2016年以来，装配式建筑大力推广，全装修房政策逐渐在各个城市落地。
有的城市甚至要求，到2020年，全市全装修成品房要达到一定比例，鼓励全装修房供应量的持续增加，精装房将逐渐占据整个市场。
当时很多人买房发现买不到毛坯房，市面上几乎所有的楼盘都在卖精装。
这一年来，做精装的开发商又走上了老路。
同一栋楼，一期卖毛坯，二期卖精装，三期回卖毛坯。
在这样的波折背后，让我们看到很多楼盘其实是为了涨价而精装，装修大多是粗制滥造。
限价令一出，我就看到了不精装房价也能涨的趋势，于是又回到了空白。
大浪过后，我终于看清了谁在裸泳。
01
“近几年交付的房子质量最差”，这样的论调不绝于耳。
如果可以，2017-2018年不要买房，尤其是限价的精装房。很多人这样建议。
从这两年连续发生的精装房维权事件来看，这样的判断确实是有先见之明的。
但对于前两年的刚需来说，他们似乎迎来了最坏的时代。
一，房价一天天涨，刚需缓一缓，就挤不进买房的车了。
第二，就是想买房，在发现市面上全是精装房的同时，新闻上不断有业主为精装质量维权，心里很纠结。
整个改造的出发点是好的。
大部分人也知道它的意义，比如环保、节能、降噪、提高生产力等等。
本来购房者也是觉得房价合理的话，会响应号召买精装房，也会节省装修费用。两全其美岂不是一件好事？
没过多久，严格的限价政策从一线蔓延到全国二线，无利可图的开发商开始在装修上修修补补，以降低成本。
导致这几年很多购房者买了精装房，最后交付质量也不尽如人意。
即使是精装体系完善的品牌房企，也会出现一系列质量问题，如精装变“惊世骇俗”的衣服、纸板门、立面鼓包、手撕地板、地板渗漏、墙面裂缝等。
在销售时，为精装制定了“XXXX元/平”的交房标准，最终成为变相涨价的手段。
除了敷衍的装修，蝴蝶效应还会出现在产品的其他方面，比如园林，比如户型、物业等等。
02
在一些城市，精装房像虫子一样存在。
如果可以的话，就算买同价位的毛坯房，也不要碰那些降级的精装房。
比如三四线城市的房价，并不能真正支撑一个开发商做好精装修。
因为房价基数低，抬不起价格，同时也抬不起精装的高标准。
市区平均房价15000元，3000-5000元/m2，是非常高的装修标准。其实很少有开发者能做到。因为，一旦开发商这样做了，可能就没有利润了。
房价15000。如果真的做3000元/m2的精装，加上4000-5000元/m2的土地成本，建筑安装成本，营销成本等成本，其实完全超出预算。
而房价基数高的城市，比如上海，能达到8000-10000元/m2的最高装修标准，能接触到的产品力肯定比三四线城市高，因为空间更大。
同时，开发商对三四线装修标准的定价也有自己的逻辑。不同的产品线对应不同的装修标准，也意味着不同的成本。
比如万科不会把翡翠系放在房价2万以下的城市，因为支撑不了这个产品线的定价和标准。这样的产品放在三四线城市，也违背了市场逻辑。
这
那些土地拍卖过热，楼面价不断刷新，地王频出的城市，在这样一个非理性的市场里，对精装房是有所警惕的。
两年前，一些城市采取“双限一竞”的土地拍卖方式，在开发商拿地之前约定好市场价格。地价指数除了土地出让的起拍价和封顶价，还包括未来新房毛坯房的平均售价、毛坯房的最高单价和最高精装标准。
本来想用这种方式给土地降温，让土地市场回归理性。
但谁知道，在如此严格的限制下，还有一种抬高土地价格的方式，比如产权转让、公租房等。而这部分成本也嫁接到了征地成本上。
但明知拿地是亏损的，举牌热情依然不减，好不容易拍出一个地王项目。
开发商明明知道，这块地就算没有利润空间，为了进入这个城市，也得亏本拿，站岗就拍。
当土地市场开始不理性的时候，购房者的心态也会受到影响。热土让很多人慌了买房。如果他们不买，明天房价会飙升，必须马上买房。
如果整个环境都有浮躁之风，有多少房企能沉下心来在这个浮躁逐利的市场做产品？
摆脱陷阱需要很长时间。
恐怕为了快速卖房又不承担更多债务，快速付款还是王道。
04
很多因精装质量维权频繁的城市，都有过极其严格的限价政策。
如何做到极其严格？让我们看一个例子。
这块地，楼面价6955元/，毛坯房限价8837元/。利润空间被严格压缩。
明眼人都能看得出来这块地，开发商拿下，无论做什么项目，一定是亏本的。
那它怎么盈利?翻了一下评论，深谙其道的购房者还戏谑地帮开发商想起了办法来：
除了指标费，茶水费，很多人都提到一点：加最高标的装修，用最低的成本。
加上3000元/㎡的精装最高标准，房价能到11837元/㎡，再加上2000元/㎡的茶水费，绑定一个15万的车位，这个项目差不多可以回本了。
那么，加了3000元/㎡的最高精装标准，购房者就能得到一个最高标的精装房了吗?
