关注2018年末美国房地产市场，引发了对即将到来的经济放缓甚至经济衰退的讨论。
在今年早些时候房价飙升之后，去年的后半段迎来了疲软，引发了与十年前房地产崩盘的比较。然而到2019年，焦虑似乎已经解冻，因为滚滚的逆风未能推翻市场。商业智能公司CoreLogic的副首席经济学家Ralph McLaughlin表示，“今年美国房地产市场看起来已经稳固”。不久的将来不太可能出现另一场房地产市场危机，主要是因为今天不存在2000年代中期的引发问题的因素。在破产前期，次级抵押贷款激起了需求并推动市场过度增长，而今天供应紧张，加上严厉的抵押贷款要求。
然而，这种特殊性产生了它自己的问题。高房价和低库存(2018年占据主导地位)侵蚀了抵押贷款利率飙升时的负担能力。McLaughlin说，这种“痛点”往往逐渐恶化，因为房地产市场与股市相比发展缓慢。即使市场发展缓慢，某些行业指标也为买家，卖家和投资者提供了预测。几个这样的仪表，其集体重量可以衡量几乎任何经济条件下的大多数住房市场的活力。以下是您应该关注的指标，以便更好地了解住房市场的未来：
房价房屋销售量施工可用的住房存量抵押贷款利率房价根据全国房地产经纪人协会的数据，2018年12月所有住房类型的全国转售价值接近254,000美元，比2017年增长3%。NAR首席经济学家Lawrance Yun表示，“房价每过一个月就达到历史最高点。”除了国家轨迹外，房屋价格与大多数经济指标一样，在区域市场中形成独立的轨迹，创造出独特的微观特征。虽然每个国家在2018年记录值的增加，一些-像爱达荷和内华达州-经历了最大的高涨，根据联邦住房金融局房屋价格指数。其他人，如北达科他州和康涅狄格州，FHFA房价指数几乎没有增长1%。
国家和地方趋势之间的区别揭示了美国住房市场整体表现的差异。美国住房和城市发展部经济事务副助理部长库尔特·乌索夫斯基说：“有些地方的价格在21世纪初的繁荣时期确实上涨，然后在经济衰退期间严重下跌。” 。“(在其他地方，价格)上涨了一些，但没有下降那么多。大多数地方已经从房屋破产前恢复了房价。“
然而，在比较长期价格变化时，经季节性调整和未经调整的数字之间的细微差别可能会扭曲结论。季节性变化中未经调整的价值，如冬季暴跌，可能意味着市场下滑，因为它只是年度周期的一部分。因此，McLaughlin建议将任何价值数据与一年前的数据进行对比，而不是前一个期限。“它与从树上掉下来的叶子一样 - 这并不意味着树木即将死亡，”McLaughlin说。“它会在春天回来。”
房屋销售
房价飙升通常会抑制销售量。在2019年1月，根据其最新数据，NAR的销售数量每月下降约1%，在全国范围内，总计约500万笔交易。与去年同期相比，下降幅度为8.5%，销售量下降幅度最大的是售价在25万美元或以下的房屋。“在过去，当住房长期下降时，它会使经济的其余部分下降，”Yun说。“但是，当住房仅在短期内撤退并恢复时，那么经济状况良好。”
随着就业增长和抵押贷款利率的下降，销售 - 通常在春季和夏季达到峰值 - 可能会有所改善。当您阅读有关房屋销售的信息时，请务必注意数据是基于所有销售额，现有销售额还是新房销售额。作为新建筑物的反映，新房销售占据了价格较高的独家细分市场，对当地市场来说意味着不同的东西。“新房销售只是市场的一小部分，一般不到10%，”Yun说。“有时它可以低至所有交易的6%或7%。”
住宅建设
美国人口普查局和HUD报告的住宅建筑为未来供应提供了晴雨表。根据美国人口普查局的数据，2018年超过100万套住房完工，比2017年的结果多出2%。同比增长掩盖了劳动力短缺和材料成本激增，其中一些来自大萧条，当建筑停工和整个行业萎缩时。Usowski说：“许多拥有土地库存的建筑商可能不得不清算部分土地，以便在经济衰退期间维持现金流，因为他们不会出售很多房屋。”
库存水平
待售房屋的数量取决于不同的因素。例如，最近价格上涨超过了许多潜在买家，特别是首次购房者的手段，让可用房屋的数量增加。根据HUD的消息，2018年12月，新房库存(344,000)占六个月的供应量。现有住房形成了一个较难的市场，拥有159万个房产，这一节奏在市场上保持不到四个月的库存。不过，这比2018年早些时候要好。
“去年春天是最严峻的市场条件之一 - 只是没有足够的待售房屋，”Yun说。“(S)库存中的松动是一个欢迎的迹象。”今天依然温和的库存对抗了2000年代中期的福音。从那以后，股票在历史低点徘徊的原因各有不同。施工持续下降。根据NAR的购房者和卖家简介，业主在他们的家中生活了将近十年，比2008年的萧条时间长了好几年。
抵押贷款利率
在12月达到近8年来的最高点4.55%之后，抵押贷款利率正在下滑，为买家创造了更有利的财务前景。
“美联储从12月开始改变其政策，表明它将会有耐心，而阅读方式就是说美联储不会在2019年加息，”云说。“因此，改变这种基调导致抵押贷款利率下降。”
抵押贷款也随着对10年期国债的需求而转移。当风险增加时，投资者更喜欢安全的政府发行证券。结果，价格上涨，包括抵押贷款利率在内的利息下降。“抵押贷款利率确实开始下降 - 这通常是因为投资者将资金从其他投资中剔除，并因为担心市场而将债券投入债券，”McLaughlin说。
越多越好
虽然房价，销售，建筑，股票和抵押贷款利率都是房地产市场的重要指标，但其他人也有洞察力。家庭组建和住房拥有率显示出预期需求。所以，做工作创造和工资增长。学生债务可能会影响购买力，这是另一个有用的指标，同时也是买家不断变化的偏好。
在供应方面，贸易协议和建筑法规会影响建筑，而财务和个人事务可能会激励卖方。因此，没有一个指标可以透露整个住房市场的复杂性。相反，它是许多人的星座。