2019年上半年全国房地产市场感到意外：抵押贷款利率下降。这与专家们在年初的预测相反，对于购房者，卖家和房主来说这是个好消息。数百万业主可以从这些意想不到的低利率再融资中受益。
在其他方面，住房预报员对2019年的预测是正确的。买家仍然在竞争供应短缺的房屋，但市场并不像六个月前那样倾向于卖家。房价继续上涨，但没有过去几年那么快。许多潜在的买家都在为负担能力而努力。
NerdWallet在2019年下半年确定了这九个住房和抵押贷款趋势。
1.通缉：更多待售房屋
在房地产方面，它自2012年8月以来一直是卖方市场。与待售房屋相比，更多的潜在买家存在，为卖家提供了更强的谈判地位。虽然在大多数地方市场仍然偏向卖方，但权力平衡正朝着买方的方向发展。
现在有更多房屋可供出售，因此买家有更多选择。4月份，有183万套二手房待售，比去年同月增加3万套。与此同时，327,000个新的单户住宅被出售，增加了33,000个。
即使市场上有数千套房屋，但仍有待售房屋短缺。Freddie Mac估计，2017年，建造的房屋数量减少了370,000，以满足人口增长带来的需求。“在建筑工程上升之前，住房成本可能会继续高于收入，限制住户形成，并阻止数百万潜在家庭的住房拥有，”弗雷迪麦克总结道。
2.房价将继续上涨
到去年年底，许多预测人员预测2019年房价将继续上涨，但增速放缓。他们是对的。
在2019年的前四个月(最新数据)，买家为转售房屋支付的费用高于一年前 - 但每月的价格涨幅不到4%。与2018年同期相比，同比价格上涨了4.5%以上。
全国房地产经纪人协会(National Association of Realtors)首席经济学家劳伦斯•尹(Lawrence Yun)表示，房价升值将放缓 - 价格上涨趋势即将结束 - 但价格将继续上涨。NAR预测房价将继续踩刹车，年末价格将比2018年底高出2.2%。
不是每个人都认为房价的上涨速度将在2019年大幅放缓。联邦抵押协会已经修改了其价格预测，但它仍然预测今年现房价格将上涨4.3%。
3.抵押贷款利率仍然很低
房利美(Fannie Mae)，房地美(Freddie Mac)和全国房地产经纪人协会(National Association of Realtors)均预测抵押贷款利率将在2019年上升。相反，抵押贷款利率已经下降。
根据NerdWallet的每日抵押贷款利率调查，在2018年11月达到5.09%的峰值后，30年期固定利率抵押贷款的平均年利率在2019年6月下降至4.09%，下降了整整一个百分点。
预测人员现在预测，30年期固定资产将在年底前保持相对稳定，而不是变化超过十分之一个百分点。
固定抵押贷款利率的意外下降意味着可以获得可调利率抵押贷款的人数减少。在2018年底，专家们认为上涨的速度将导致今年ARM的激增。随着固定利率回落到诱人的水平，这种激增从未发生过。
由于对经济正在降温的看法以及美国和中国之间的贸易紧张局势，利率一直在下降。由于经济疲软，美联储通常会降低短期利率，预计到2019年底至少会降低一次利率，这可能会缓解长期抵押贷款利率的上行压力。
4.可负担性仍然是一个问题
即使房价增长放缓且抵押贷款利率下降，购房者仍然难以提供住房 - 特别是首次购买房价较低的房屋。
Realtor.com首席经济学家Danielle Hale表示，“尽管可负担性比我们预期的要好得多，但价格上涨抵消了抵押贷款利率下降带来的大部分好处。”“对于个人买家来说，这意味着他们的每月付款可能与您一年前购买的情况大致相同。”
Metrostudy的首席经济学家Mark Boud称全国房地产市场“头重脚轻”。他的意思是，有足够的房屋供买家支付80万美元或更多。但买家数量超过40万美元或更低的房屋卖家数量。“在这个较低的价格范围内，我们的供应仍然非常短缺，”他说。
