在业内人士看来，物业管理领域的投资是投资增长，并不是每个公司都有增长，有的公司根本没有增长，比如缺乏关联方的支持，品牌扩张不够。这是一个不能只靠“爸爸”的行业，“爸爸”没实力大概率。12月9日，两家物业管理公司同时上市，但市场给出了相反的反馈。
开盘当天，华润万象生活高开高走，股价上涨近40%。截至收盘，其股价回升至25.56%，总市值616亿港元。起初，世纪佳缘服务高开1.55%，随后股价很快掉头向下，盘中最大跌幅为4.15%，股价为3.7港元，低于3.86港元的发行价，最终收于3.88港元，微涨0.52%。
业内人士指出，物业管理领域的投资是投资增长，而不是投资稳定。成长不是每个公司都有的。有些公司根本没有成长性，比如缺乏关联方支持，缺乏品牌扩张。
规模小，局限性大
市场的态度之前已经有所体现。
12月8日晚间，世纪佳缘服务收盘上涨2%，报3.95港元，此前开盘暗盘一度破发。同时，华润万象黑暗生活上涨30.04%。
同时，两次股票发行结果也存在明显差异：世纪佳缘服务公开发售获得2.79倍认购，国际发售获得1.63倍认购；华润万象健康公开发售获29.78倍认购，国际发售获11.8倍认购。
“从最近上市的几家物业管理公司来看，头部房企旗下的物业管理公司上市首日表现也不错，其中一个就是规模大。”同策研究院高级分析师肖云翔向记者分析。
数据显示，截至2020年6月底，世纪佳缘服务管理总面积2764.7万平方米，较2019年底增长5.7%；接近10月份优秀商业企业服务和合景优活的规模，但明显低于行业平均水平：中国指数研究院数据显示，2020百强物业服务企业平均管理面积为4279万平方米。
但这并不是很大的规模，仍然存在分布集中在同一地区的情况。诸葛找房数据中心分析师陈晓也认为，世纪佳缘服务长期以来以长三角区域业务为主，存在局限性。
2017-2019年期间，世纪佳缘服务于长三角的面积占比分别为92.1%、92.61%和84.29%。同期长三角地区贡献的物业管理服务总收入占比分别为95.52%、93.28%、94.03%，明显集中。
世纪佳缘服务也在试图通过并购进行更广泛的布局。
2019年，世纪佳缘服务收购湖南华冠65%股权，获得17处物业及约270万平方米管理面积，中南地区管理面积占比提升至10%以上。
然而，其他区域管理的面积仍然极其有限。截至今年6月底，西部地区管理面积占比3.9%，北部地区管理面积仅占0.9%，签约物业总数分别为9个和6个。
“佳缘服务规模增速不够快，而且比较分散，单个城市项目较少，会导致运营成本增加。”肖云祥说。
性弱点
除了现阶段表现疲软，世纪佳缘服务在市场化成长方面也不理想。
目前，世纪佳缘服务对世纪佳缘地产的依赖性很强。其中，世纪佳缘地产品牌包括上市公司世纪佳缘国际和世纪佳缘创盛。
从管理面积来看，2017年至2020年上半年，世纪佳缘服务从世纪佳缘地产品牌获得的管理面积占比分别为93.7%、84%、70%和68.8%，呈逐年下降趋势；从收入的角度来看，世纪佳缘的收入来源于为物业开发商提供物业管理服务
据世纪佳缘国际统计，截至2020年11月，其合同销售金额约273.25亿元，在第三方机构销售榜单中排名约91位；同期签约销售面积约244.55万平方米。世纪佳缘服务招股书显示，世纪佳缘创盛集团规模小于世纪佳缘国际。
物业管理行业增量靠卖房，存量靠收购。没有大树的世纪佳缘服务未来的规模增长要靠并购。世纪佳缘服务还预计，约70%的募集资金将用于寻求选择性战略投资和收购机会，以及进一步开展战略合作。
世纪佳缘服务的管理层也为向外拓展项目的进度设定了初步目标。11月底，世纪佳缘服务执行董事、投资发展中心总经理牟立元表示，未来将逐步调整第三方分成的结构。目前公司30%以上已经是市场化的承接项目，以后每年都会有一个稳定的提升。
“未来两年，我们是体制外，也就是世纪佳缘地产以外的比例。超越世纪佳缘地产的比例是我们的原则和目标。”闫立元说。
不过，长期跟踪地产股的投资者直言，这种小物业公司不被大公司抢生意也不错。
事实上，世纪佳缘服务的中标率已经明显下降。2017 -2020年上半年，世纪佳缘服务在第三方物业开发商开发物业中的中标率分别为61.5%、38.2%、38.3%和41.2%；远低于世纪佳缘地产品牌开发项目97.7%的平均中签率。
“从2017年到2019年，对于独立第三方
物业开发商开发的项目的中标率普遍降低主要是由于竞争日趋激烈，及我们于该期间参与更多招标流程，以获取更多业务，实现项目组合的多元化及拓展至我们致力建立品牌知名度的新市场。”佳源服务如是称。不过，即便成功获取项目，也不意味着能“躺赚”。企业取得物业管理权并不是终点，只不过是起点。佳源服务与第三方开发商开发的物业有关的相关留存率分别为92.9%、90.9%、95.4%及95.1%，低于来自佳源地产品牌开发的项目98.7%的平均留存率。
值得一提的是，2017年-2019年，佳源服务在管面积中处于业主委员会阶段的占比不断上升，分别为20.2%、24.5%、27.7%;2020年上半年，这一指标升至29.4%。在中信证券研究部首席基地产业分析师陈聪看来，成立业委会后，物业管理合同期限很短，业主不满意就可以换掉物业管理公司。从趋势上来看，政策是鼓励成立业委会，而不是反对的。