“ 今年房地产市场将会发生什么?”这个大问题的答案取决于另一个问题的答案:“ 2019年的房屋贷款有哪些?”
众所周知,房屋贷款活动是房地产价格增长的推动因素,去年我们看到银行贷款的变化如何通过我们的首都城市住房市场产生反响。我们预计银行和借款人今年将再次改变他们的行为,下面我们将讨论四个潜在的发展,这些发展是值得关注的。
但要充分了解其影响,值得回顾一下房屋贷款与房价之间关系的密切关系。
房屋贷款和房地产价格
短期内房屋抵押贷款与房地产价格增长之间存在密切关系,贷款变化往往导致价格增长的变化。
房地产价格增长与住房信贷存量增长率的变化之间也存在密切关系。
住房融资增长和住房信贷“加速”均表明房地产价格将在2019年继续下跌。如果这些措施趋于稳定,这可能表明房价将会触底反弹。
由于贷款条件趋紧和投资者需求下降,2018年房屋贷款下降
2018年新房贷款大幅下降,自住房和投资者的贷款 额在截至2018年11月的一年中分别下降10%和23%(见图表)。过去一年,新南威尔士州,维多利亚州和西澳大利亚州的新贷款下降幅度最大,尤其是投资者。
导致2018年房屋贷款大幅下降的三个主要因素。
首先,APRA要求银行更密切地核实抵押贷款申请人的费用,而不是依靠支出基准,这降低了借贷能力。APRA于2018年采取了一系列措施, 旨在减缓对房地产投资者的贷款并提高贷款标准。在贷款远低于这些上限并且贷款标准有所改善之后,APRA 在2018年取消了部分限制。
其次,由于金融服务皇家委员会于2018年初开始受到公众的关注,银行在贷款活动中变得更加谨慎。期望皇家委员会将建议更严格的贷款规则,银行先发制人地收紧贷款标准,特别是核查生活费用,整个2018年。
第三,随着情绪转变,房地产投资者看到资本收益前景不佳,投资者变得不那么热衷于借贷。这导致新的投资者贷款大幅下降。由于抵押贷款利率并没有在2018年大幅增加,这表明银行贷款的下降是不完全是由于对紧缩政策的的供应的新的住房贷款(虽然利率确实在今年年底增加,因为银行传递更高的融资成本) 。
需要关注的四个关键因素将影响2019年的房屋贷款
1)2月份金融服务皇家委员会的建议
金融服务皇家委员会将于2月公布其最终报告。报告可能会建议银行在核实潜在借款人的费用和收入时需要进行更多调查。该中期报告指责银行未能因为银行声称这是“太硬”,太昂贵核实申请人的实际费用。
为响应皇家委员会的调查结果和APRA的压力,银行在整个2018年收紧了收入和支出评估,这导致最大贷款规模下降。因此,只有皇家委员会关于费用和收入核查的建议比APRA已经指示银行做的更严格,并且比银行预期和实施的更多,由于贷款条件趋紧,银行贷款将在2019年进一步放缓。
其他变化也有可能减缓房屋贷款。皇家委员会也可能会建议改变抵押贷款经纪人的薪酬,以阻止经纪人被激励提供更大的贷款。银行还 引入了全面的信用报告,允许第三方在评估贷款申请时检查借款人的整体财务状况。
2)银行如何应对相互冲突的压力
银行如何应对来自政府,公众和监管机构的压力,将成为2019年房屋贷款的重要推动力。
一方面,鼓励银行不再收紧贷款。
财务主任在12月表示,“银行需要平衡其负责任的贷款义务与保持信贷流动的需要,为家庭和企业提供急需的融资渠道”。
在金融监管机构理事会(CFR)于2018年12月首次公开发表的声明中,它表示“成员们同意贷款人在调整贷款行为时继续向经济提供信贷的重要性......一些贷款人采取过于谨慎的态度将相关法律和标准纳入贷款审批程序可能会影响贷款决策“。
澳大利亚央行行长已经 表达了对银行在贷款实践中过于厌恶风险的担忧。
一些评论员还在猜测,APRA是否要求银行测试抵押贷款申请人使用至少7%利率的可服务性,特别是如果澳联储削减现金利率。
但在相反的方向,银行面临着抵押贷款紧缩的压力。
公众对皇家委员会调查结果的愤怒反应使银行越来越厌恶风险。Westpac面临违反责任贷款法的指控,因为他们没有对申请人的费用以及银行如何使用这些信息进行“合理查询”。此案定于5月份进行审理,将为银行提供有关如何遵守负责任的贷款法律的进一步指导。
3)澳联储是否会降息
在过去的几个月里,金融市场对澳联储将降息的预期有所增加。
虽然澳大利亚央行维持相对乐观的经济前景,但金融市场和许多经济学家现在预计澳大利亚央行将在2019年或2020年降息。市场暗示现金利率的预测已从2018年11月的预期变为2020年初现金利率上调至2019年末或2020年初现金降息预期(见图表)。
对GDP增长的下调,通胀疲软,房价下跌,房屋建筑放缓,消费者信心下降以及全球经济放缓都是澳大利亚经济可能在未来一年放缓的迹象。
如果澳联储确实决定降低现金利率以提振经济,那么可能会有两次削减,使现金利率从1.5%降至1%。澳大利亚央行也可能会降低现金利率,以抵消周期性抵押贷款利率的上涨。
现金利率下调可能是扭转房地产市场情绪并鼓励房地产投资者重返市场的触发因素。
4)未来的借款人如何应对新的房屋贷款环境
潜在的借款人需要时间来适应更严格的抵押贷款申请流程。更多住房贷款申请人被银行拒绝。由于现在需要更长的时间来获得贷款,一些潜在的买家已经错过了拍卖,这可能是拍卖清算率低的原因之一。
更严格的费用核查有助于银行将最大贷款额减少约20%。
然而,澳大利亚央行的研究表明,只有大约10%的借款人实际上以接近银行提供的最高金额贷款,大多数借款人贷款远低于他们可能借入的最高金额。
因此,2018年平均最高贷款额减少约20%并不意味着实际贷款规模已经下降了这一数额。有可能的是,为了应对新的贷款环境,更高比例的新借款人可能会拿出最大(或接近)提供的信贷额度,因为他们知道银行更加谨慎。
但鉴于2018年银行贷款放缓,最大贷款规模的减少可能会对借款人的实际贷款规模产生影响,特别是对投资者而言。
消费者需要时间来适应这种新的现实,即更密切地检查他们的收入和生活费用以及更长的审批时间,这可能导致2018年的住房营业额下降。潜在的借款人很可能会在2019年适应新的贷款条件。
如果贷款需求增加,可能是由于澳大利亚央行的降息率提高了市场情绪并增加了资本增长的机会,房屋贷款应该触底反弹,并且可能在未来一年中以适度的速度开始增长。
2019年将如何发挥作用
虽然投资者仍不愿意借款,但银行看来已达到或即将达到更严格的贷款标准的“新常态”,消费者也在慢慢调整。
除非皇家委员会建议在2018年银行实施更严格的要求以回应皇家委员会的临时调查结果和APRA的指示,否则房屋贷款可能接近触底,住房信贷增长可能趋于稳定。
如果发生这种情况,房屋贷款应该为未来一年的房地产价格提供一些支持 。