Jonathan Miller：您好，我们参加了伦敦的晨星投资会议，我和BMO资产管理公司房地产证券主管Marcus Phayre-Mudge一同参加了会议。马库斯，谢谢加入我们。
那么，房地产股票，与那些考虑投资实体建筑的人相比，这意味着什么呢?
Marcus Phayre-Mudge：很简单，房地产股票是上市公司，投资于实体，既拥有长期投资组合，又拥有发展。关于房地产上市房地产行业的吸引力在于，多年来一直是税收效率。因此，他们都被称为房地产投资信托基金，房地产投资信托，允许 - 车内没有税收，没有收入或资本利得税。这只是 - 税收仅在投资者手中的红利水平。这是为了使我们在通过股票或物理财产拥有它之间拥有公平的竞争环境。
米勒：好的，所以这些业务的性质，然后我认为他们是集团，因此赚取各种各样的资产。那么，什么 - 你知道学生宿舍，仓库，这类东西，你能给我们一些你看到机会的东西，特别是在股票的任何领域吗?
Phayre - 麦基：是的25年前，当我开始从事房地产股票时，大多数公司就像你说的那样集团化。他们是多元化的，他们倾向于拥有一些不同的部门。随着时间的推移，出现了大量的专业化，这让我作为经理可以选择是否要投资学生住宿，自助仓储，医疗保健，物流等等。因此，我们仍然非常紧张的市场的一部分，我担心购物中心和零售，我们能够避免或最小化我们的曝光。但就目前而言，我们对一些为我们提供相当长的收入来源的行业非常感兴趣，尤其是指数化。所以，我们发现在超市，
米勒：那是在英国还是在更远的地方?
Phayre-Mudge：那是泛欧，然后当然，投资泛欧和TR房地产投资信托基金(TRY)的另一个优势只有英国的三分之一，其余的是欧洲大陆，这是你知道的事实交易的英国脱欧将意味着人们对英国的情况感到有点不安全，而且我们在欧洲，特别是德国，斯堪的纳维亚半岛有很多曝光，你知道像巴黎，马德里，斯德哥尔摩这样的大城市。这些是租金上涨的市场。
米勒：好的。最后，当你看到房地产市场上的上市股票空间与那些传统上投资基金的人们相比，那里的市场流动性不足，但是日常交易，您的看法是什么?
Phayre - 麦基：我认为最大的问题是投资者似乎对那些开放式结构看起来非常无忧无虑。他们中的很多人现在持有15%到20%的现金，因为显然他们是日常交易车辆拥有房地产。如果你想要退款，他们明天不能出售大楼。因此，我们认为它们本质上存在缺陷，您只需要知道如果您投资它们，那么您可能至少有15%的资金存在 - 剩余现金。另一点是，他们中的很多人对零售物业的权重非常高，因为这是一个非常重要的部分，或者传统上是市场的一个重要部分。对于我们来说，能够在采摘子行业中迅速走动，我们已经能够进入其他市场并最大限度地减少我们的零售业务。