在2018年的最后几个交易日中，股市出现波动，表明投资者开始考虑回调。然而，随着我们进入2019年，实体经济在许多账户中继续呈现强势。2018年劳动力市场收紧，失业率处于历史低位。工资增长(需要注册)十年来首次达到3%。消费者信心处于历史最高水平，私人消费自2015年以来以最强劲的速度扩张。在此背景下，美联储在2018年四次上调目标利率。
多家庭企业处于一种不同寻常的困境。我已经在这个行业工作了十多年，并且已经关注了很长时间。这个当前周期是独一无二的，因为经济既没有过热迹象也没有即将收缩。多家庭房地产已经持续了一段时间，每个人都试图弄清楚2019是否会更加相同。答案很大程度上取决于市场细分和地点：房地产专业人士倾向于认为没有全国住房市场这样的东西。每个地铁和底层子市场都不同。
大象在房间里
毫无疑问，利率会显着影响房地产的盈利能力，并且近期预测的意见差异很大。几位同事甚至建议回归20世纪90年代的费率。我不在那个营地;我认为美联储可能会将隔夜拆借利率再提高25-50个基点(0.25-0.50%)。由于贷款人之间的激烈竞争继续支持多户交易，交易量和稳定的NOI增长，我认为美联储的增长不会对资产类别的回报造成沉重打击。
几十年来，利率与通货膨胀密切相关，人口增长期间出现的最高利率反过来刺激了消费增长并提高了价格水平。结果是高通胀和高利率的持续循环。20世纪70年代到90年代的特点是地缘政治动荡和通货膨胀飙升。当2001年9/11事件发生时，美联储将利率降至前所未有的水平，并在2007年再次降息。这些降息开始了一个下降的轨迹，恰逢婴儿潮一代的老龄化。由于这20%的人口生产，贡献和支出减少，我相信我们不太可能看到利率上升到2000年以前的水平。
发达国家的人口统计数据极大地影响了全球利率。由于许多发达国家都在努力将人口增长保持在更替水平，经济增长已经减弱。一些机构进行的研究强调了预期寿命与利率之间的反比关系。旧金山联邦储备委员会进行了一项此类研究，该研究发现，寿命延长和人口增长率下降的趋势导致家庭储蓄增加，而目前的消费却受到影响。这些趋势给利率带来下行压力，我预计这将继续下去。因此，我并不认为加息会对商业房地产盈利能力和资本化率构成强烈威胁。
多家庭期待什么
也就是说，由于几个关键原因，未来几年美国多家庭市场的盈利能力会有所不同。
首先，国内租赁市场仍是从到位2008年感谢在单户的房屋价值已经超过了在大多数行业工资上涨后，单户购房者紧张的借款人受益的指导方针，并且随着传播中位数按揭付款和平均值之间月租金扩大，许多潜在的购房者准备继续留在租赁队列中。2018年，单户住宅的销售下滑了5%，35岁以下人口的住房拥有率从2007年的43%降至今天的37%。千禧一代继续以前所未有的数量租房，更加重视租赁所提供的流动性，灵活性和社区方面，而不是任何前一代。
在去年许多市场持平后，租金增长已在全国范围内出现反弹迹象。根据世邦魏理仕的数据，截至2018年第四季度的平均租金增长率小幅上升至2.8%，而全国空置率则降至4.5%的低位。整个太阳带的租赁市场，尤其是德克萨斯州，佛罗里达州和亚利桑那州等地的租赁市场，都充分利用了人口和就业增长。从北方市场迁移到南方市场推动了对公寓的需求，这是我预计的趋势。
我们也看到压缩在40资本化率之间的利差为郊区市场和城市核心，目前个基点以来最低。2010年过度建设的标志是在城市核心市场的高端多户项目明显。资本化率已经在城市核心为过去四年在5%左右徘徊，而郊区的房价已经下降到5.4%，为中期-2018的。
人们普遍猜测，去年新增供应量大幅增加后，空置率将大幅上升，但吸收率仍然健康。大多数地铁的空置率低于历史平均水平，因此保持稳定。然而，北部和沿海市场是一个值得注意的例外，因为像华盛顿特区和纽约市这样的市场继续出现远高于历史平均水平的空置。据Freddie Mac称，劳德代尔堡，洛杉矶和奥兰治县预计将在2019年属于这一类别。
最后评论
现实情况是，对于大多数房地产投资者来说，多家庭仍然是安全的转变。根据世邦魏理仕的第四季度报告，虽然2018年大部分资产类别的大幅波动都困扰着大多数资产类别，但多家庭收购实际上增加了12.1%，达到1730亿美元。
2019年真正的问题是创纪录的租金增长和健康吸收率是否持续。据房地美(Freddie Mac)称，多家庭投资者习以为常的两位数增长率将收缩至个位数，我倾向于同意。最终，与任何资产类别一样，多家庭的前景取决于供求基本经济原则。虽然新的住房开工率在全国范围内有所增加，但业主自用住房和出租住房的开发明显滞后于过去的周期。我在2019年的论文是，除了旧金山之外，整个太阳带的租金持续增长和空置率都将持续，高端沿海市场将出现停滞。