对于几代美国房主来说，抵押贷款利息的减税一直是一个神圣不可侵犯的漏洞，国会中没有人敢触及。但利率的崩溃正在产生一种奇怪的，迄今为止未被充分认识的结果。这使得这个漏洞越来越少有价值。
事实上，对于越来越多的房主而言，这个漏洞现在几乎完全没有价值。抵押贷款利息扣除不再是中产阶级的减税优惠。它正在成为一个越来越多的退步，主要针对上层阶级。
算一算。
根据房地美(Freddie Mac)的说法，最近房价跌至2013年5月以来的最低水平。新的30年期房屋贷款利率上周下降至3.8%(尽管此后再次攀升)。
同时，根据全国房地产经纪人协会的数据，现有(即二手)房屋的中位数价格为208,000美元。
因此，以典型的20%首付购买房屋的人将借入166,000美元。在3.8%的情况下，他们将在第一年支付6,200美元的利息，并且随着余额缓慢下降，每年的利息越来越少。(只有抵押贷款的利息可以扣除，而不是本金偿还)。
好的，所以如果你选择每年逐项列出你的税，你可以注销6,200美元(和下降)的利息。
但这就是事情。
只需采用标准扣除，您就可以注销6,300美元(2015年)，从而节省了大量的文书工作和麻烦。
如果你是单身，或者是一个已经选择出于某种原因与你的配偶分开提交的已婚人士。如果你是一对夫妇联合申请，标准扣除额翻倍至12,600美元。
是的，还有很多其他问题在起作用，每个人的税务情况都不同。例如，如果您逐项列出扣除额，您还可以扣除您的财产和州税。当你将这些加入你的抵押贷款利息时，你可能会发现逐项税收削减你的税收，即使你已经结婚申请。一对夫妇支付6,000美元的抵押贷款利息，5000美元的财产税和5000美元的州所得税可以通过逐项减免从他们的应税收入中扣除16,000美元，而不是仅通过采取标准扣除来扣除12,600美元。
但是对于许多人来说，获得的收益最多只能节省几百美元的税款。
此外，如果他们选择每隔一年将其州和财产税翻一番，这是完全合法的，抵押贷款利息扣除的税收优惠将完全消失。
他们不是每年支付1万美元的州和财产税，而是可以在今年支付2万美元，然后再跳过明年的2万美元。通过这种方式，他们可以从今年的应税收入中扣除2万美元的逐项扣除额。然后，明年，他们可以采取12,600美元的标准扣除。所以两年多来他们可以扣除32,600美元。他们最终会支付的税款低于他们每年保留抵押贷款扣除额并逐项列出的税率。
这个数学是新的。就在2008年，30年期抵押贷款利率超过6%。在2000年初，他们在8%的北方，而在20世纪80年代早期，他们是两位数。当时人们非常感兴趣，而且演绎真的很有价值。
我不是这种演绎的政治粉丝。这没有道理。它是倒退的并推高房价。唯一合理的理由是，它是少数几个使中产阶级受益的税收漏洞之一，而不仅仅是关联或非常富裕的人。
我不会对目前的利率是上升还是下降，也不会考虑其他资产的回报。如果您认为房价将继续快速上涨并且您希望尽可能地增加您的风险敞口，那么持有抵押贷款是有道理的。如果你相信你会从股票或其他投资中获得更高的回报，那么它们也是有意义的。