圣何塞 - 当然，商业房地产行业的关键指标是就业增长。虽然这种增长与几年前相比有所放缓，但由于市场似乎超出了典型的充分就业，圣何塞地铁统计区继续增加就业机会。
Cushman&Wakefield硅谷市场总监朱莉•莱克(Julie Leiker)表示，“与去年同期相比，圣何塞MSA增加了24,200个非农业职位，而失业率仅下降至仅为2.5%，而全国数字为3.8%。”
尽管如此，根据Cushman&Wakefield的最新市场报告，硅谷的办公室和研发部门在2019年实现了285万平方英尺的入住率增长后，显示出2019年开局不佳，主要源于写字板行业。虽然办公楼市场确实继续保持增长趋势，但第一季度报告的净吸纳量为269,000平方英尺，研发部门的负面影响为265,000平方英尺，导致两个部门之间出现虚拟冲刷。值得注意的是，两个行业都保持了非常健康的单位数空缺，加上租金增长，而需求依然强劲。
“从历史上看，今年早些时候硅谷商业房地产市场起步缓慢，这正是2019年所发生的事情，”莱克说。“不出意外的是，与2018年下半年的大幅增长趋势相比，硅谷第一季度研发部门的业绩表现平平。那就是说，研发空缺仍然低于10%，转租空间的百分比正在下降到现在17.6%的市场供应量和租金继续攀升。“
该报告指出，在斯坦福研究园区增加546,000平方英尺的HPE校园是第一季度研发占用率下降的重要因素。
“与此同时，办公室空置率继续进一步下降至个位数，目前为9.3%，低于2018年底的9.6%，”Leiker补充道。“然而，该部门的转租空间再次上升，目前占办公室总供应量的近三分之一，即32.4%。”
根据该报告，投放市场的最重要的新办公室转租是距离Coleman Highline的8X8的162,000平方英尺。虽然尚未包括在空缺统计数据中，但该报告确定了另一个转租区块现在正在上市，Splunk在西圣何塞的Santana Row转租了150,000平方英尺。这座占地300,000平方英尺的建筑仍在建设中，将于2019年11月入住。
“通常情况下，第一季度的第一季度可能会放缓，第二季度和第三季度的活动将会增加，我们预计今年会出现这种情况，因为事实上，预计几项大型交易已经或即将进行签署，“圣何塞Cushman&Wakefield高级副总裁格雷戈里戴维斯说。“此外，我们目前正在跟踪一个非常强劲的1180万平方英尺的活跃办公室/研发租户要求，这比上一季度的1050万平方英尺高。我们认为需求的增长将转化为未来几个季度的活动。“
硅谷办公室和研发市场的平均租金在第一季度继续攀升。办公楼租金按每月全面服务价格上涨至每平方英尺4.64美元，较第四季度每平方英尺4.54美元上涨10美分。研发租金按月每平方英尺增加至每平方英尺2.54美元，较第四季度每平方英尺2.41美元强劲增长。研发租金同比增长16.5%，高于每平方英尺2.18美元。
“尽管经营活动强劲，办公室租金仍保持相对平稳，特定市场略有上涨。这主要是因为转租空间继续占总可用性的很大一部分，迫使直接空间与激进的转租租金竞争。最终结果是租金增长幅度较大，租赁量较大，“圣何塞Cushman&Wakefield董事总经理Drew Arvay表示。“研发部门的转租空间已开始减少，此前占去年市场供应量的20%以上，此后已下降至17%。这种趋势将降低低价转租空间对整体市场定价的影响，就像我们在办公室看到的那样。“
值得注意的是，硅谷北部城市继续表现优于所有其他市场平均水平，帕洛阿尔托每平方英尺6.88美元，门洛帕克每平方英尺4.63美元，山景城每平方英尺4.32美元用于研发空间。在设计，功能和活动方面，新建筑继续推进硅谷房地产业的发展。它仍然是市场焦点。
该报告显示，目前正在建设中的新办公产品总面积为440万平方英尺，均以投机方式建造，已预租320万平方英尺或近四分之三。与此同时，在建的新研发产品总面积达290万平方英尺，分为180万平方英尺的生产型和110万平方英尺的投机产品。投机研发空间的一半是预租，目前该行业仅有530,000平方英尺的下落不明。在办公室/研发部门正在建设的730万平方英尺中，已经承诺了557万平方英尺或76%(超过四分之三)。
“由于投资者的乐观情绪和对科技驱动房地产的兴趣依然强劲，硅谷的资本市场活动在2019年第一季度保持强劲势头。在山谷和半岛的西侧，特别是在Caltrain服务的地区，历史价格高位已经破灭。值得注意的是，第一季度的活动也出现了激增，特别是在北圣何塞子市场，“该公司在圣何塞的资本市场集团执行董事总经理埃里克福克斯说。“财政年度利率已经在本季度结束时明显低于2018年末的峰值，因此房地产债务价格仍然很低且充足。”
值得注意的是，还有两个用户销售破解了顶级研发销售交易，包括罗氏分子系统收购其位于圣克拉拉的现有312,000平方英尺的校园，而另一项重要的用户交易是Intuitive Surgical购买了一个47,000平方英尺的建筑物。 Sunnyvale每平方英尺640美元：“桑尼维尔研发用户销售的高水印，”福克斯说。
Cushman&Wakefield北加州研究部高级主管罗伯特·萨蒙斯(Robert Sammons)与其他专家一致认为，缓慢启动不会引起恐慌。此外，他预计租户需求将在明年达到。
“硅谷办事处和研发部门今年开局缓慢，肯定会有一个戏剧性的基调。事实上，在2018年记录的租赁活动接近创纪录水平之后，市场再次有所下降，特别是在研发方面，“Sammons告诉GlobeSt.com。“然而，这并不是那么罕见，而且我们只需要反思到2018年，它也有一个更温和的'退潮'开始，再次在研发方面，但今年以非凡的增长结束。硅谷仍然是一个占主导地位的科技地点，重要的预租以及寻找更多空间的大量租户将在2019年剩余时间和2020年推动市场。“