由于金融危机迫在眉睫，我每天都会遇到投资者，他们希望通过投资选择来实现投资组合的多元化，从而保护他们免受市场波动的影响。
我花了10年的时间监督多家族资产的多元化投资组合，管理数千个住宅单位的收购，运营和开发以及整个东南地区超过一百万平方英尺的商业物业。鉴于这一角色，人们经常向我询问有关未来长期回报的最佳投资选择。我的回答简单而一致：根据我的经验，多户型公寓租赁最适合承受未来的低迷。
总体而言，专家认为房地产是一种很好的投资工具，因为它是一种可见，有形且在通货膨胀环境中表现良好的硬资产。它产生现金流的能力使房地产成为许多投资者的有吸引力的选择。当您将现金流量与折旧税收优惠和房产价值随时间增加相结合时，我认为您拥有完美的投资工具。此外，房地产为被动投资者提供了不需要大量时间投资的资产。
但是，有些房产类比其他房产类更有价值。特别是多种族特性提供了多种额外的好处。
首先，多家庭经营者更敏捷，因为财产收入流是基于多个短期租约。多户经营者可以适应满足租房者的需求和市场变化，从而提高投资者的回报。
其次，过去五年来公寓单位的需求依然强劲。自2007年经济衰退以来，我们已经看到了购房趋势的转变，更多千禧一代，X世代甚至婴儿潮一代都倾向于租房购买房屋。目前有近37%的家庭是租房者，这是自1965年以来的最高百分比。在我看来，没有任何迹象表明这种趋势很快就会改变。
年轻一代喜欢把钱花在经验上，而不是购买和管理房屋。他们赞成通过租赁自由换工作或搬到不同城市所提供的灵活性。此外，随着贷款要求的加强，年轻一代和信贷低，债务高的个人越来越难以获得抵押贷款。陡峭的首付要求使购买变得更加困难。
另一方面，许多婴儿潮一代正在出售房屋并靠近城市核心。他们希望步行友好的社区能够满足他们所有的生活方式需求。在他们新的多家庭社区，他们正在寻找他们家中没有的非凡设施，例如带有最新健身器材的顶级健身中心，带户外烧烤区和小屋的度假式游泳池，漂亮的居民俱乐部会所设有共同工作空间等。
由于各种因素，郊区公寓物业也吸引了许多新租房者，包括家庭友好的生活方式，邻近主要道路的便利性，良好的学校和零售选择。此外，郊区社区通常提供城市核心所没有的灵活性和可负担性。
与零售，办公或工业资产相比，公寓具有多元化租户基础的额外好处。这意味着投资者不必依赖一两个大租户，而是几百个。因此，失去一个租户不会对房产的回报或现金流产生不利影响，从而降低其在经济衰退期间的风险。
我认为，精明的投资策略始于寻找拥有强劲人口增长，高门槛和高端人口统计数据的合适地点。此外，投资者应关注收入和可靠就业增长的宏观和微观经济趋势。
作为完整投资组合的一部分，投资者应寻求有利于出售房屋并希望拥有更流畅生活方式的家庭和婴儿潮一代的租房。寻找靠近顶级公立学校的资产，便于零售，靠近主要商业走廊以及各自大都市统计区(MSA)内的大量交通流量。
我向首次面向多户的投资者提供以下建议：
1.确定市场，并订阅为该市场提供服务的每个主要多家庭经纪人的邮件列表。每个投资者都需要尽可能多地查看交易。
2.联系该市场的经纪人，并介绍其资本市场团队，了解最佳融资方案。重要的是要了解贷方正在寻找的特定交易和赞助商组。
3.排列您的资产。作为最佳实践，请与尽可能多的投资者交谈，了解他们对房地产交易的回报预期。
4.研究您已识别的子市场中的最高管理公司，并了解他们的服务和费用。
在PointOne Holdings工作期间，我们的多户住宅投资平均每年8%的现金回报率和超过18%的内部收益率(IRR)。虽然没有什么是100%经济衰退的证据，但在我看来，多户投资最适合应对潜在的风暴。