周五，当纽约扩大租金法规签署成为法律时，这不是我第一次看到租户在州首府哭泣。很长一段时间，奥尔巴尼的州首府大楼是纽约租房者遭受破坏立法失败的地方。
然后，几年来，这是我们取得渐进式进展的地方，太小而且太慢，无法避免租金放松管制所带来的高档化和流离失所的冲击。然而，上周的聚会是为了庆祝租金稳定，租金控制和反驱逐措施的历史性扩张，这是我第一次看到州首府的租户哭得满心欢喜。
从各方面来说，这是一个强大的时刻：它拥有巨大的情感力量，同时也是租户力量的惊人表现。这一胜利已经持续了数十年，因此，它的实现在很大程度上要归功于那些为这些年来争取更强有力的租房法的租户领袖。他们中的一些人星期五在那里，包括我的许多朋友，同志和前同事。今天还有更多的人没有活着，包括无数的租户活动家，他们一路过早死亡 - 通常是过早地，无疑是部分原因是他们一生中遭遇的恶劣的住房条件。然后，眼泪是欢乐和哀悼，疲惫和宽慰的泪水，以及对未来所有工作的忍耐和兴奋。
出2019年“住房稳定和租户保护法”中包含的所有内容可能需要一段时间。这是一个很大的法律 - 七十四页密集的法律文本 - 所以租户，房东和律师仍然仔细研究细节，以了解每个条款，并留意任何意外。其中一些条款涉及租户保护在过去四十年中削弱的具体方式，并以有意义的方式回滚那些地主的胜利。该法案的其他方面是全新的，并加强了超出其原始范围的租赁法。
以下是一些亮点，而不是重述每一项规定：
租金监管现在是纽约住房法的永久性特征，而不是定期到期且需要更新的住房法。在过去，纽约租户运动一般都反对使法律成为永久性的举动，因为它是如此有缺陷，每次更新都会促使另一个机会动员起来改善;随着租金法规的扩大，这项法律的无限期任期通常被视为租户的一项重大成就。
租金稳定的公寓将不再有资格放松管制，因为它们在空置时超过一定的租金率。同样重要的是，法律还删除了租户所谓的“驱逐奖金”，或每次公寓翻身时增加高达20%。合并后，驱逐奖金和空置解除管制为房东通过租户流失并退出监管计划创造了强大动力;房东的这个机会现在被取消了。
法律还规定，公寓通过其他三种方式退出租金稳定更加困难：“业主占用”，转换和非营利性使用。在过去，房东可以 - 通常是欺诈性地 - 索取建筑物内的多个公寓供他们自己或家人使用，这样做可以将他们从租金稳定中移除;新法律将这种做法限制在每栋建筑物的一套公寓内。租赁稳定的租赁建筑曾经有资格转换为公寓或合作社，如果只有15%的租户购买;现在这个百分比已经提高到了51%，并且还增加了对租金稳定，高级或残疾租户的额外保护，这些租户仍留在经过合作或公寓转换的建筑物中。向无家可归者提供公寓的业主过去可以将这些单位从租金稳定系统中取出;新法律关闭了这个非营利性的漏洞，为以前无家可归的租户提供额外的安全保障，并将这些单位保留在监管体系中。
在过去的十六年里，在法律允许的租金稳定租金超过市场价格的地方，房东可以选择向租户收取较低的“优惠租金”。但是，在续租时，房东可以提高租金直至最高的合法租金，从而迫使租户搬家。大约四分之一的租金稳定租户 - 包括我在内 - 属于这一类别，这使得我们的租赁和租金保护非常不稳定。只要租客留在公寓内，新租房法就会将“优惠租金”永久化，从而为数十万租户提供更大的稳定性。
过去，在很大程度上由于房东对房租法的修订，租户不得不为他们的建筑或公寓的工作支付长期和痛苦的租金增加 - 称为大型资本改善(MCIs)和个人公寓改善(非法非正常收入)。有时这些是重要的升级，但有时候它们是无意义的提高租金的计划。在任何一种情况下，租户付出太多，而且时间太长。新法律降低了房东可以提高租金的百分比，并对这些付款设定了30年的上限。