近日，湖南沙市自然资源和规划局、长沙市住房和城乡建设局联合发布《长沙市商住经营性用地出让限地价/溢价竞自持租赁住房实施细则(试行)》(以下简称细则)。细则中指出，长沙市配套建设租赁住房的商住用地将采取“限地价/溢价竞自持面积”的方式上市出让。
某知名房企内部人士向《证券日报》记者解释：“长沙土地拍卖中竞争性自持面积的增加，有利于长沙商住市场的稳定发展，倒逼房企改善产品运营和服务，但会增加开发商的开发成本，压缩利润空间，对小品牌企业和交易能力弱的企业形成进一步的挑战和考验。房企拿地可能会更谨慎。"
商业和住宅用地的自给门槛
根据细则，土地网上挂牌时，限价土地达到最高限价且限价土地溢价率达到30%时，停止竞价。两个及以上竞买人同意本次报价，继续以自持租赁住房建筑面积形式竞买的，网上交易系统自动切换为自持租赁住房建筑面积竞买方式。最低竞价面积根据挂牌土地规模按300 -600平方米确定，竞价面积不得高于最低的10倍。
竞买人未申请自持租赁住房建筑面积的，确定先达到最高应价的竞买人为最高应价人。自持租赁住房建筑面积达到该宗地可建建筑面积的100%后，仍有两个及以上竞买人希望继续竞买的，以现场摇号方式确定竞得人。竞买人不申请摇号的，首先达到自持租赁住房建筑面积100%的竞买人确定为最高竞买人。
同时，建在商住用地上的租赁房屋产权全部由土地竞得人自持。自持起始日为取得产权证之日。住宅租赁房需自持10年，商业租赁房需自持5年。期满后可向房地产交易主管部门提出申请，经批准后，可按市场价上市销售。
“短期来看，租赁住房供应会大幅增加，新建商品住房供应会减少，这对租房群体来说是好事，租金会稳中有降。”景辉智库首席经济学家胡景晖在接受《证券日报》采访时表示，长沙新政将改变开发商的开发运营模式和财务模式，开发回收周期将大大延长，对开发商的资金实力和财务风险控制能力提出了更高的要求。
拿地热情或在新政下降温。
值得注意的是，今年以来，长沙土地拍卖持续升温。6月底，三宗地块相继刷新各自区域毛坯房最高价。9月下旬，一块地引发了23家房企的竞拍。
6月28日至6月30日三天，长沙市阳湖区、梅溪湖区、开福区的网格限价分别为13800元/平方米、13500元/平方米、14800元/平方米，刷新了各自区域毛坯房的最高限价。
2020年9月22日，当日9时30分，长沙望城区019号地块有23人竞买。竞价阶段正式开始后，只用了两轮就达到了熔断价。公开资料显示，该地块最高成交价为9.67亿元，折合楼面价3200元/平方米，溢价23%。9月29日，在长沙市公共资源交易中心进行了最终中签者的抽签。
长沙土地拍卖的火爆，从今年上半年的土地公开成交数据中也可以窥见一斑。据乐居湖南统计，2020年上半年，地球盟总成交面积
土地限价的价格刷新和土地拍卖的持续火爆也引来了部分市民的吐槽。对此，长沙市自然资源和规划局在邮箱中回应：“2020年第一季度和第二季度长沙住宅用地地价分别上涨0.43%和0.82%。监测结果表明，长沙市地价水平和地价变化符合宏观调控政策要求。”
相关统计数据为长沙市自然资源和规划局的上述说法提供了佐证。最新数据显示，长沙平均房价约11000元/平方米。武汉、长沙、合肥、郑州、太原、南昌这六个中部地区的省会城市中，长沙经济实力排名第二，但房价却是其中最低的。
一位接近长沙住建部的人士告诉《证券日报》记者：“长沙的房价本来就是中部省会城市中的低价，性价比较高的地块通常会吸引很多开发商来竞争。”
但长沙新的土地拍卖政策的出台，似乎给高涨的拿地热情降温。上海立信会计金融学院孙文华博士在接受《证券日报》记者采访时表示：“新的土地拍卖政策的出台，应该是为了抑制土地价格的过快上涨，从而达到稳定房价的效果，因为新政策要求自持部分达到十年，不仅考验开发商的资金实力，更考验其运营实力。中小房企未来拿地会更加谨慎。”