随着房地产消费税(REET)的彻底变化，华盛顿立法机构完成了2019年的立法会议。REET立法是立法机构努力增加收入并使华盛顿税收制度更加进步的核心内容。如果州长按预期签署，则更改将于2020年1月1日生效。
费率变化立法机关将大部分不动产销售的国家REET税率从售价的1.28%变为分级结构，具体如下：销售价格的1.1%低于500,000美元;售价在$ 500,000和$ 1,500,000之间的1.28%;销售价格的1.75%在1,500,000美元至3,000,000美元之间;和
3.0%的售价超过3,000,000美元。ESSB 5998，§1。本地REET费率(最常见的是0.5%)被添加到州税率中。西雅图，塔科马，斯波坎，温哥华，贝尔维尤以及华盛顿大部分城市和郊区的新州和地方新REET费率分别为1.6%，1.78%，3.25%和3.5%。
不幸的是，新立法没有解决销售价格阈值是否适用于逐个包裹，逐个交易或其他一些总体基础。例如，人们可能希望税务部将多个地块合并为单个销售价格，其中转移是单个协议的一部分(例如，出售由多个包裹组成的购物中心)或当事方转移或获得控制权对实体的兴趣(例如，在整个华盛顿拥有不动产包裹的有限责任公司)。但是，如果同一卖方的多次销售被汇总(例如，住宅开发商多个月内向不相关的买家销售多个住宅)?如果是这样，在什么情况下?新立法赋予税务部广泛的权力，无视交易形式，也没有关于如何行使这些权力的指导，正如本次更新最后一节所述。
新的分级税率将不适用于林地或农业用地的销售，这将继续受当前1.28%的州平均REET税率以及适用的当地税率的影响。ESSB5998§1。林地和农业用地的优惠税率似乎是基于销售时不动产的使用。买方不要求卖方继续使用该物业。因此，出售给住宅或商业开发的购买者的农业用地应受益于农业用地的优惠税率。
控制利息变化据现行法律，REET适用于在任何12个月内在华盛顿拥有不动产的实体转让或收购控股权益(50%或以上)。新的REET法规将衡量控股权益是否已转移或获得的期限延长至36个月。ESSB 5998，§3。
虽然这些变化旨在降低各方对REET进行计划的能力，但扩大的控制权利条款可能会给在华盛顿拥有不动产的法人实体中少数股东的卖家带来不确定性，惊讶和挫折感。实体中少数股东权益的卖方可能会发现自己受到其他方的交易的REET，这些交易发生在三年之前或者可能在三年之后发生。此外，由于控股权益转让中的REET计量是实体拥有的不动产的全部价值(而不是实体权益的售价)，控制权益的销售可以按实际税率征收。超过6.0%。[1]
为了帮助跟踪和执行新的控制权利条款，向华盛顿国务卿提交年度报告的法律实体将被要求披露该实体的六分之一或更多的转移(≈16.67%)。ESSB 5998，§7。如果主体未能报告此类转移且REET最终到期，则该实体应对REET承担50%的逃税惩罚。
新部门的权力重新定义交易立法机构预计其REET变化将鼓励纳税人进行交易以减少或避免税收。为防止收入损失，立法机关授权税务部“无视交易形式或一系列交易，并根据交易的实质或交易确定适当的税务处理。”ESSB 5998，§6不幸的是，立法机关没有就该部门如何行使这一权力提供指导。实际上，立法机构只是“鼓励” - 并且不要求 - 税务部就其广泛的权力提供公共指导，以对交易的“实质”征税。我。