曼哈顿的新大楼中有成千上万的公寓-并为这座城市中最闲谈的房地产开发商填满。您如何使房间安静?询问他们的销售情况。
根据上市网站StreetEasy的最新分析，自2013年以来，纽约市已建成的682栋新建筑中的16,200套公寓单位中，仍有四分之一仍未售出，约合4,100套公寓，其中大部分为豪华建筑。该网站的高级经济学家格兰特•朗(Grant Long)说：“我认为我们真的很保守。”他指出，这项研究专门针对的是已经开始关闭合同的全新建筑。
转换为公寓(这是一个相对较小的细分市场)的建筑物的销售额不计算在内，因为它们更难以可靠追踪。正在建设中的建筑物中还有成千上万的单位尚未开始关闭，但受到相同的市场动态影响。
项目并没有像2008年经济衰退后的市场那样停滞不前，新建筑还在不断上升，但是有迹象表明一些开发商正在接近转折点。
几座新塔的价格已经直接或通过免除一般费用和转让税等优惠已经降低，有些可能很快被迫进一步下调价格。过去周期的策略也可能会卷土重来：向投资者大量出售未售出的公寓，将公寓大批转为出租，以及数百万美元的“零钱自有”选择，用于四处扩建的公寓，仅售四居室每月$ 22,500美元。
增速放缓是不均衡的，有些项目的表现要好于其他项目，但是对于有经验的买家来说，并不缺少折扣和甜味剂。
该分析是对公开和私有上市及建筑数据的汇编，是该市疲弱的公寓市场迄今最为清醒的表现之一，该公寓市场在大约三年前因库存过剩而达到顶峰。
现在，市场可能会面临新的障碍，从对衰退的担忧日益加剧，到即将进入总统大选之年的税法变化和政治不稳定。
对于一个习惯于提前完工出售公寓并在市场不景气时熟练地掩盖销售步伐的行业而言，进一步的阻力可能迫使采取更加严厉的措施。
此外，近年来出售的公寓中越来越多的公寓已悄悄地重新列为购买它们并不愿将其重新投放市场的投资者的租金。在2013年1月至2019年8月之间售出的12,133套新公寓中，有38%作为租金出现在StreetEasy上。他说：“对我来说，这是最令人担忧的趋势。那群人随时可能消失。如果出现经济衰退，人们只想把钱投入国债。”投资策略。
经济下滑在超豪华市场上最为困难，六年多前，这种趋势开始了向更大，更豪华的公寓发展的趋势。
这座超高的One57塔楼于2014年竣工，被认为是亿万富翁街(Billionaires'Row)的先驱，它曾经是中城区第57街附近一度主要的商业走廊，但仍约有20%的未售出，其中约132亿美元的公寓中有27栋仍被出售。开发商，根据米勒·塞缪尔(Miller Samuel)房地产评估师和顾问公司总裁乔纳森·米勒(Jonathan Miller)的说法。
他说：“这真令人激动。”因为该建筑实际上是在八年前(2011年)开始销售的，而一栋典型的建筑在平衡的市场中可能会在两到三年内销售一空。米勒先生说，在对亿万富翁行及其周围的七座豪华塔楼进行的分析中，包括待决的销售，几乎有40%的单位仍未售出。
另一个竞争对手中央公园大厦(Central Park Tower)将成为纽约最高的建筑物，从某种意义上说，它将是纽约最昂贵的住宅建筑物，但尚未发布任何销售数据。
根据米勒的统计，其中包括仍在建造中的建筑物，曼哈顿有9,000多个未售出的新单元。(他的估计包括所谓的“影子库存”，开发商从战略上讲不会为了保持更强劲的市场而挂牌出售。)
他说，按照目前的销售速度，要卖出它们需要九年的时间。如果要加快销售速度，可以缩短时间表，这是一个令人生畏的时间表，但是，没有什么理由期望短期内这种增长。
开发商负责人南希·帕克斯(Nancy Packes)表示，如果开发商有一个一线希望，那就是拥有超过75%售出单位的建筑物很可能已经履行了放贷人的义务，并且更适合等待低迷时期而不必大幅度降低价格。 Nancy Packes Data Services，一家开发咨询公司。