40万美元以下新建房屋的比例下降。2018年4月，67%的新房售价低于该价格;今年四月，64%的人做到了。
更多的人可以通过再融资来节省开支
虽然抵押贷款利率的下降对购房者有利，但这对房主来说也是有利的 - 特别是房主通过再融资到利率较低的抵押贷款来减少每月付款。每次利率下降，通过再融资可以节省资金的房主数量都会增加。
抵押贷款行业的技术提供商黑骑士(Black Knight)估计，通过再融资，590万房主可以通过抵押贷款利率降低0.75%或更多。
较低的抵押贷款利率是否自动意味着您应该再融资?不会。您可能会受益于较低的费率下降，或者您可能需要等待更大的费率下降。一个抵押贷款再融资的计算器可以帮助你找出理想的时间进行再融资，这可能取决于利率差异，你的贷款规模，多长时间你有你的抵押贷款，贷款费，你就得交多久您打算获得再融资贷款。
即使你最近买了你的房子，也值得检查你是否应该再融资。Black Knight估计，到2018年获得抵押贷款的953,000名房主可以通过再融资平均每月节省162美元。
6.新房变得更大
从购房者的角度来看，大多数市场需要更多的房屋出售，他们需要在价格规模的可承受的一端。毕竟，许多初次购买房屋而不是永久房屋，价格低于该地区的中位数。新房的数量在2018年呈下降趋势，但2019年第一季度房屋中位数上升。
建筑商在经济复苏期间建造更大的房屋“作为高端购房者......以相对较大的比例重返房地产市场，”全国房屋建筑商协会首席经济学家罗伯特迪茨在5月的一篇博文中写道。
新房的中位数价格随着规模的增加而增加，4月份大幅上涨至342,200美元 - 比12个月前的中位数价格上涨8.8%，为314,400美元。
7.关注首次购房者
抵押贷款和房地产行业专注于为首次购房者提供服务，理由很充分：有很多被压抑的需求。
Genworth Mortgage Insurance首席经济学家Tian Liu表示，2007年至2015年间约有300万首次推迟购房。
刘说，这些买家“在他们不能再拖延时达到那个年龄”。“他们的住房需求正在赶上他们。在出租公寓里抚养一个家庭是不对的。他们想拥有自己的位置。所以我认为这些驱动因素在未来几年将会非常重要。“
根据NAR的研究，从20世纪90年代初到2005年左右，首次购房者占房屋销售的约40%。这一份额在2009年飙升至50%，随后下跌;2018年这一数字为33%。随着数百万千禧一代达到30多岁，市场力量可能导致未来几年第一时间的股票再次上涨。
8.贷款标准稍微宽松一点
在住房危机之后，立法者要求抵押贷款人评估借款人的偿还能力。监管变化使获得房屋贷款变得更加困难。
城市研究所的住房金融政策中心认为，贷款人在2008年金融危机之前的两三年内过于自由放贷后过度纠正。
有证据表明贷方同意。纽约市抵押贷款银行Equity Now的运营经理马特哈克特说，他们逐渐放松了贷款标准。
他说，他已经观察到宽松的标准来自减少文件要求，降低信用评分和更大的贷款与价值比(较低的首付款，基本上)。
抵押贷款数据提供商Ellie Mae表示，与12个月前相比，4月份贷款信贷标准(最新数据)大致相同。4月份传统购房贷款的平均信用评分为753，而去年同期为752。衡量借款人债务负担的债务与收入比率保持不变。
9.过度自信的卖家可能会挣扎
房屋建设步伐不足以及价格上涨意味着2019年仍然是卖方市场，买家多于经济适用房。但是，卖家不应该指望在绝望的买家中爆发竞标战。
Realtor.com经济学家海尔表示，对于那些出售本地市场相对昂贵房屋的人来说尤其如此。价格昂贵的房屋吸引更多的买家而非首次购房者 - 三分之一的购房者是初次购房者。
作为卖家，黑尔说，“如果你的价格高于中位数价格点，那么你将不得不以具有竞争力的价格为买家提供激励。”
价格因社区和地区而异，各地的差异非常明显。根据NAR的数据，在美国西部，今年春季的房屋转售价中位数为395,100美元。在中西部，它是210,500美元。