“广告”何时转变为“市场营销”?究竟是什么在2019年为房地产服务呢?当我在1980年秋天进入住宅经纪业务时，对我们来说，没有“营销”这样的东西。每周，我们都写广告。根据您作为代理商做得如何，您会收到一则，两则或三则广告。它们全都出现在《纽约时报周日房地产》部分的后面。那部分统治了我们的生活。我们热切地将自己的色谱柱与竞争对手的色谱柱进行比较，以了解谁拥有更大的色谱柱英寸。我仍然记得为我们创造的三整周的激动和骄傲。
由于那时没有独家列表，因此我们也仔细研究了各列，以找出竞争对手没有的列表。我们希望定位器线(公园大街70到79街)和简短的描述足以将搜寻范围缩小到几栋建筑物。一旦我们感觉到建筑物被钉住了，我们便去给门卫小费，希望收集必要的信息以致电业主并将清单带入办公室。这是至关重要的工作，如果我们公司卖出该物业，那一天的代理商要为此收取10%的上市费。没人听说过共同经纪。
经纪人当然会投放广告，以说服客户致电。编写好的广告的诀窍是使广告诱人，但仍然含糊不清，以吸引众多来电者。即使那样，目标仍然从来没有真正出售过该房源，尽管如果发生的话那是很棒的。目标始终是吸引买家。
在2019年的世界里，经纪人不再“做广告”财产，现在我们“销售”它。在某些方面，术语的变化反映了更复杂的方法。现在，大多数代理商都从战略角度考虑如何部署营销资金，试图在卖方期望与如何最好地提升自己的品牌之间取得平衡。互联网当然改变了一切。没有更多的《纽约时报》专栏。一切都在线显示，由面向公众的MLS网站或Zillow之类的公司汇总。其目的是通过将代理商作为市场营销和推荐来源插入交易中，从而对中介进行中介。现在，我们的商品信息可以立即在全球传播，从而以前所未有的方式使商品信息市场透明化。
尽管这种透明度为买方提供了巨大的利益，但对卖方却带来了更高的成本。在线营销打开了带有多张照片，视频导览和冗长的逐房间描述的列表的大门。尽管卖家对这些变化充满热情，但不一定能创造出卖家利益。如此明确而详尽的信息可以使买主轻易地说服房产不是她的财产。解决此问题需要了解营销可以做什么和不能做什么。
市场营销不出售财产。市场营销将目光投向了房地产。届时，该财产和代理人将承担责任。在过去的广告中，效果很好。如果该物业似乎从印刷说明中吸引人，则买家会致电并带他们去看。也许他们喜欢它，也许不喜欢。但是他们看到了。今天不一样了。从三个角度看待房产会给人以与看照片和详尽描述相去甚远的印象(通常似乎只不过是一系列品牌名称而已。)但是现在，购房者常常会丢弃可能很合适的房产根据在线说明为他们服务。发生这种情况时，每个人都会迷路。
在当今市场中，库存极高，这使得卖方比以往任何时候都更加迫切需要解决这个问题。这些财产的详细说明是否与其他许多选择相抵触，对他们造成了帮助或伤害?如果市场营销能够吸引大量的页面浏览量，则可以发挥作用。如果他们在其出现的各个站点上的列表页面获得了大量的观看次数，但很少有显示请求，那么就有问题了。也许价格太高。或许，无休止的照片和大理石颜色描述无法吸引购买者。
我坚信可以保留一些信息。代理商应使用精心策划的照片。他们应该写出足以引起兴奋的内容，但又不要过多地限制听众。有时少即是多。