施罗德欧洲房地产投资信托有限公司是一家英国1.44亿英镑的小型房地产投资信托基金(REIT)，总部位于英国伦敦。房地产投资信托基本上是一个产生收入的房地产投资组合，由该信托公司的管理层拥有和经营。他们必须满足某些要求才能成为REIT，这意味着他们应该以不同的方式进行分析。我将向您介绍一些您应该使用的关键指标，以便正确评估SERE。
REIT投资者应熟悉运营基金(FFO)这一术语 - 房地产投资信托基金从日常业务活动中获得的现金流量的主要来源。FFO是一种更高质量的收益衡量标准，因为它可以消除非经常性销售和折旧等非现金项目的影响。这些项目可能会扭曲底线，并不一定反映SERE的日常运营。对于SERE来说，其1000万欧元的FFO占其毛利润的72%，这意味着其大部分收益都是高质量和经常性的。
SERE的金融稳定性可以通过了解其每年产生的FFO能够弥补其债务总额的程度来衡量。覆盖范围越广，从广义上讲，风险较低的SERE就会在账面上产生债务。我将使用的指标，FFO到债务，也估计公司用其FFO偿还债务所需的时间。信用评级机构标准普尔(Standard&Poor)以20%的比例认为这是一个非常高的风险。这将需要5.08年的SERE才能单独使用营业收入。鉴于长期债务是多年的承诺，这并不罕见，但是，公司偿还债务所需的时间越长，与该公司相关的风险就越高。
接下来，利息覆盖率显示SERE的收益可以支付其年度利息支付的次数。通常使用EBIT计算比率，但对于REIT，最好使用FFO除以净利息。这类似于上述概念，但着眼于近期义务。利息覆盖率为10.68倍，可以说SERE正在生产足够的资金来支付即将到期的付款。
我还使用FFO通过使用价格对FFO指标来查看SERE相对于英国其他REIT的估值。这在概念上与市盈率(PE)相同，但如前所述，FFO更适合。在SERE的案例中，其P / FFO为15.74倍，而长期行业平均值为16.5倍，这意味着它具有相当的价值。
下一步：施罗德欧洲房地产投资信托基金凭借其独特的房地产投资信托特征，可为您的投资组合带来多元化。在你今天对股票做出决定之前，请记住，我只讨论了本文中的一个指标，即FFO，这绝不是全面的。