融资趋紧的情况下，不少上市房企转战海外融资。
今年以来，仅A股上市房企就有超过30家发布了美元债券融资方案，不少公司融资成本超过10%，有的公司甚至达到13.25%。
从近期发布的融资方案看，利率普遍较高，达到10%以上。例如，时代中国发行的一笔3亿美元优先票据，利率为10.95%。
龙头房企也不例外。以中国为例，公司11月19日早间公告，拟增发美元优先票据，原票面利率为11%。同样，绿地集团的2.8亿美元票据的利率也达到了9.13%。
同策研究院统计显示，2018年11月美元融资总额合计人民币154.61亿元，是除了人民币以外的第二大融资货币。
ABS融资成“新宠”
近期，不少房企尝试ABS融资，发行ABS的房企增多且成功率增加。
例如，新希望地产首单购房ABS成功发行，利率仅5.7%，创17年以来民企最低利率纪录;世茂股份拟发行35亿元CMBS，以物业租赁收益权等资产产生的现金流作为支撑，发行期限不超过21年。
除了常见的购房尾款证券化外，阳光城更是尝试以应收账款为基础资产进行融资。12月4日晚间，阳光城发布公告称，公司拟与山东省国际信托股份有限公司、融博泰商业保理(上海)有限公司合作，以公司及下属子公司的房地产项目在销售过程中形成的购房应收款为基础资产，发行相关产品进行融资，总额不超过20亿元。每一期融资存续期间不超过12个月。短短半个月，阳光城两次借道应收账款融资，加上此前拟发行规模50亿元，拟融资规模已达到70亿元。
综合目前的融资案例，房企是以购房尾款、应收账款、租赁收益等资产产生的现金流为支撑，通过此类ABS融资的利率处于中高等水平。
“ABS融资资金周期短、资金补充作用明显，相对而言，发行成本较高，是一种利弊都非常明显的方式。”江瀚称。
据天风证券固定收益首席分析师孙彬彬估算，目前银行间、交易所、报价系统共发行地产类ABS产品4157.09亿元，存续余额3600亿元。其中，房地产企业ABS融资约3200亿，占比77%。而地产企业ABS融资类型近年来出现的一个重要变化是供应链保理、购房尾款这两种现时债权类ABS占比持续提升，这也反映出当前投资者对现时债权类ABS的偏好。
房玲认为：“资产证券化现在是热门方向，政策上也比较支持，应收账款资产证券化，提前利用了未来的现金流，是现下房企密切关注的融资方式。”
永续债“重出江湖”
在各种融资渠道中，曾经淡出江湖的永续债再次重现身影。
11月27日，保利发展控股集团股份有限公司发布公告称，近日，该公司收到中国银行间市场交易商协会出具的《接受注册通知书》，同意接受该公司100亿元永续中期票据注册。
一向稳健的保利也选择了永续债这样“亦正亦邪”的融资工具。
永续债曾经因为恒 大被广泛普及。恒 大曾因通过永续债大规模融资实现规模的跨越式增长，同时也遭受着高风险的质疑。去年6月30日，恒 大完成了全部永续债的赎回工作，共计1129.4亿元。
据了解，永续票据，也叫无期票据，是非金融企业(发行人)在银行间债券市场发行的无固定到期日、可递延支付利息的中期票据。实际操作中，永续债在发行时会附加赎回及利率调整条款，也叫“利率重置条款”：第一、二年不低于约定利率，从第三年后利率大幅上升。这也被称为“2+N”模式，也即是银行在合同上第三年起设置高息。
因为永续票据产品在满足一定条件下可计入权益，提高发行人自身权益水平，能够帮助发行人改善资产负债结构与财务指标且不摊薄股东权益，所以上市房企一度青睐此融资方式，但是如果不能在一定期限内还清，则面临着递增的高息压力。
事实上，更多的房企也在尝试发行永续债。据不完全统计，除了保利，中建国际、光明地产、越秀集团、中交建等也于近期纷纷加入永续债的发行大军，发行总额约达56亿元。
房玲认为：“只要能融到资，现阶段企业是各种融资渠道都尝试，所以房企融资呈现多元化的特点。而永续债既能融到钱，又能降低负债，在风险可控的情况下是具备吸引力的。”
“永续债虽然相当于债券中的股票，具有融资和降负债的双重优势，但是发行永续债需要更高的企业条件，变现能力相对较差，一般是大的房企发行加上回购等条件，在一定期限里赎回。”江瀚评价称。
用途
发新债是为偿还旧债
据同策研究院监测，11月份，融资的上市房企既包括碧桂园、恒 大、绿地等龙头房企，也有龙湖、华夏幸福、富力等大中型房企，还有龙光、花样年、华远、时代中国等中小型房企。
记者发现，在资金用途中，不少房企发新债专用于偿还旧债。12月3日，富力地产2018年公司债券(第一期)发行，规模40亿元。据了解，该笔债券募集资金扣除发行费用后，拟全部用于偿付富力地产已发行公司债券于2019年内的到期回售部分。11月28日，金地公告称，已完成2018年度第三期超短期融资券30亿元人民币的发行，主要用于偿还2018年3月7日发行的2018年第一期超短期融资券，该笔债券将于2018年12月到期。11月20日，龙光地产公告称，当日完成发行的24.9亿元首期境内公司债券，将用作偿还发行人债务。