HFZ Capital Group董事长齐尔·费尔德曼(Ziel Feldman)表示：“这与建筑物有关-您不能在整个市场上大放异彩。”自1980年代以来，他一直在纽约房地产行业工作。
他说，尽管供过于求，但对新公寓的需求仍然强劲，尤其是那些填补市场空白的公寓。在他位于西切尔西的XI项目中，哈德逊河附近有236个双绞塔，他说销售一直在“惊人地”转移，部分原因是其核心产品400万美元至800万美元的公寓需求更高。比其他地方建造的更大，价格更高的公寓要高。
他不会透露合同中有多少个单位-直到交易结束之前才公开记录销售量-但他指出随着计划于2020年初完成的项目的出现，需求激增。
但是数十座建筑物(其中有些已经使用了几年)仍然基本上未售出，即将到来的项目将增加更多的竞争。据Streeteasy称，到八月下旬，共有88栋新公寓大楼的销售量不到一半，还有可能还有几栋尚未公开销售。
尽管StreetEasy分析涵盖了所有五个行政区，但曼哈顿的公寓房迄今为止最多：2,400多个未售出的公寓房，约占60%，位于行政区，主要是大型豪华建筑。
在新公寓销售中所占份额最低的曼哈顿街区是下东城(占32%)，中城西(其中包括哈德逊广场(55%)，东哈林(56%)，格拉默西公园(60%) )和华盛顿高地(63%)。
下东区之所以成为榜首，最大的唯一原因是曼哈顿大广场(One Manhattan Square)，这座拥有815个单元的摩天大楼耸立在唐人街附近，价格从一居室的120万美元到一居室的1300万美元以上不等。复式。
在该地区已记录销售的七栋新建筑中，它占新库存的四分之三。
龙先生说，截至8月26日，这座大厦于2018年底获得了使用许可，仅售出了约20%的单位。埃斯特尔(Extell)的发言人说，根据合同，还有“数百个单位”尚未结清。
对于具有市场上一些最引人注目的激励措施的豪华项目，这是令人担忧的销售步伐。该塔是最后一次获得现在过期的税收减免之一，购房者将享受数年的优惠。
西城区(Midtown West)包括庞大的哈德逊广场(Hudson Yards)项目，其中有几座即将竣工的尚未竣工的大厦。朗先生表示，像东哈林区这样的曼哈顿上城社区的销售速度放缓表明，开发商可能也过于雄心勃勃地在价格相对较低，相对较便宜的市场上推高价格。
Corcoran阳光营销集团高级副总裁Ryan Schleis表示：“我一直认为我们将面临最后的挑战，然后事情不断发展。”该公司代表着该市一些最大的新公寓。
他列举了最近对州，地方和财产税扣除额的限制，以及对豪宅税的变更，豪宅税已从百万美元销售额的固定1%上升到高于美国的销售额的高达3.9%的交错税率2500万美元。
考虑到来自中国和其他地方的国际买家撤退，对衰退的担忧以及选举往往使投资者动摇的事实，以及许多新的挑战使本来已经供过于求的市场雪上加霜。
指南针的经纪人维奇·巴伦(Vickey Barron)表示：“每个人都在努力寻找有效地转移库存的方法，其中包括为经纪人提供便利。
她说，她最近收到一封来自大型开发商的不请自来的，葡萄柚大小的“奖杯”，希望她能将客户带到它的公寓。包裹在礼物盒中的沉重的树脂状雕像，大字体显示为“ 5%”，这是许诺向她支付的费用高于大多数代理商收取的3%的标准佣金。
其他开发商提出在合同关闭之前向经纪人付款，如果交易失败，这是一个冒险的举动。
买主降价也很普遍，但通常是间接地进行，以掩盖普遍的折扣。CORE的经纪人艾米丽·比尔(Emily Beare)表示，在要价包括转让税和经修订的豪宅税之间，开发商通常会支付要价的6%或更多，不包括其他谈判。
如果诱因不会减少，则有迹象表明一些开发商正在招待大批销售。在过去的低迷时期，投资者纷纷出手挽救沉重的债务开发商，提出购买数十套或更多单位的提议，有时会打折20%至25%。
百老汇房地产公司总裁埃利奥特·波哥德(Elliot Bogod)表示：“在他们说'不可能，怎么做之前'，他代表了许多感兴趣的投资者。”“现在每个人都在和我们说话。”