让我们首先说我天生就是一个乐观主义者。我看到玻璃四分之三满，而不是一半，我对房地产及其在增加财富方面的作用充满热情。话虽如此，我经常与投资者谈论他们的房地产投资，并经常听到他们对多户房地产市场的乐观态度，以及他们怎么看不出任何理由怀疑繁荣和价格升值将会持续。不要误会我的意思：我认为多家庭是那种经济衰退最严重的资产类别之一。但在这个周期的这个阶段，过度乐观并不总是最好的方法。作为一名前律师，我坚信要保持保守，为最坏的情况做好准备。
是的，我们正处于前所未有的经济增长的第十个年头。市场继续上涨，失业率仍处于历史最低点。但是在购买房地产时，你必须退后一步，思考未来几年会发生什么。许多投资者喜欢持有房产数年，然后以盈利方式出售。大多数投资者认为，一旦租金上涨，房产现金流将会增加，并且他们的房产价值会随着时间的推移而上涨。虽然过去10年情况一直如此，但这种趋势有例外。
每项投资都从分析开始。有关房产收入和支出的所有当前财务信息以及有关房产将如何履行的未来预测都会加载到一个预测每笔投资回报的模型中。如果您乐观或缺乏经验，该模型将错误地预测您将实际获得的更高回报。
我们将在卖方市场停留多久？
现在我们处于强大的卖方市场：买家多于交易带来高房价。但是如果你认为即使你想退出这种趋势也会继续下去，你可能会感到惊讶。你应该假设市场不会那么强大，如果交易仍然在较弱的市场中运作，那么这是一个成功的交易。你怎么预测呢?通过假设退出交易时的资本化率高于您购买的资本化率。
我确定的预测是基于在保持期结束后良好退出价格的经验。作为一个保守的投资者，我的定价分析基于最坏情况。什么是最糟糕的情况?这只是一个假设，买家只愿意支付相对于净营业收入(NOI)的价格低于现在的价格。我基本上是在假设市场不会像今天卖出房产那样强劲的情况下工作。假设保守的转售价格，我确定价格并调整我将支付的最高价格以获得最佳回报。
上限利率用于帮助评估房地产投资，因为它显示了投资的潜在回报率。上限率的计算方法是将NOI除以该物业的当前销售价格。投资者希望获得高利率，这意味着该物业的价值很低。另一方面，卖家想要低利率，因为这意味着卖出价更高。
没有办法准确预测买方需求，需求可能是季节性的，这使得流程更加复杂化。但是，您可以采取一些措施来了解该物业将在未来销售的产品。
您可以进行市场分析，了解类似房产的销售情况，比较上限率，查看特定市场的经济增长预测，以及确定在不久的将来是否有多户开发项目上线。所有这些因素都可以在预测房产可能出售的东西方面发挥重要作用，这反过来可以帮助确定您愿意支付的价格。
其他外部因素可能影响未来几年的房地产价格。这些因素包括政府政策变化，人口变化和人口变化，移民，关键领域可负担住房的供应以及许多其他因素。在他们实际发挥作用之前，他们对预计的房地产价格的影响将不得而知。
摘要
有许多不同的因素和指标会影响您的房地产目标和预期回报。通过采取更保守的方法来预测潜在的现金流和升值，我避免了告知投资者我们没有达到我们联合开始时提出的升值目标的不愉快的任务。随着多家庭价格的上涨，确保您不会陷入购买者的“疯狂”状态，并根据您想要的交易的内部收益率(IRR)坚持您的投资目标。假设最坏的情况，您也不必这样做。请记住，如果交易在低迷的市场中运作，它肯定也会在一个好的市场中运作。