本周早些时候，MGM Resorts International(MGM)表示将出售其两家珍贵的赌场。合并的价格……刚刚超过50亿美元。
作为持续重组的一部分，米高梅选择通过出售这笔42.5亿美元的物业并将其出租给占主导地位的房地产私募股权巨头黑石集团(Blackstone Group，BX)来维持对贝拉焦度假胜地的控制。
通过利用这种常用的买卖/回租方法，米高梅与黑石签署了长期租赁协议。现在，它每年支付的租金为2.45亿美元。一位不愿透露姓名的业内消息人士称，封顶率(净租金除以购买价格)约为5.75%–“史无前例的价格”(黑石房地产投资信托基金将与米高梅组成95-5合资企业)。
现在，黑石集团已经在拉斯维加斯拥有经验。它在2014年以17.3亿美元从德意志银行(Deutsche Bank)收购了Cosmopolitan。那是在前任所有者于2008年拖欠其贷款之后。
此外，黑石集团似乎正在加紧努力，成为占主导地位的“标志性度假胜地”房东。这家私募股权公司最近以3.3亿美元的价格收购了瓦胡岛的Turtle Bay Resort。几周前，它宣布以29亿美元收购Gray Wolf Resorts 65%的股份。(私人投资管理公司Centerbridge将保留35%的权益。)
黑石就是这样。现在，让我们将硬币翻转到米高梅的故事方面……
游戏策略
除了与百乐宫的交易外，米高梅还出售拉斯维加斯的标志性马戏团物业。这次，是亿万富翁以8.25亿美元的高价购入拉斯维加斯。
据《福布斯》报道，鲁芬的身价估计为28亿美元……他的大部分净资产归功于他在2009年及时以7.46亿美元的价格收购了金银岛。
消息人士告诉我，金银岛产生了大约1亿美元的自由现金流。当我与鲁芬交谈时，他说“那是正确的。”
他计划向米高梅公司支付6.625亿美元的现金购买马戏团马戏团，以及一张于2024年到期的票据1.625亿美元。鲁芬向我解释：
“很长一段时间以来，我一直在试图购买这该死的东西。这是一个永远存在的标志性赌场。”
顺便说一句，这是与唐纳德·特朗普共同拥有特朗普国际酒店(该酒店没有博彩)的同一个人。两人于2009年共同开发了该物业，该物业直接位于金银岛和马戏团之间。
追求游戏至上
在追求游戏霸主地位的过程中，拉斯维加斯金沙集团(Las Vegas Sands Corp.，LVS)仍然是主导者。该公司市值约为440亿美元，拥有拉斯维加斯的威尼斯人酒店和Palazzo等标志性资产。然后在澳门和新加坡也有奖杯。
接下来的最大的参与者包括市值约为120亿美元的永利度假村(WYNNResorts)…Eldorado Resorts(ERI)–正在以总市值约为120亿美元的价格收购Caesars Entertainment(CVR)…和MGM，当前市场上限约为140亿美元。
似乎，随着黑石集团(Blackstone)与贝拉吉奥(Bellagio)达成的新交易，博彩业可能会升温。在过去几年中列出了三个美国游戏房地产投资信托基金时，尤其如此：
2013年的游戏和休闲产业(GLPI)(作为Penn Gaming免税分拆的一部分)
从米高梅剥离资产后，2016年的米高梅增长物业(MGP)
VICI Gaming(场外交易代码：VICI)，在从凯撒娱乐运营公司分拆后，成为2018年最大的IPO之一。
这三个公开交易的房地产投资信托基金的总市值合计超过270亿美元。尽管VICI的市值约为110亿美元。
黑石如何赢得贝拉吉奥的背景故事
MGM Growth Properties是专门为出售和出租MMG大多数房地产而创建的。而且，老实说，尚不清楚黑石为何能够突袭贝拉焦并抢夺贝拉焦。
米高梅度假村与米高梅增长物业之间存在明显的联系。这甚至包括普通董事会成员。此外，房地产投资信托基金仍由米高梅度假村控制，拥有约70%的所有权。
本质上，MGM Growth是作为下拉实体创建的。计划是通过类似于Sears(SHLD)对Seritage Growth Properties(SRG)进行房地产交易来货币化。
但是，激进主义者有一种破坏最佳计划的方法。这就是为什么黑石集团能够将贝拉吉奥添加到其奖杯室的原因。
凯斯·迈斯特(Keith A. Meister)在打完餐票后，最近被添加为美高梅(MGM)的第13名成员。他拥有1570万股股份，约占美高梅公司的3%，因此这似乎是合乎逻辑的举动。
但是维权人士有破坏历史。他是所谓的卡尔·伊昌(Carl Ichan)校友俱乐部的成员，还与乔治·索罗斯(George Soros)有联系，乔治·索罗斯为他创立的公司Corvex Capital提供了种子资金。
回到黑石集团，它打算将百乐宫纳入其非交易型房地产投资信托(REIT)中。现在，该交易所可能会获得比大多数公开交易的房地产投资信托更高的杠杆率。我的估算是，私募股权业主将在2.45亿美元的租金流中获得约70%的杠杆……这将产生12%的现金回报。
对于Blackstone或MGM来说，这不是一件糟糕的事情。而且，当然，鲁芬在利用自己的规模经济(例如，特朗普拉斯维加斯和金银岛)将马戏团变成另一个摇钱树时，可能会变得更富有。
维克维克维奇
REIT今年一直火爆，REIT ETF的代理Vanguard Real Estate ETF(VNQ)年初至今回报率超过28%。但是，游戏界尚未见到这种热爱。
到目前为止，上述三个房地产投资信托基金今年到目前为止平均仅回报22%。
但是，贝拉吉奥的交易可能会成为引爆点。黑石在定价能力方面已树立了标准。因此，美国博彩业可能会看到上限汇率压缩，而这项交易是可以推动估值的验证。
我们的三个房地产投资信托基金的平均股息收益率为6%，运营资金的平均市盈率为14倍。他们最接近的同业是净租赁房地产投资信托，其收益约为4%，P / FFO(来自运营的资金)为18倍。
目前，VICI是我们游戏的首选。预计到2020年，它将产生约12亿美元的净营业收入。通过使用6%的上限率(百乐宫为5.75%)，其价值可能达到200亿美元。欠下大约60亿美元的债务后，这意味着其股权估值为140亿美元。
将其除以5亿股，VICI可以每股获得28美元。
股票交易价格为每股23.06美元，股息收益率为5.16%。P / FFO的倍数是14.9倍，我们认为股价在未来12个月内可能会回报超过25%。
总而言之，我喜欢VICI的赔率。最新的卡(贝拉吉奥和马戏团马戏团)验证了游戏房地产的实力，并证明了市场普遍对游戏REIT的折扣。但…
我相信VICI具有与MGM和MGP一样的优势，并且没有利益冲突。当被Eldorado收购时，Caesars将获得更好的信誉-Eldorado很快将成为美国最大的“纯游戏”游戏公司