在宣布贷款利率“锚定变化”一周多后，中国人民银行最近定义了一种新的抵押贷款定价方法。改革后房贷利率会上调还是下调？新房贷利率怎么算？股票抵押贷款利率如何执行？这些问题引起了社会的广泛关注。
当LPR房价下跌时，抵押贷款会下降吗？
8月17日，中国人民银行发布公告称，银行新增贷款将主要参考贷款市场报价利率(LPR)，个人住房贷款定价基准自然由原来的贷款基准利率调整为LPR。根据央行公布的改革后的第一个LPR，一年期为4.25%，五年期为4.85%；分别比一年期和五年期以上贷款基准利率低10个基点和5个基点(每个基点为万分之一)。
“如果我转投利率较低的LPR作为按揭定价的基准，我的按揭利率能否下调？”最近打算贷款买房的北京市民王先生，一开始也有这样的想法，但仔细研究了新的房贷定价方式后，发现调整并没有之前想象的那么简单。
除了转换定价基准外，央行明确，自10月8日起，新发放的商业个人住房贷款利率将以最近一个月相应期限的LPR为定价基准上调。也就是说，如果LPR下降，房贷利率可能不会下降，但要看涨幅。那么谁来决定加多少呢？目前，有三个因素不容忽视。首先是央行房贷利率的底线。央行公告明确，首套房利率不得低于相应定期贷款市场报价利率，二套房不得低于相应定期贷款市场报价利率加60个基点。按照8月20日5年以上的LPR，首套房利率不能低于4.85%，二套房利率不能低于5.45%。其次，当地的LPR增加了一个下限。除了遵循中央银行制定的国家政策外，每笔抵押贷款的具体价值还必须符合当地住房信贷政策的要求。此次调整明确，人民银行分支机构将指导省级市场利率定价自律机制及时确定当地LPR加下限。此外，银行将根据综合贷款风险情况与借款人协商。“如果LPR未来进一步下调，房贷利率不一定会下降。在现有信贷政策的控制下，新增住房抵押贷款额度比以前更严格，利率也在上升。”据苏州某大银行普惠金融部负责人介绍，改革前，当地首套房利率较基准利率上浮了25%。
中国人民银行副行长刘国强此前明确表示，要落实“房住不炒”目标，就要保持房贷增量不扩大、房贷利率不下降。要确保差别化住房信贷政策有效实施，保持个人住房贷款利率基本稳定。
谁的房贷利率受影响最大？
“我应该现在就贷款，还是等一等？”看到房贷新定价政策的出台，最近忙于看房的上海市民杨女士有些举棋不定。
房贷利率“换了锚”后，直接关系到打算借钱的购房者的“钱袋子”。专家认为，按照目前的实际利率水平，这一调整应该对大多数购房者影响不大，而只是对极少数银行眼中的“优质客户”产生影响。
根据公告，首套房利率不得低于LPR同期利率。这使得一些地区的“优质客户”很难获得10%或95%的首套住房贷款。不过，央行表示，在10月8日之前，商业个人住房贷款认为h
“展望未来，个人住房贷款利率有可能上调，但幅度不会太大。”国家金融与发展实验室特约研究员董希淼认为，不同银行对于个人住房贷款业务的定位不同，不同地区的信贷资源投入也存在较大差异，因此房贷利率会出现明显分化，而大型商业银行房贷利率的调整预计相对温和。
LPR逐月变化，房贷利率会如何变化？
“过去，每一次降息都会在下一年进行调整，LPR每个月都会发生变化。我的房贷利率会变吗？”这应该是很多贷款买房人心中的疑问。
央行公告明确，个人住房贷款利率的重新定价周期可由双方协商约定，最短期限为一年，最长期限为合同期。每次利率重新定价时，定价基准都会调整到最近一个月相应时期的LPR。也就是说，房贷利率“锚定”后，新房贷的重新定价取决于当时LPR的水平。专家表示，房贷调整频率最高的是一年，而最低的频率不能调整。根据LPR的说法，抵押贷款利率不会每个月都跟随LPR，但预计为了降低自身风险，银行将要求客户每年重新定价一次，并每年更改一次。此外，根据央行公告，公积金个人住房贷款利率政策暂不调整。
周，中国银行国际金融研究所研究员
景彤认为,未来房贷利率会更加突出体现地域性、货币政策和各银行的信贷策略,不同地区、不同客户和不同时期房贷利率的差别会更大,更能体现“因城施策”。交通银行金融研究中心首席金融分析师鄂永健表示,房贷定价新规对市场影响有限,仍然是此前房地产调控政策的延续:可以维持新的个人住房贷款利率保持总体稳定,既不下降,也不会明显增加个人房贷利息负担。这将有利于在推动企业贷款利率下降的同时,保证房地产市场稳定。