在我从事商业房地产业的30年职业中，我看过各种营销策略。根据我的经验，承租人通常不了解顾问能够可靠预测成功的关键素质，从而容易选择错误的顾问。为了获得最佳的办公室租赁结果，占用者需要聘用具有以下关键要素的服务提供商：
1.市场情报。2.规划。3.一支全方位的团队。4.思想领导力/策略。5.经验。
租户通常无法获得最佳的租赁解决方案，因为租户咨询服务的市场令人困惑，其特点是服务提供商种类繁多，并非所有人都具备提供高质量结果所必需的所有必要要素的能力。租户的主要知识来源通常是商业经纪人。但是市场参与者因规模，经验，服务，重点和许多其他重要方式而异。市场竞争异常激烈，迫使经纪人制定营销叙事，以支持自己的优势并抵制自己的劣势。
例如，专门从事租户代表业务的公司可能会宣传以“无冲突”咨询的重要性为中心的信息，以使人们担心保留一家提供全方位服务的公司(也有房东咨询公司和其他服务)将导致次优的结果，因为全方位服务的公司依赖房东，并且无法为租户进行有效的谈判。
相反，仅承租人的公司可能会避免讨论市场数据及其在产生高质量成果方面的重要性，因为其业务模型无法使其完全参与市场。如果仅租户的公司成功地使租户认为如果雇用一家提供全方位服务的公司将面临冲突，则营销方法将非常有效，因为一口气，租户的公司可以消除大部分竞争。
市场情报
并非所有房地产服务公司都拥有相同水平的市场情报。实际上，频谱是巨大的，小型精品公司通常最少，而全方位服务的全球公司最多。具有强大的房东咨询和资本市场业务的全方位服务公司可以访问更加实时，高度相关的市场数据。他们不仅更了解在哪里完成交易。他们对需求的需求也很旺盛，尤其需要了解哪些租户对哪些空间感兴趣。
您不能低估资本市场观点的重要性。了解所有者的成本基础，债务和权益结构以及所有权的总体目标至关重要。最后，活跃的物业管理团队可以帮助租户顾问了解可能严重影响租户体验和成本的运营问题。
规划
房地产经纪人通常对计划缺乏重视。并非所有服务提供商都提供诸如工作场所策略，战略咨询或劳动力分析之类的资源。重要的是，计划的概念与传统的经纪模式“参与和交易”有些相反。这至少部分是由于租户经纪业务的结构怪异且高风险。租户经纪人通过交易完成后由房东(交易对手方)支付的租赁佣金来维持生计。您将很难发明出与客户利益不太一致的薪酬模型。
全方位团队
租户房地产项目可以轻松涵盖六个以上的学科，包括但不限于经纪，法律，设计，项目管理，建筑和财务会计。
为了从这些学科中获得最大价值，必须与它们的交付顺序适当地协调。这些服务经常断开连接，并且太晚才引入项目，从而导致议程冲突和价值降低。许多经纪人根本不是为了在这些关键领域提供专业知识而设计的。当公司确实提供了完整的服务补充时，它们通常会被孤立起来，从而导致交付和协调功能失调。
思想领导力/策略
好的想法和聪明的思维至关重要。最好的租客顾问是思想领袖。思想领导力是高质量战略思想的前提。思想领袖是一位保持好奇心并不断发展自己的思想和实践的顾问。但是思想领袖需要数据和观点才能蓬勃发展。
经验
相关经验会有所作为。经验丰富的团队将更加熟练，能够更好地交付高质量的结果。在办公室租赁的背景下，服务提供商经常寻求强调特定于行业的经验(例如，“我专门从事律师事务所”)，但是最重要的是，您的服务提供商具有丰富的经验，可以在特定的市场区域内协商成功的租赁结果适用于规模相当大的租约。
他们如何联系
为了获得最佳结果，您的咨询团队必须具备所有这些关键要素。但是如何确定它们的优先级，以及它们如何融合在一起?许多租户得知诸如经验和策略之类的事情比计划，市场情报和一支全方位的团队所关心的事情要感到惊讶。没有规划，市场情报和全方位团队的经验和策略将无法提供最佳结果。寻找具有丰富经验的房地产顾问相对容易，使用不明智的策略可以得出中等的结果。
我认为最关键的因素是全方位的团队和计划。市场情报将是下一个最重要的组成部分，其次是经验和思想领导力/战略。这样，我对理想配料组合的看法就不再强调传统上归因于“经纪”的特征-经验和策略。相反，理想的组合需要一个全面，知识灵通的团队，使整个过程的各个方面都正确，而不仅仅是租赁经济。
在考虑下一个办公室租赁项目时，请考虑潜在的服务提供商，包括他们拥有多少关键要素以及在整个项目生命周期中如何管理这些要素。