迪拜房产
2019年还考虑投资吗?
随着19年中国新年与阿联酋的各种文化活动交流的增加，中国旅客也大幅增加，这无疑给中国投资者，尤其是给对迪拜房产有兴趣的投资者带来了些许启发和思路，作为投资者，宏观方面需要考虑国家的策略，中国的国际地位及国际关系，微观方面具体到每个房产单元都是考虑的对象，那么作为中国人要投资迪拜房产，需要考虑迪拜这边的那些方面呢，我这里总结了以下十个方面：
1.地段
2.市场趋势
3.开发商
4.投资回报率
5.付款方式
6.建材及质量
7.房期(现房，准现房，期房)
8.交房预期
9.物业管理
10.户型
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那么该不该投资迪拜?
2019年伊始，全球经济局势仍然充满不确定因素，2019年可能会是充满荆棘的一年，经济疲软给中小企业带来了很多麻烦，然而投资还是要做的，那么面对全球资产配置，我们当何去何从?
我依然建议，选择投资迪拜。
在2019年，迪拜依然是全球最具投资价值的市场之一，而且，还将迎来一系列的投资利好。以下三方面进行阐述：
一、免税政策：
相对于其他国家和城市来说，迪拜的投资环境还是持续在税费上有优势，房产部分依然免费。
不过，为了进一步增加非石油GDP，从2018年1月1月开始，迪拜对部分商品和服务实施5%的增值税，但对于房产、教育、医疗和基本生活食品等行业依然是免税。
出台了增值税政策之后，对旅游、购物自然有影响，作为全球最佳旅游城市之一的迪拜，显然不会轻易放弃购物天堂的光环。
于是，迪拜又出台了游客退税政策。
从2018年11月18日开始，来迪拜旅游购物所产生的增值税，只要持有税票，就可以享受税费退还。
最低退税金额设置在250迪拉姆(约460元人民币)，游客将获得所交增值税的85%，再减去4.8迪拉姆的手续费。
所以，来迪拜依然可以放心的投投投!
二、旅游强劲：
迪拜有发达的旅游业，2018年入选全球十大旅游城市。
根据近些年旅游业发展数据及迪拜政府的努力，2025年迪拜预计成为全球第一大旅游城市。
数据部统计2018年1月-8月，迪拜国际旅客已有1044万。
2020年世博会期间预计有2500万游客，世博会后世博会地址会留作会展中心继续使用，2020年后预计有2000万旅游每年。
每位旅客平均每天的人均消费约为537美元每天。
三、永居更容易
移民
阿联酋并不是一个国家，也就是说外国人可以来这里长期工作和生活，但是基本不接受入籍。目前来说，要在迪拜长期工作和生活，一般有申请工作签证和投资签证两种方式。工作签证一般由员工的雇用公司办理，持有该签证后才能在迪拜合法工作。
投资签证也非常简单，迪拜政府规定，只要在迪拜购买一套总价超过100万迪拉姆(约184万人民币)的房产，就可以申请居住签证。
这个居住签证为期2年。
2年后,只要买主继续拥有该房产,就可以每2年续签居住签证，直到不再拥有该房产。
同时，买主还可以为自己的伴侣和18岁以下的孩子申请同样的居住签证，孩子可以在迪拜上学，买主本人和伴侣都可以在迪拜正常的生活或创业。
除了这三点，大家在谈起迪拜的房产投资的时候都会列举比较多的优点，我把这些有点再次列举一下，这是目前为止能总结到的最多的版面了，当然缺点也有，后面一起提了：
1.较稳定的汇率，美元迪拉姆挂：1美元=3.672
2.灵活的付款计划，根据不同开发商，最低有平均约1%每月的付款计划，使投资者能很好的利用金融杠杆
3.免税，收入所得税，资本收益和继承税都免。
4.出众的投资回报率7.4%左右，远远高于巴黎，伦敦，上海，纽约，香港和新加坡
5.交易透明，公平，标准。由政府机构RERA负责组建，管理，授权迪拜房地产产业，迪拜土地局负责管理迪拜土地与房地产，还有EJARI负责所有房东/租户关系的政治实体
6.开放的政策，全球买家可以购买迪拜永久性产权的房子
7.政治稳定，治安好。平均应急事件处理时间为13.6分钟，本地居民安全感93.6%，警务服务可靠性世界排名第7
8.不限量，不限购
9.超过100万迪拉姆的投资，可以获得政府长期居住许可
10.子女就读国际学校，迪拜总共有221所中学，39所大学，18种学制，80.6%是国际学生
11.资金流动无限制
12.贷款利率4%左右，相对与国内的6%左右有优势
13.房屋面积无公摊
14.配套车位免费
15贷款额度最高可达75%，比国内二套房首付不低于60%的规定要好
16.房屋为精装，不是毛坯
17.基于较高的租金回报率，二手房的交易活跃，市场行情涨跌都有好的交易量
18.作为国际都市的房价优势，这边的房价比如现在的国际城1.2万人民币到市中心3万人民币左右
19.200多个国家外籍人口租赁需求市场大
20.世界级基础设施齐全，世界最高楼、最大商城、发达的交通、奢华的酒店和最好的娱乐活动等
21.投资100万迪拉姆以上可有资格申请2年房产投资者签证
22.世界瞩目的2020世博会盛会在迪拜举行，六个月内游客人数预计2500万
23.资本增值率约37.5%(2012-2017年近五年增值)
24.4%的土地局登记费率低于全球范围内110个房地产市场，还经常有开发商减免活动
尽管有这些种种的优点，有一点比较重要的是，迪拜采行西方商业模式，经济发展主要依赖进出口贸易，观光旅游业、航空业、房地产及金融服务业，真正的第一，第二产业占据比较比较小，以及受美国经济调控如加息等影响，也就造成了一个迪拜价格具有周期性涨跌的不稳定特点。比如下图根据迪拜土地局2008Q1-2019Q1年对迪拜房产的价格追踪和统计数据。数据可以看出，2008年Q4到2009年Q1正好是市场崩盘的时候，抄底。之后缓慢上升，到2014年Q2，市场又达到了一个新的顶峰，之后的房价发展，别墅的价格下滑明显，公寓下降涨幅幅度很小，偶然有轻微下浮和涨幅。而无论是别墅还是公寓，价格在2018Q4都开始上浮。有些人根据迪拜市场的周期性反应推算到2020年，并预测迪拜每6-8年会有一个价格涨跌峰值，加上世博会，2020年Q2-Q4会被认为是迪拜的涨峰，这个不无道理，但也说不准，因为哪怕是最牛的经济学家也无法准确预测未来的走向。我们也是只能以往的经验来做出选择。不过我有一个客户说的好：“我们很难在最抄底的时候进入，在最高点时卖出，能做的就是在价格往低谷走时入手，高走时出手，这也是最好的一种安排了”。送给各位。