实际上，那些号称最高的精装标准，最终交付给到的实际成本能有一半就不错了。
装修采用的品牌，说是采用了同等品牌档次，但并不一定是同档的价格，很多东西都会以次充好。
限价之下，难见精装良品。
卡在限价政策和土地成本之间的开发商，装修减配，似乎成了理所当然的事。
试想这些城市，如果限价政策不放松，不让市场去主导价格，恐怕只会产生更多品质不佳的精装房，最后让购房者买单。
05
好在，终于有城市开始对不合理的精装交付，分级政策动手了。
宁波，住建局发布新规，今后对全装修交付的住宅楼盘，验收时有1/3及以上的购房人对验收结论不认可，楼盘就不能通过验收。
于2019年7月1日起试行，明确了全装修住宅的质量应如何检验、怎样才算质量合格等细节问题。
去年9月，宁波还出台了新规，明确要求付样板房必须设置在可售住宅房源实体内，并要求交付的新房与样板房必须一样，还对交付样板房的保留时间作出严格规定。
这样，影响要求项目必须做出一个实体样板间在所售的楼栋内，还要保证交付样板房和新房必须一样，防止精装房交付，出现“货不对板”的问题。
还有南宁，这个曾经精装房市场鱼龙混杂的城市，购房者也等来了官方对精装乱象下的“紧箍咒”。
除了限价的放松，毛坯价格的提高，官方还发布了精装最高标准3000元/㎡的废止令(意见函)，意味着执行了两年多的《南宁市商品住房全装修分级指南》有可能要废止。
同时要求精装纳入验收范围，二个保留样板间，并要求样板间和交付标准一致。
看得出，前两年精装很乱的市场在逐渐的规范化，希望这样的救市不仅仅停留在文件里，未来能够在市场上真正发挥作用。
也期待看到，越来越多的城市，对于样板间，精装交付，出台更严格的监管政策，让整个大环境更加良性。
06
前几年交付的精装房的业主，在为自己的不理性而懊悔，用维权来诉说自己的不满。
随着限价的不断放松，房价可以由市场决定，改善置换客户的转换，我相信，未来那个“惊装房”的时代总会慢慢过去。
全装修是未来不断发展的趋势，就像新能源车不断在替代柴油车一样，大时代的浪潮是不可阻挡的。
但，还是要警惕那些，土拍市场过热，地王频出，限价严苛的城市里产生的精装房。
也不要选择，那些临时毛改精，为了涨价，但从来没有做过装修房的小开发商。
更不要，看到了周边一二手房的倒挂，为了投机而去买精装房，我们谴责无良的开发商，自己却成为助长精装乱象的推手。
有时候，豪宅的出现，并不意味着房价会暴涨，而房价被抑制，也不全然带来的都是好事。
一个成熟的市场，应该让不同层次的客户，都能买到适合他们的产品，将价格拉开，让市场化归位。