房地产投资可以提供对冲市场波动，同时加强投资组合的多样化，但某些行业可能表现优于其他行业。随着购买者转向购买浏览器的网购需求不断增长，零售已成为投资者的主要问号。
“电子商务代表了消费者行为的巨大长期转变，对零售市场产生了重大影响，”Ten-X Commercial的数量策略师Christopher Muoio表示。“在线销售现在占零售总额的近15%，因此，过去十年人均零售空间一直在下降。”Muoio表示，这转化为零售房地产市场更高的空置率和停滞的租金增长。随着零售商努力与亚马逊(Amazon.com)等公司保持同步，该行业基本面的转变已经引发了商店关闭和破产。(自动收报机：AMZN)。
在田纳西州纳什维尔的阿什顿房地产集团(Ashton Real Estate Group)的房地产经纪人杰夫查图(Jeff Checko)表示，看起来零售业似乎是死路一条，但是有一线希望。购物者仍然依靠实体店来获得回报，以及在线商店无法提供的即时满足感。
Checko表示房地产投资者可以通过确定仍然存在的谎言来获得更好的服务，而不是纾困。投资者应检查以下内容：考虑到最强大的公司可能会跻身榜首。知道较小的操作可以获得牵引力。请记住，零售业的发展可能是积极的。寻找超过面值的东西。强势企业崛起
宾夕法尼亚州Pacer ETF总裁Sean O'Hara表示，眼光敏锐的房地产投资者可能会对电子商务革命持积极态度。“这会造成良好的运营商与零售空间中的坏运营商之间存在巨大差异，”奥哈拉说。“只有最优秀，最具财务实力和创造力的运营商才能在不断变化的环境中前进。”奥哈拉表示，那些能够将好事与劣势分开的投资者能够做得好。他指出，美国最大的零售房地产投资信托公司西蒙地产集团(SPG)是一个成功案例。
“他们经营购物中心，并且很好地吸引了高端零售商成为他们的主要租户，同时显着增加了购买体验，”奥哈拉说。房地产投资信托基金的股息收益率为4.68%，过去三年的年度股息增长率为9.3%。另一个以零售为主的房地产投资信托基金是房地产收入(O)，该公司投资于独立的单租户商业房产，收益率为3.9%。通过这些房地产投资信托基金，投资者可以利用自己反对电子商务的公司。
那些未能适应不断变化的环境的公司可能会落后。“零售商必须寻求扩大电子商务领域的销售，调整商店足迹，直接针对消费者选择并关注消费者最想要的东西，”Angel Oak Companies商业贷款高级副总裁Ben Easterlin说。“在陈旧的品牌中感受到最深刻的影响，这些品牌并没有尝试增加互联网的存在，同时继续推动不符合消费者需求的商店的长期租约，并承担债务以实现这一商业计划。 ”.
较小的操作可能会获得牵引力虽然大型商店在电子商务日益普及之后无疑受到了影响，但这可能为小型零售商店的发展带来轩然大波。“大型百货公司的大片房地产并没有获得他们生存所需的流量，”Checko说。“随之而来的关闭创造了大量空置的店面，这使得一些投资者付出沉重代价。”
好处是，这些负面影响可能不会对当地业务水平下降。“虽然电子商务日益增长的主导地位正在损害全国连锁企业，但它对小企业的影响并不大，”Checko说。“投资者可能希望更密切地关注这些零售空间。”
其中包括干洗店，美甲店和其他以服务为重点的企业，以满足当地客户群的需求。伊斯特林说，这是非成熟的妈妈和流行商店，可能是最成功的。Muoio说Øpportunity区域，指定经济贫困地区，也可能会刺激较小的都市地区零售投资，由于税收优惠政策，在这些区域更有吸引力盘活资产。投资者可以推迟或减少合格机会基金投资的资本利得税。
零售业的发展可能是积极的风险投资基金Metaprop的联合创始人兼合伙人Zach Aarons表示，零售地点和运输仓库是房地产中的两个不同实体，但它们之间的界限可能很快变得模糊。Aarons说商场经常在商店关闭时有死角，但与此同时，“商场的零售商希望直接从他们的商店运送东西，但他们附没有物流中心。”解决方案?将商店转变为微型物流中心。另一方面是在物流中心引入零售功能。这样做“将减少加工和交货时间，以及成本和碳排放，”Aarons说。
他说，这种再利用已经在其他房地产领域发生，例如将未使用的酒店空间转变为短期租赁。“通过技术，您可以更好地将供应方与需求方相匹配，并为房地产所有者创造机会，从供应链的不同元素中赚钱，”Aarons说。随着实体零售商将电子商务纳入其销售策略，新的投资机会也可能呈现出来。“随着电子商务成为整体零售环境的一个重要组成部分，支持电子商务的基础设施的主要建设是必要的，”奥哈拉说。“电池塔公司，数据中心运营商和工业配送中心都应该因此而蓬勃发展。”
他表示，Pacer基准数据和基础设施房地产SCTR ETF(SRVR)和Pacer基准工业房地产SCTR ETF(INDS)为寻求零售替代品的投资者提供了这种风险。SRVR投资于工业REIT和数据中心，而INDS则专注于工业房地产持有。寻找超过面值对零售市场的走向做出假设可能会导致您的投资组合错失上行空间。伊斯特林说：“由于媒体推动的持续'电子启示'问题，收益率仍然优于大多数其他资产类别。”“我们仍然觉得有很多好机会，市场不应该用大笔画。”他表示，当存在风险时，会有回报，“由于电子商务的增长，零售业将继续面临逆风，零售业的定位将永远是成功和需要的。”
采用分析方法对选择合适的房地产投资至关重要。“重要的是依靠数据：交通，收入和财富集中，”Checko说。“遵循公式，如果数字是正确的：去吧。”