今年该市的一栋房屋售价超过2000万新谢克尔，但这是那里唯一的奢侈品交易。2018年是拉马特哈沙龙奢侈房地产业艰难的一年。仅有33笔交易，价格为500万新谢克尔，是自2011年以来最少的，尽管其中一笔是该市有史以来最大的交易之一。
关于与特拉维夫接壤的拉马特哈沙龙有三个基本事实。首先是它在以色列排名第二，或者至少让Givatayim争夺第二名，房地产价格。换句话说，拉马特哈沙龙没有便宜的房产。第二，拉马特哈沙龙不是一个吸引外国居民的城镇;其豪华住宅市场完全基于当地需求。第三是拉马特哈沙龙正在经历变革。两年前被拒绝但可能在不久的将来重新出现的城市建筑计划将在2035年将该市的住房单元数量从15,000增加到42,000。2016年，Ramat Hasharon市政府批准了TAMA 38政策文件，正在与政府进行谈判，以达成屋顶协议，增加住房单位。
“城市正在经历许多变化，但大多数都在莫拉沙地区，城镇的东部，塔楼像蘑菇一样涌现，”评估师Meor Berko说。“进入和离开附近区域已经很困难，我们希望他们能够迅速完成4号高速公路的出口。拉马特哈沙龙正在迅速变化，未来将会发生更多变化。这不是曾经的村庄。”
然而，Ramat Hasharon的豪华住宅市场依然是基于该市西部的私人住宅单元，这一部分建筑没有改变。Berko认为它不会很快变化，因为那里的地段很小，不适合进行城市更新。另一个原因是有地位和影响力的人住在那里，他们不急于改变他们的社区。
“规划的变化正在其他社区进行，”房地产经纪人Yael Gluzberg表示。
每个地块有两个住房单位
2018年出售的最昂贵的房产是Bustanai街上的一栋房子，该房屋以该城市房产的最高价格出售，价值2135万新谢克尔。“这是一个新的房产(723平方米，根据以色列税务局网站，AM)，在一个单人(0.25英亩)的土地上。这是一个真正的庄园;在拉马特哈沙龙很少喜欢它，”Berko解释说。 。
不远处，在Shibolet街上，一栋新屋以1500万新谢克尔出售，而Yassour街上的一栋房屋和Habanim街上的一栋房屋均以1210万新谢克尔出售。这些房屋每个都在0.5德南(0.125英亩)的地段，比Bostanai街上的房子要小得多。
由于房屋之间价格的巨大差异，超出房屋规模的原因是有原因的。西部Ramat Hasharon的一些地块适合建造两个住宅单元，最小面积为750平方米，占地面积的60%，地下室和游泳池。其他地块可容纳四个住宅单元，最小面积为750平方米，占地面积的80%。一个dunam地段可以建造五个住房单元，因此大型地块比“仅仅”建造一个大型豪宅更具经济潜力。
事实上，在实践中，业主宁愿不通过建造一些住房单元来利用全部权利，而是像Bustanai街上的房屋卖方那样行事。他们建造的房产价格可能会与Herzliya Pituah的房产产生竞争。
“你可以以同样的价格购买顶层公寓或房子”
自2010年以来，尽管价格上涨，但价格超过500万新谢克尔的交易数量仍保持相当稳定，每年30-50。奢侈品交易的高峰期是在2017年，当时以色列的整体市场步履蹒跚，特别是奢侈品市场。因此，2018年交易的缺乏甚至可归因于市场的技术性修正。
Gluzberg表示，虽然这个奢侈品市场表面上与其他市场无关，但卖家和买家都知道他们周围的情况。当市场出现下滑时，他们有时也会喜欢坐在栅栏上。
看看2017年的数据显示，许多新的豪华密集建造的公寓当时进入市场，其中一些是顶层公寓，并以6-7百万新谢克尔的价格出售。富裕的居民抢购了他们。在2018年，高密度建筑公寓的交易数量仅为10。
“当谈到高密度公寓时，这个城市的真正豪华建筑很少，”Berko说。“高密度建筑中的奢侈品仅限于少数高层建筑，例如Gindi在Yavne Street上的那个，那里有5.2至500万新谢克尔的交易，以及许多小型精品建筑，其特殊公寓的价格为NIS可以获得5-7百万。“
精品建筑包含一些公寓，主要是TAMA 38框架，而特殊公寓并不适合每个人。“大多数顶层公寓都是双层公寓，老人们想要以5-6百万新谢克尔出售他们的旧私人住宅单元，他们通常对楼梯不满意，”Berko解释道。结果是市场上很少有真正的豪华公寓，当它们出现时，就像2017年一样，它们被抢购一空。
Gluzberg同意高密度项目中的特殊公寓供应非常有限，但补充说这是这些公寓价格攀升的原因。然而，她指出，由于顶层公寓和花园公寓的价格已经等于私人住房单位的价格，因此出现了异常现象。“以同样的价格，你可以在380平方米的土地上购买顶层公寓或小房子。许多人仍然喜欢私人住宅，”她说。
价格波动怎么样?由于交易数量有限，很难发现明显的趋势。然而，哈巴尼姆街上一座小房子的故事可能表明了风向的方向。这栋房屋于五年前以1280万新谢克尔出售，于2018年5月以1210万新谢克尔出售。Gluzberg解释说，最近的买家彻底翻新了房产，这就解释了为什么他要求更低的价格。另一方面，故事显示业主无法维持他五年前购买的物业的价值。
“你必须根据自己的优点检查每一个这样的财产，因为每个财产的行为都不同。有些情况下，财产所有者得出的结论是，他们最好在价格上妥协，而不是留下空房而且必须支付市政财产税和财产和游泳池的维护，“Gluzberg说。