几千万的公寓熠熠生辉，天价“茶水费”再现，二手业主捂盘惜售，经营性贷款违规入市.深圳楼市3月以来的表现可谓神乎其神。魔术表演过后，今年深圳楼市的“五一”假期并没有如预期般表现，大家似乎都在默默等待。
或受影响，或因政策方向不明，开发商在沉默中等待机会；热点买家担心高位接盘，默默等待业主改变心态，回调价格；业主们在“默默”等待市场复苏。在政策预期明朗之前，市场博弈情绪越来越浓。
新房方面，整个4月和五一假期，深圳只有宝安和龙岗两个项目入市，供应异常紧张；二手房市场表现趋于正常，4月份成交7679套，环比下降4.11%。
广东省住房政策研究中心研究员李向全国商报(博客，微博)(微信号：nbdnews)记者分析，随着有序的复工和生产，预计5月深圳新房供应量将有所增加；4月份近8000套二手房的成交属于市场的一个正常回暖状态，回暖明显，很大程度上反映了3月份的市场需求。
深圳一个在建的房地产项目
新房入市数量减少，销售分化严重。
据深圳房地产信息网统计，4月份，深圳新房成交3446套，环比上涨9.3%，连续两个月上涨；成交面积327298平方米，环比增长1.1%，主要集中在龙岗、坪山、深汕合作区等区域。
其中，龙岗区新房成交1027套，环比增长7.8%，占全市一手房套数的30%。坪山成交379套，环比增长264%；深汕合作区成交403套，环比增长190%；南山、福田、宝安网签量下降50%左右。
据记者统计，整个4月和五一假期期间，仅宝安、龙岗两个新房项目入市，供不应求，而市场新项目销售分化严重。
其中，西部项目仍然受到市场欢迎，仍然可以不打折扣地实现高水平的产业化。如宝安区松岗的满京华云筑项目，5月2日获批销售毛坯房145套，备案均价4.4万元/平方米。据合富研究院(深圳)统计，项目三期众创空间于4月17日开业；5月3日开业当天，第一轮签约客户131批，第二轮签约客户24批，两轮共计155批。两轮共售出122套，去污率高达84%。
但位于东部龙岗区的新项目，在推介、打折等营销手段开始后，依然不被看好。如君华时代项目于3月27日开始在中原、房多多、Q房、贝壳公馆等渠道进行推介，推介费0~15套3%，16~25套3.5%，26套及以上4%，提前一个月蓄客。4月29日售出56套，去污率仅为13%。
值得一提的是，之前在市场上占据主导地位的几千豪宅，太子湾海豹，因为房产囤积而被正式锁房。深圳市住房和城乡建设局的张近日在一档节目中直言，“一个楼盘分三次出售，给老百姓(603883，股吧)分秒必争的信号，这种行为要坚决打击。”张表示，目前该项目开发商已采取包括限制其在深圳所有项目网签在内的限制性政策，并将违规材料上交深圳保障房
二手房方面，3月份转让需求释放后，市场成交正常。乐嘉研究中心数据显示，4月深圳二手房成交7679套，环比下降4.11%；成交均价60585元/平方米，环比上涨3.22%。
与一手房不同的是，深圳二手房的过户量是平均分布在不同区的。4月份宝安、龙岗二手房过户量在1800套左右，福田、南山在1400套左右。最高转让量为宝安1884套，环比下跌9.8%。
价格方面，各区成交均价小幅上涨，最高为南山82785元/，环比上涨1.58%；其次是福田的75196元/平方米，环比上涨1.38%；光明二手房成交均价超越盐田、坪山，达到43167元/平方米，环比上涨2.48%。
市场热度从西方转移到了东方。深圳某房产中介钟华告诉国家商报(微信号：nbdnews)记者，他所在的龙岗区最近成交很快，价格也没有暴涨，主要是因为南山区和宝安区的购买力外溢，其中龙中和坂田区是成交热点。
此前业主暴涨的热点区域高价房已经正式下架。光明区一家中介门店的杨晨告诉记者，他所在的公司在4月下旬就已经发出通知，要求拿下该区域的四个热门楼盘，分别是传旗山、光明迪达、新地、龙光九龙华庭。外网展示价格不得高于63000元/平方米，超过者尽快拆除。一旦发现维护者店铺断网整改。
光明区高价房被下架并非孤例。在南山区和宝安区，超过20万元/平方米的房屋也被强制拆除。南山区某中介门店孙杨告诉记者，虽然部分高价值豪宅被强行下架，但业主的心理底价并没有太大变化，房子怎么卖还是老样子。对于购房者来说，超过20
万元/平方米部分需要在首付里补齐，增加了购房成本。市场热度方面，乐有家研究中心统计显示，4月业主与客户的入市信心都较高，新增房源量及客源量有明显上涨，二手带看量环比3月上涨3成。
何倩茹认为，4月份的备案数据反映出前期非常不错的成交情况。而实际上，4月市场的成交情况也比较乐观，“五一”期间购房热情也相对较高。预计未来两个月数据面上仍然乐观，而由于需求集中释放，预计5月的实际成交会稍微下降。
值得注意的是，随着4月中下旬深圳官方密集调控，市场热度已有所放缓。“五一”假期，二手房市场带看量相较之前大幅下降。据贝壳带看数据显示，4月深圳贝壳共带看34次，5月1~5日总带看约20000次，不及4月分带看量的十分之一。
一手调控监管，一手鼓励供应
深圳楼市自3月以来便表现的十分魔幻，一面是久违的天价“喝茶费”重出江湖，一面是从不启动转介的豪宅区不惜向渠道砸下重金来营造热销氛围，加之二手业主跳涨惜售及经营贷违规进入市场，使得市场焦虑情绪加重。
同时，深圳市场的调控监管与鼓励政策，也从未如此密集而出。
针对新房市场天价“喝茶费”“更名费”重现，宝安区住建局4月3日发布通知，即日起开展打击开发商和中介机构此类违法行为的行动。
针对二手房跳涨、中介哄抬房价等行为，4月9日，深圳南山住建局发文强调，凡参与恶意炒作、哄抬房价的，将依法查处，严肃追究其法律责任。
而对深圳楼市推上舆论高点的，是一纸对经营贷违规进入楼市的严查。4月20日，央行深圳支行发声，要求辖内严查房抵押经营贷资金违规流入房地产情况的紧急自查;深圳市中小企业服务局发布公告，将会同银保监部门加大对贷款贴息项目的审核力度。
4月28日，深圳市住建局张学凡在参加《民心桥》节目时坦言，对于深圳楼市，还有更多调控手段。
此外，4月30日，广东省民政厅印发通知称，自2020年5月1日起启用婚姻登记证二维码，由全省各级婚姻登记机关办理的结(离)婚证统一打印二维码。业内人士分析称，此举是为堵住办理假离婚以低首付买房的口子。
一面加紧调控和监管，一面为缓解房荒放宽入市条件。4月16日，深圳市住建局、规划和自然资源局联合通知称，将放松商品房预售条件，加快商品房供应。此外，各区在签订城市更新项目时，允许项目实施主体申请人以金融机构保函代替现金形式的保证金(监管资金)。
至于未来是否仍有调控空间，何倩茹认为，一般情况下，只要市场不出现过热的现象，深圳出政策的几率比较低。总体而言，5月份市场应该会比较平静。
李宇嘉则认为，未来再出政策调控与否，要走一步看一步。近期调控节奏比较快，政策短期内不会有太大的变动，目前主要是从加快新开工和城市更新进度增加住房供应，强调从供给端来解决住房短缺问题。
记者|甄素静 编辑|魏文艺 何小桃 肖勇