还有中国恒 大，11月19日公告称，间接全资附属公司景程有限公司增发10亿美元于2020年到期的11%优先票据，所得款项主要为现有离岸债务再融资。11月13日，证监会核准华夏幸福向合格投资者公开发行面值总额不超过80亿元的公司债券，拟全部用于偿还到期或回售的公司债券。
借新还旧虽然是房企融资的常用操作手段，但是如此集中且专门用于偿还旧债，值得关注。易居(博客)研究院智库中心研究总监严跃进表示，这一波借新还旧与债务兑付高峰有关，房企在2016年曾集中发债，周期一般是3年，差不多到2019年是偿债高峰期。
压力
12月房企将偿还266亿信用债
事实上，从2018年四季度以来，房企信用债(包括企业债、公司债、短期融资券、中期票据、资产支持证券、次级债等品种)的到期兑付数量就开始增多，月均偿还量都保持在30只以上。
据wind统计数据显示，2018年12月1日到12月31日，共有32只房地产企业信用债到期，偿还量266.25亿元，去年同期是82.66亿元;算上提前兑付以及回售部分是65只，总的偿还量是439.99亿元，去年同期为170亿元。
而2019年全年，房企将迎来偿债高峰。记者查询wind数据获悉，2018年-2022年，房企到期需要偿还的信用债规模分别为2095亿元、3765亿元、3936亿元、6776亿元、2343亿元，2017年仅为736亿元，也就是说，2019-2021年，是房企偿债的高峰期。
具体来看，2019年，共有445只信用债到期，到期偿还金额3765亿元。
记者从wind获悉，截至12月5日，泰禾于2019年到期的债券和中期票据有四只，总的发行规模为80亿元;万科于2019年到期的债券主要是今年发行的7只超短期融资债券，共140亿元;旭辉在2019年初有一只债券需要还，发行规模为27.9亿港元的可转债。富力地产于2018年12月以及2019年到期的债券主要是2018年发行的多期短期融资券，总的发行规模是51.7亿元。
值得关注的是，富力地产在今年12月份成功发行的40亿元公司债主要用于2019年到期回售部分，共96亿元公司债，回售日均在2019年1月份。事实上，为了增加流动性缓解资金压力，富力地产今年还启动股权类再融资，发行不超过约8.06亿股新H股。
还有花样年，wind统计数据显示，于2019年到期的债券共有5只，发行规模为8.4亿美元和16亿元人民币。今年年初，花样年就曾发行多期美元票据和债券，为集团若干现有债务再融资。
不过，今年9月5日，国际信贷评级机构标普确认，将花样年的展望从稳定调整为负面，同时确认其“B”的长期主体信用评级，确认其无偿还优先无抵押美元债券“B”的长期债项评级。
评级下调的主要原因是，预计未来12至24个月该公司杠杆率不太可能实质性好转，包括美元优先债在内的大量债务即将到期，使之面临越来越高的再融资风险。
方正证券分析，随着偿付高峰的临近，再叠加金融去杠杆导致的债券市场出现的集中债务违约潮，市场对于房地产企业债务兑付能力的担忧普遍加剧。
风险
4只债券兑付违约
债务兑付迎来高峰期，企业债务违约也随之增加。Wind统计数据显示，截至12月5日，2014年共发生6只债券兑付违约，涉及金额13.4亿元，2015年25只，涉及金额115.19亿元，2016年56只，涉及金额393.77亿元，2017年35只，涉及金额337.49亿元，2018年增加到102只，涉及金额1020.44亿元。
对于房地产行业来说，亦是如此，Wind统计数据显示，2014-2017年，基本无房企债券兑付违约，但是，2018年以来，已经有4只债券到期兑付出现违约，涉及两家房企，包括中弘股份、华业资本等。
其中，中弘股份因为深陷债务违约，已经被强制退市，截至11月30日，中弘股份累计逾期债务本息升至94.36亿元，全部为各类借款。华业资本10月8日发布公告称，公司“17华业资本CP001”应于2018年10月13日(此日为节假日，顺延至10月15日)兑付，由于公司流动性紧张，本期债券本息偿付存在不确定性风险。不仅债券违约，华业资本也遭遇信托融资方的追责，华业资本11月9日晚间公告称，公司及子公司西藏华烁近日收到北京市第三中院发来的《执行通知书》，大业信托向法院强制申请执行公司及西藏华烁向其支付欠款、利息及相关违约金，案件金额合计19.92亿元。
在业内人士看来，对大房企来说，尤能通过规模优势、融资渠道和成本优势以及快速回款的方法来偿还债务，降低杠杆，但是对中小房企来说，资质趋严受限更多，劣势尽显，情况危急，债务兑付压力更大。
同策研究院总监张宏伟(博客)表示，从今年3季度到明年3季度，是房企债券兑付压力较大的时间段，有的房企资金链表现得比较紧张，希望通过借新还旧，用中长期债务置换掉短期债务，但是大的政策环境并未改变，借新还旧只能解决个别企业的燃眉之急，不能解决根本问题。“这轮债务兑付高峰中，过去扩张速度较快、杠杆用得较足的中型房企将受到很大影响，诸如浙江房企、闽系房企等。”