静安寺商圈，是上海老牌核心商圈之一。距这个商圈不远处，一座建成于40年前，名为静安韦德大厦的老建筑“突然”焕发新生。
通过更新，老旧落后的韦德大厦变身为具备网红实力的“静安NEO”。过时的外立面经过再设计后，暗红色的红砖外墙与黑色装饰结合，结合暖色灯光的照耀，在夜色中显得时尚而稳重。观点认为，该项目改造难度大，历时遗留问题多，本案的成功为行业提供了可参考的宝贵经验。
老建筑40年后内外焕新颜
除了外在形象变妆彻底，内在结构也是翻天覆地。大厦首层将作为CitiGO欢阁酒店的大堂、餐吧、会议讨论区，同时还将拥有4间临街轻奢商铺，为酒店和办公的客户提供餐饮、咖啡、精品零售等配套。
静安NEO的2-3层，则规划设置了联合办公空间，4-6层是品牌酒店华住旗下近年来颇受年轻商务群体所喜爱的CitiGO欢阁酒店。内外的巨大变化，让人不禁感慨，静安NEO有如穿越40年沧桑光阴，再度焕发青春成为“网红”据点。
静安NEO的2-3层，则规划设置了联合办公空间，4-6层是品牌酒店华住旗下近年来颇受年轻商务群体所喜爱的CitiGO欢阁酒店。内外的巨大变化，让人不禁感慨，静安NEO有如穿越40年沧桑光阴，再度焕发青春成为“网红”据点。
而让这幢老建筑魔幻般变身的，是近年来不断被提及的高频词：城市更新。
据腾讯智慧房产获悉，该项目始建于1978年，前身为上海沪西纺织机械厂。在改造之前，大厦的物业基础设施陈旧，层高、结构、机电等均不能满足现代企业的需求，并分散租赁给几十家快递、餐饮零售、早教、信息技术及服务等行业的小微企业，缺乏统一管理，租金收益低。
在业内看来，静安韦德大厦的老旧面貌与低效能已经和区域价值、城市形象不相匹配，亟待更新。
2017年9月，翰同资本在众多意向投资者中胜出，以极高的效率完成了对静安律德大厦的股权收购，仅一年多时间后完成了改造。翰同资本创始合伙人王倩告诉腾讯智慧房产，韦德大厦因为历时较长，历史遗留问题特别多，前期很多意向收购团队在尽调后就放弃了。
“投资+运营”双重合作的启示
王倩透露，凭借团队多年积累的专业经验，在经过“抽丝剥茧般梳理解决历史遗留问题”后，采取“专业运营、劣后捆绑”的操作模式，邀请华住酒店集团做为项目基石投资人及酒店部分运营商，随后再引入合众厚生、金茂资本、大苑地产、泽谷投资、北京信托等专业投资机构联合投资。
据介绍，王倩、赵强两位创始人从2015年开始成立了翰同资本，专注做房地产不动产产业链的投资。与此同时，还发起高和翰同股权基金，主要侧重在房地产领域里面轻资产运营商的股权投资。
在翰同资本的投资筐里，包括了近年来非常热的优客工厂，以及部分长租公寓、精品民宿的运营商。2016年开始涉足部分城市中心项目的改造，截至目前翰同资本已经发行6支人民币基金以及1支美元基金，在北京(楼盘)和上海的核心地段收购了7个物业。这些物业遍及北京三元桥、中关村(000931,股吧)、上地、顺义中央别墅区及上海静安、外滩豫园、张江等核心区。值得一提的是，目前已经有1支基金实现退出。
腾讯智慧房产注意到，翰同资本在操盘静安NEO项目的过程中，拉了一个包括华住集团、金茂资本、北京信托等在内“好友群”，这些合作伙伴除了承担投资者的角色，还具备实力不俗的运营管理资源。王倩坦言，邀请这些合作伙伴的好处在于，既找到了共担风险的投资商，又找到了专业运营管理方，“两全其美”。
如果说大厦原有的基础设施改造、再设计是前期的物理过程，而对入驻业态的研究、梳理与选择，则是软实力的整体转变。大厦酒店、联合办公、商业等业态的结合，不单为客人提供了高质量的居住、办公和社交感受，也最大程度提高了单位面积收益率，带来最佳投资回报。
王倩掰着手给包括腾讯智慧房产在内的媒体算了笔投资账：在项目接手之初，这栋楼原业主一年的租金收入是600万。而改造完成开业后的第一年，做到了开业即满租的状态，预计可以实现1800万租金收入(含1、2月的酒店入住淡季影响)，提升3倍。王倩同时表示，这个新项目明年运营后，不再需要招租，在前期做这个项目定位的同时，基本上招租已经完成。
城市更新是蓝海
随着中国城镇化水平的不断提高和房地产市场的快速发展，城市中心尤其是一线城市的核心位置，空间已基本饱和。有边界的城市中心与无边界的产业发展，开始出现空间与功能上的不匹配。一些老式业态因为与城市共生得早，占据着城市中心的绝佳位置，而一些新生业态却只能被推往城市的外缘。
这种错位式的衰败与发展，让城市中心空间与其被赋予的功能开始裂变：一些已经不适应城市大发展的业态急需淘汰升级，而装载它们的空间也需要被重新赋能。业内指出，这种情况在京、沪、粤等为代表的一线城市核心区更加明显，以存量资产的优化与改造显得尤为重要。
“如何适应城市核心区旧有的人文肌理，并用创新的设计语言和运营方式使之焕发出新的生命力”,成为近两年来从政府机构、城市运营商到创新型私募基金最为关注的机遇与课题。
专业人士分析，改造后的静安NEO打破了传统楼宇运营的思维定势和藩篱，充分开放酒店、办公以及首层商业店铺等不同业态的管理界面，让整个楼宇的用户在小生态圈中达成都市资源的高效集约，不同群体之间的商机合作增强了整个小生态群的粘性与人气。从整体改造效果看，该项目不失为城市更新的精彩案例。
据了解，近年来积极探索旧城改造、老项目更新的房地产企业及其他投资机构并不在少数，万科、佳兆业、华润等房企巨鳄都有相关的业务板块。随着房地产调控深入所带来的开发模式的转变，旧城改造的业务地位将愈发重要。
长期关注城市更新的鑫苑集团副总裁陈立洋日前在清华地产金融峰会论坛上表示，之前城市更新是把老房子拆掉，有的改成住宅，有的腾笼换鸟。未来把创新作为主要驱动力时，城市更新不能简单拆拆建建，而是要培育能够适应现代创新主题的创新创业环境。将原有的城市空间变成科技创新的主战场，是未来做城市更新、做大中型城市更新的主要方式。
中国房地产业协会名誉副会长兼秘书长苗乐如向腾讯智慧房产表示，从投资人的角度来看，旧城改造类的的投资得到回报和盈利至少需要两、三年的时间，因为涉及到基础设施建设和老旧建筑的可靠性，因此找到可靠的投资机构十分重要。“房地产行业是一个资本密集、行业关联度很高的行业，同时也是支柱型行业，在这个行业重要的转型期，如何做到与科技、资本等其他业态更完整的结合，也是一个十分重要的课题。”苗乐如表示。