这对公寓部门来说是一个令人头疼的消息。所有公寓物业的Fannie Mae和Freddie Mac目前提供大约一半的永久性融资。目前尚不清楚改革将如何改变这些计划。在过去10年中，公寓部门已经适应了两个政府资助实体(GSE)的奇怪情况，这两个实体仍然名义上由股东所有，尽管它们受到联邦监管机构的密切监督，所有利润都流向美国。财政部。
公寓行业协会密切关注国会关于潜在改革可能采取的形式的讨论 - 如果它发生的话。“似乎有很多共识，”全美房地产经纪人协会(一家位于华盛顿特区的贸易组织)的住房融资高级政策代表Ken Fears说。
为什么要做?
在金融危机之后的几年里，所有相关人员似乎都明白GSE最终会进行改革。但在过去十年中，紧迫感已经消失。
“房地产圆桌会议鼓励立法者建立成功的风险分担机制，采用GSE现有的多户型融资结构，这对于扩大农村，高级，劳动力和可负担得起的租赁住房供应至关重要，同时最大限度地减少纳税人的风险，”圆桌会议高级副总裁Clifton E.(Chip)Rodgers，也在华盛顿特区工作“但事件没有真正的压力立即采取行动。”
然而，逐渐收购房地美和房利美的股票的投资者继续要求将这些公司交给他们。此外，公司目前的结构限制了他们可以保留的储备金额。如果他们确实在经济衰退中遭受损失，需要国会迅速采取行动，那么立法者的反应就不确定了。“你为这种下意识的反应打开了大门，”费尔斯说。
据Fears和Rodgers等专家称，到目前为止，在最新一轮的讨论中，立法者和政府官员似乎都同意，任何一个或多个实体履行房利美和房地美的角色应该能够发行具有明确政府担保的房屋债券。
与几年前相比，这是一个很大的变化，当时许多人要求政府退出保障住房债券的业务 - 特别是在众议院，然后由共和党控制。
据Fears等专家称，如果没有任何政府担保，就不可能给房主30年的抵押贷款。“总统备忘录旨在保留30年期固定利率抵押贷款，”白宫表示。此外，如果没有政府担保，住房抵押贷款和公寓楼永久贷款的利率将大幅提高。“在危机模式下，利率可能会高出5个百分点，”Fears说。
立法者似乎也同意，房利美和房地美的任何改革都应该保护纳税人免受巨额损失。罗杰斯说：“住房金融改革必须适当平衡纳税人的保护与建立有效市场的需要。”
为防止政府担保被滥用，私人投资者必须愿意承担任何可获得担保的债券发行的首次亏损。参议员Crapo的GSE改革纲要将使房利美和房地美两家私营公司被允许使用明确的，有限的政府担保来发行房屋债券，并由联邦住房金融局(FHFA)的联邦官员监管。
根据Crapo的提纲，没有任何担保人能够保证所有未偿保证合格抵押贷款的一小部分。他们将不得不激烈地相互竞争，以说服银行发行可以证券化并出售给债券投资者的住房贷款。这可能会鼓励效率和广泛的产品供应，因为公司努力使自己与众不同，尽管公寓行业专家质疑竞争会产生多大的效率。“如果你从两个担保人到10人，它仍然是寡头垄断，”Fears说。
将担保人数增加到10人也可能会产生问题。“有了多个担保人，任何人都难以拥有全国足迹，”Fears说。“主要的都市区和沿海地区将得到很好的服务。规模较小的中型城镇不会做得很好。“
此外，这些私营公司可能会避开那些带来挑战的领域，例如休斯顿在最近的飓风之后。“你会看到保证人从这些地区迁移出去，”Fears说。
据Fears称，另一项改革愿景可能将Freddie Mac和Fannie Mae变成私人市场公用事业。“他们不会成为政府的一部分，但他们不得不允许FHFA(比常规公司)更多的过分，”他说。“这将非常非常接近我们今天所拥有的。”